21世纪大学城:教育地产与新经济黄金载体

    编者按：中国大学在现有人均密度下如何实现高校扩招？兴建大学城与经济有何关联？以何种方式开发大学城才不会重蹈建开发区覆辙？大学城如何实现土地与地产升值？

    孟晓苏博士经过潜心调研，对上述问题做了有针对性的分析并提出有关教育地产的全新观点，令人读后不无启发。

    在大城市周边成规模地兴建“大学城”，将房地产业与教育产业结合，不仅有效地实现高校扩招，推进科教兴国战略，同时通过满足居民的教育消费来有效扩大内需；它可以使这些地方很快形成良好的居住社区，有效拉动民间投资，迅速形成高品质的小城市，推进我国的城市发展战略；它可以促进土地增值，使国家投入的基础设施投资很快收回，使国家或民间投入的建校投资得到良好的经济收益。

走出国门看大学

    当我到美国印第安纳大学商学院做访问学者的时候，我发现我所在的那个分校就是一座１２万人口的城市，占地约３０平方公里，其中有１１万是学生和教师，另１万人是在服务行业就业的人员。这所大学共有六个分校，每个分校都是由几个不同的院系所组成，在校学生达到５０万人。南加州大学则有十个分校，每个分校都是一座小城市。而我的母校北京大学到现在才有３万学生的招生能力，另有教职员工１．４万人，教学能力远远没有发挥出来，其原因之一就是占地太少。北大校园才１１００亩地，相当于一个高尔夫球场大，而人民大学占地仅区区８００亩。在这种人均占地仅一个凉席大的高人口密度下，怎么能实现高校扩招？怎么能改善教师与学生的教学与生活环境？怎样去实现科教兴国战略？原来我们的不少“大学”，就其土地规模来说是“小学”！

高槛挡住入学门

    我国现在每年有９００多万学生高中或职高毕业，而１００所重点大学和其它１７００所大专院校的招生能力充其量只有２６８万人，还有６８０万考生没有学上。主要不是缺乏师资和资金，而是缺乏教室和床位。教育收费制度改革以后，启动了城乡居民对于子女教育的大量投入。据估算，供养一个大学生每年要支出１－２万元。对于这种教育服务，现在每年至少有２００万落榜考生的家长在“持币待购”，却又无从“购买”。在市场经济条件下，本来应当是有需求就有供给，而在教育市场上出现的这种严重供不应求的现象，其实主要在于缺乏组织。只要组织合理，包括提供出扩大办学的足够空间条件，大量资金就会很快投到教育上，不仅将有效拉动内需，而且还将有效提高我国下一代国民的整体素质。从经济学与社会学角度出发，我不赞同那种劝家长把孩子送进技术学校以便早早就业的做法。既然家长愿意花钱，孩子愿意深造，而社会一时又安排不了那么多人就业，让高中毕业生多些人多受几年教育有什么不好？让大学毕业生多些人能入读研究生有什么不好？不应把大批的优秀青年与大量的社会资金关闭在大学校园之外。

大学城促动新经济

    从城市发展战略的角度分析，近年来我国新城市产生的动因，一种是在外向型经济的作用力下产生的，如深圳、浦东；一种是本地民间经济力量聚集而成的，如温州的龙港。目前还有一种巨大的动因，就是人民群众一年上千亿元的教育投资，和另外上千亿元的教育投资愿望。在发达国家，这种动因已经造就了数百个小城市，即“大学城”，在我国，这种动因对于推动城市化发展的作用完全是正面的。以一个名牌大学的大型分校为动力而形成的新型城市，具有高文化、高素质的居民结构，加之很好的城市规划，很好的道路交通基础设施和商业服务业设施，没有工业污染和少有社会污染，这都将使它具有良好的居住环境与工作环境。它将极大地提高国土利用价值，并为居民带来很大的房屋升值潜力。由此可见，教育对于国家经济与社会发展的作用，不仅在于能培养造就出高素质的人才，而且还有可能带动和造就出高品质的新型城市，成为推进城市化发展的巨大推动力。
哪里适合建造大学城？

    这种“大学城”应办在哪里呢？它不可能建在现有城市的建成区，也不应当建在城市近郊区，而应当建设在具有良好的道路交通设施，远离城市污染源，水资源丰富，供电充沛，地域广阔，原居住居民或旧有村落少。从发达国家的经验看，一般都在距离大城区６０－１００公里，现代交通工业４０分钟－１小时能抵达的地方。如：普林斯顿大学距纽约城乘快速列车１个小时，斯坦福大学距南三藩市开车４０分钟，布鲁明顿（印第安纳分校）据印第安纳波利斯开车１个小时。普渡大学离芝加哥两个小时汽车路程。由于级差地价的作用，在这种地方建设大学城远比在城市近郊人口稠密地区要经济，便于起步与发展，土地增值的前景更大。中国城市周边地区本来就人口密度高，旧有村镇基础设施条件很差，如建大学城依托原有村镇，不仅安置居民与村民要耗费大量资金，而且大量基础设施建设费用将被村民分享，还留下相当数量的低素质人口，演化为新城市中的“二元结构”。如果那样做，办“大学城”就会办成了“大学下乡”，那是谁都不愿意再回首的教育的悲剧。因此，必须以“另起炉灶”的方式建设全新的大学城。

地方政府瞄准大学城 

    现在不少地方政府对于建设“大学城”具有很高的热情，如廊坊的“东方大学城”、密云的“大学园区”，珠海也在积极拉大学进入。这种热情是值得赞许的，但由于教育系统的积极性和组织力量没有跟上，使得这些“大学园区”要么仅为大学所办企业免费占地提供了机会，要么把大学教育办成了类似于出租摊位的“小商品市场”，例如有的“大学城”在几平方公里用地上拉进了二十几所大学。如果不赶快从根本上调整建设大学城的思路，重蹈十年前滥设“开发区”的覆辙是可能的。建设大学城的主体应当是教育系统，是名牌大学或同大学结合在一起的投资机构。

名校易址有历史

    目前，大学缺乏兴建大学城的积极性，一是认为没有资金，而是由于怕“迁校”。关于办学资金问题已有广阔的市场来源，但实现扩招确实需要一笔建校资金或启动资金，这是需要向教育行政主管部门和社会投资机构呼吁的。这种兴建大学城的资金比之一般城市基础设施投资要好很多，它们的回收要比后者要快得多，比之一般的扩建校园投资的综合效益大得多。近几年国家已用国债投入基础设施建设４７００亿元，西部大开发投入基础设施６００亿元，如果将今后这些投资的一部分向“大学城”这种基础设施建设投入，其带动力、影响力会更大，回收能力更强。至于学校教师怕“迁校”的思想顾虑，一旦讲清思路大部分人肯定是会欢迎的。上个世纪３０年代美国人司徒雷登办燕京大学选中了远离市区１０公里的未名湖，１９５３年实行院系合并时北京大学从沙滩迁出到了燕大校址，才有了今天的北大校园。当时从市区乘公共汽车到北大也是需要一个小时的。现在中关村已成为著名的商业区，商业发展与教育发展在用地上形成了尖锐的矛盾，在规划上形成了激烈的冲突。从发展趋势上看，这里已经不是办教育的良好场所了，“灯红酒绿”的喧嚣之地已经放不下一张安静的书桌了，当然这个老校址可以长远地留给学校，作为未来的一个“古迹”，也可以由学校来选择是否以这块土地来进行市场化的运作。总之，要去寻找今天的“未名湖”来扩校，今天我们这一代人的智慧与眼光不应当逊色于三十年代的司徒雷登和五十年代的老前辈。

教育地产增值快

    一所大学分校有了几十平方公里的土地，高校扩招才有其现实性，学生才有可能住上公寓，教师才有可能住进别墅，汽车才有可能取代自行车成为教师与学生的代步工具，具有高文化素质的大学城居民才有可能真正享受到现代城市文明的成果。

    这种“大学城”由于起步时土地价格低廉，为日后的土地增值留下很大的空间，往往为初始居民带来巨大的房屋升值潜力。四十年前，曾有一个青年人以四千美元的价格在斯坦福校园区买下了一座住宅，前年，这位老先生以四百万美元的价格卖出了这座旧宅与土地。我相信建设“大学城”将会给教师和学生带来比原先优越得多的学习与生活环境，使得他们早日实现小康，并将使他们中的不少人从未来的土地与房产增值中获得巨大的利益。