住区大型化呼唤及时"补位"
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2002-04-17
来源：
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政府：规划、协调角色是否到位
近3年间，在广州番禺区至市区之间，一个被称为“华南板块”的房地产板块飞速崛起。在这片开发热土上，仅广州地区8大房地产开发商对外宣称的
政府：规划、协调角色是否到位
近3年间，在广州番禺区至市区之间，一个被称为“华南板块”的房地产板块飞速崛起。在这片开发热土上，仅广州地区8大房地产开发商对外宣称的开发土地总面积就达10平方公里，可居住50万人，相当于一座中等城市。而按原规划，这里的居住人口仅为6万人。
在城市功能区和市政设施规划滞后于房地产开发的情况下，一些地方的发展商各自为政，要么一些配套设施如敬老院、环卫管理站、体育场都不建，要么大家都办名校、豪华会所，开辟专线巴士，使社会资源与企业内部资源不能充分优化整合与相互利用。而且，开发用地被一大块一大块买走后，政府今后想弥补这些住区规划、配套上的不足，也没有地方再建大的市政配套设施。
建设部有关专家在考察番禺“华南板块”后指出，如何解决如此庞大数量人员的就近就业，以及由此派生出来的交通等问题，将是一大课题。一个区域经济的发展依靠税收，但如果都是一个一个的住宅小区，那么政府的经济收入靠什么？如果政府的税收都难以保证，政府对区域配套和面貌的改造又从何谈起。不能让开发企业交了配套费，还要再出钱为政府做配套，最终又把这一费用转嫁到购房者头上。城市的发展要搞清楚，究竟是小区开发跟着城市规划走，还是规划跟着发展商走。
成片开发7000亩土地的祈福新屯阝，10年后将建成5万套住宅，吸引15万人入住。开发这个超大型住区的港商彭磷基，被人们戏称为“彭镇长”、“彭市长”。广东省房地产协会专家研讨这个较为成熟、运营尚算健康的住区时认为，祈福的持续发展的经验值得总结，但其开发规模不宜推广。因为，发展商是以经济利益为驱动的，不应该也不可能充当政府的角色。而目前祈福做着很多本应由政府来完成的事，这实际上是政府角色缺位、社会管理失控的表现。
一些专家和政府官员指出，大型住区究竟多大的开发规模才合理，还有待研究。按照我国的标准，一个居住区大概容纳3万至5万人，6万人是最大限度。大型住宅区作为城市的组成部分，要树立可持续开发经营的思想，必须有适度的开发规模，且要在规划、设计和建设管理上与整个城市有机结合，科学合理地整合市场、企业内部与外部、自然条件和社会条件等资源。
他们认为，香港和新加坡对大型住区的开发值得借鉴。虽然这两地建设这类住区，主要是政府为了解决中下阶层居住问题。两地共同的经验是政府参与程度深，在政府规划的主导下，控制土地供应和协调大住区开发。同时强调基建先行，由政府通过市场竞投方式出让“熟地”。香港在开发商取得大面积土地开发权的情况下，政府也要求其自行把“生地”变成“熟地”，并且要在开发前付清地价。另外，政府还积极防止开发商囤积土地垄断市场，新住区开发非常注重经济性、社会性和环保性的有机结合。而内地大型住区的开发，则政府参与程度较低，总体上仍属发展商推动型，政府规划控制和基建配套欠力度，土地资源浪费和公共设施重复建设严重，市场呈现恶性竞争，导致区域生态环境恶化。这种发展商从政府那里获准开发的门槛低，而消费者置业门槛高，大住区封闭式开发与管理的现象，必须尽早改变。
从源头拧紧“卖地”、
“放贷”两道闸
目前，广东省空置商品房总面积相当于去年商品房销售的总量。广州市虽然去年商品房空置面积首次出现下降，但业内人士普遍对后市持谨慎乐观。尽管如此，发展商购买新地块的消息仍频频传出。广州天河区和番禺区大石、南村等“热点”区域无地可买了，开发商就跑到相邻的新塘、花都、从化、南沙乃至清远等地买下大量土地。在交通和生活配套设施相对较差的从化，广州城建集团已征下数千亩土地。在顺德、广州和番禺开发了三大“碧桂园”姊妹住宅小区的广东碧桂园集团，最近又准备在增城开发一个大型地产项目。
金融、房地产部门研究人员指出，一些大量购地的发展商融资能力相当脆弱。虽然到2000年底，广州市房地产企业的平均资本金和平均投资分别达到3600万元和3000万元，比1998年高出了近1倍。但据调查，广州市房地产企业自有资金依然严重不足，排综合实力前30强的企业，71％依赖商品房的定金及预售款，开发商去年投资的资金来源中，企业自有资金和自筹部分只占20％。全市现有房地产开发企业的平均负债率高达78％。
按照中国人民银行通知规定，商业银行住房开发贷款的发展商，自有资金应不低于开发项目的总投资的30％。很显然，如果真要“银货两讫”来取得大片土地的使用权，许多资金本就短缺的开发商将会有心无力。据了解，华南板块的一个个“巨无霸”的开发地盘，极少采用公开竞投的形式转让土地使用权。对于敏感的协议地价问题，开发商和有关政府大都讳莫如深。
与“买地热”形成强烈反差的，是土地拍卖市场的成交清淡。据广州市国土管理部门的数据，近3年广州市有偿供应土地的面积和收入均呈下降趋势。2000年全市有偿转让土地收入比1999年下降35.2％，平均每公顷的有偿收入减少33.4％。1999年至2001年上半年，全市以招标、拍卖方式供地面积和收入，分别占供地总量的2.3％和11.6％；而同期以招标、拍卖方式供地的平均收入，比以协议方式供地平均收入高出4.53倍。有关人士指出，以竞价方式供应土地所获得收入，高出以协议方式供应土地收入的几倍，表明以招标、拍卖方式供应土地对保证政府的地价收入和规范市场、保证市场竞争的公开、公平、公正，是多么的紧迫和重要。这种“买地热”现象如不尽快规范，很可能成为滋生腐败和诱发金融风险的温床。
文/李四清
近3年间，在广州番禺区至市区之间，一个被称为“华南板块”的房地产板块飞速崛起。在这片开发热土上，仅广州地区8大房地产开发商对外宣称的开发土地总面积就达10平方公里，可居住50万人，相当于一座中等城市。而按原规划，这里的居住人口仅为6万人。
在城市功能区和市政设施规划滞后于房地产开发的情况下，一些地方的发展商各自为政，要么一些配套设施如敬老院、环卫管理站、体育场都不建，要么大家都办名校、豪华会所，开辟专线巴士，使社会资源与企业内部资源不能充分优化整合与相互利用。而且，开发用地被一大块一大块买走后，政府今后想弥补这些住区规划、配套上的不足，也没有地方再建大的市政配套设施。
建设部有关专家在考察番禺“华南板块”后指出，如何解决如此庞大数量人员的就近就业，以及由此派生出来的交通等问题，将是一大课题。一个区域经济的发展依靠税收，但如果都是一个一个的住宅小区，那么政府的经济收入靠什么？如果政府的税收都难以保证，政府对区域配套和面貌的改造又从何谈起。不能让开发企业交了配套费，还要再出钱为政府做配套，最终又把这一费用转嫁到购房者头上。城市的发展要搞清楚，究竟是小区开发跟着城市规划走，还是规划跟着发展商走。
成片开发7000亩土地的祈福新屯阝，10年后将建成5万套住宅，吸引15万人入住。开发这个超大型住区的港商彭磷基，被人们戏称为“彭镇长”、“彭市长”。广东省房地产协会专家研讨这个较为成熟、运营尚算健康的住区时认为，祈福的持续发展的经验值得总结，但其开发规模不宜推广。因为，发展商是以经济利益为驱动的，不应该也不可能充当政府的角色。而目前祈福做着很多本应由政府来完成的事，这实际上是政府角色缺位、社会管理失控的表现。
一些专家和政府官员指出，大型住区究竟多大的开发规模才合理，还有待研究。按照我国的标准，一个居住区大概容纳3万至5万人，6万人是最大限度。大型住宅区作为城市的组成部分，要树立可持续开发经营的思想，必须有适度的开发规模，且要在规划、设计和建设管理上与整个城市有机结合，科学合理地整合市场、企业内部与外部、自然条件和社会条件等资源。
他们认为，香港和新加坡对大型住区的开发值得借鉴。虽然这两地建设这类住区，主要是政府为了解决中下阶层居住问题。两地共同的经验是政府参与程度深，在政府规划的主导下，控制土地供应和协调大住区开发。同时强调基建先行，由政府通过市场竞投方式出让“熟地”。香港在开发商取得大面积土地开发权的情况下，政府也要求其自行把“生地”变成“熟地”，并且要在开发前付清地价。另外，政府还积极防止开发商囤积土地垄断市场，新住区开发非常注重经济性、社会性和环保性的有机结合。而内地大型住区的开发，则政府参与程度较低，总体上仍属发展商推动型，政府规划控制和基建配套欠力度，土地资源浪费和公共设施重复建设严重，市场呈现恶性竞争，导致区域生态环境恶化。这种发展商从政府那里获准开发的门槛低，而消费者置业门槛高，大住区封闭式开发与管理的现象，必须尽早改变。
从源头拧紧“卖地”、
“放贷”两道闸
目前，广东省空置商品房总面积相当于去年商品房销售的总量。广州市虽然去年商品房空置面积首次出现下降，但业内人士普遍对后市持谨慎乐观。尽管如此，发展商购买新地块的消息仍频频传出。广州天河区和番禺区大石、南村等“热点”区域无地可买了，开发商就跑到相邻的新塘、花都、从化、南沙乃至清远等地买下大量土地。在交通和生活配套设施相对较差的从化，广州城建集团已征下数千亩土地。在顺德、广州和番禺开发了三大“碧桂园”姊妹住宅小区的广东碧桂园集团，最近又准备在增城开发一个大型地产项目。
金融、房地产部门研究人员指出，一些大量购地的发展商融资能力相当脆弱。虽然到2000年底，广州市房地产企业的平均资本金和平均投资分别达到3600万元和3000万元，比1998年高出了近1倍。但据调查，广州市房地产企业自有资金依然严重不足，排综合实力前30强的企业，71％依赖商品房的定金及预售款，开发商去年投资的资金来源中，企业自有资金和自筹部分只占20％。全市现有房地产开发企业的平均负债率高达78％。
按照中国人民银行通知规定，商业银行住房开发贷款的发展商，自有资金应不低于开发项目的总投资的30％。很显然，如果真要“银货两讫”来取得大片土地的使用权，许多资金本就短缺的开发商将会有心无力。据了解，华南板块的一个个“巨无霸”的开发地盘，极少采用公开竞投的形式转让土地使用权。对于敏感的协议地价问题，开发商和有关政府大都讳莫如深。
与“买地热”形成强烈反差的，是土地拍卖市场的成交清淡。据广州市国土管理部门的数据，近3年广州市有偿供应土地的面积和收入均呈下降趋势。2000年全市有偿转让土地收入比1999年下降35.2％，平均每公顷的有偿收入减少33.4％。1999年至2001年上半年，全市以招标、拍卖方式供地面积和收入，分别占供地总量的2.3％和11.6％；而同期以招标、拍卖方式供地的平均收入，比以协议方式供地平均收入高出4.53倍。有关人士指出，以竞价方式供应土地所获得收入，高出以协议方式供应土地收入的几倍，表明以招标、拍卖方式供应土地对保证政府的地价收入和规范市场、保证市场竞争的公开、公平、公正，是多么的紧迫和重要。这种“买地热”现象如不尽快规范，很可能成为滋生腐败和诱发金融风险的温床。
文/李四清
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