世博园地块楼板价飞涨 未来将成上海第五CBD

　　正是世博会的召开，改变了周边区域的商业商务氛围，令昔日工厂林立的工业区有了成为上海奢侈品商业圈或者第五大CBD(中央商务区)的潜力，这使得当地商铺的身价大幅提升。因此，虽然上述地块的楼板价高得离谱，但该地块的推介会仍吸引了绿地、保利、瑞安等擅长商业项目的顶尖开发商出席。

　　即将诞生的单价“新地王”

　　在世博会正式确定在上海举办之前，卢湾区的南部一直是工厂林立的工业区。由于配套设施欠佳，2002年当地最有名的楼盘——香港新世界(12.12,-0.23,-1.86%)花园开盘时的售价不过五六千元/平方米，一些非知名的楼盘售价仅为3000元/平方米。但是在世博会落户该地区后，当地的房价和地价几乎每年都在大幅上涨。

　　卢湾区第104街坊137D-3地块东至南园公园改扩建工程、南至南园公园改扩建工程、西至规划开平路、北至规划江滨路，出让面积为5266.2平方米，容积率仅0.5，为商业用地。该地块起始价为1亿1239万元，折合楼板价高达42684元/平方米，已经超过去年海航集团竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块时所创造的36480元/平方米的单价地王纪录。

　　这一价格也比104街坊另一地块2007年12月31日的成交价高出近两倍。当时，绿地集团以36.32亿元拿下卢湾104街坊地块，又联合瀛通集团以10.05亿元的价格获得105街坊。据分析师计算，当时104街坊的楼板价为1.6691万元/平方米左右。

　　事实上，上述土地拍卖价比现在正在销售的新房价格还要贵。据了解，周边绿地浦晖国际中心目前的销售价格在4万~5万元/平方米之间，而周边的二手住宅价格低的只有26000元/平方米。

　　行业分析师指出，按照上述土地面积和容积率，卢湾区第104街坊137D-3地块应该只能建造商场，而目前周边的商铺租金仅为9元/平方米/天。按照上述租金价格，开发104街坊137D-3地块仅土地部分成本就需要13年才能收回，如果计算建筑配套成本以及财务费用等，上述投资通过出租收回的时间可能在20年以上。

　　奢侈品商圈或核心CBD？

　　虽然上述土地拍卖底价已不低，但推介会依然吸引了绿地、保利、瑞安、凯德、新世界、华丽家族在内的一些擅长商业项目的顶尖开发商出席。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，上述地块如此高的底价依然能吸引到众多开发商预申请，原因是上海房地产业普遍认为，世博会结束后，原来世博会场馆周边会形成面向世界的文化中心，周边的商铺也因此将拥有不一样的内涵，更容易吸引各类国际品牌入驻。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，除了“文化中心”的预期外，世博会所在的区域正是上海南外滩，拥有独一无二的江景资源，最适合世界顶级的奢侈品企业入住，此前阿玛尼等国际顶级品牌入驻上海外滩3号，使得上海外滩地区逐步形成了南京西路、淮海路以外的又一奢侈品商业圈。

　　除了奢侈品商圈外，与会展业有关的商业商务圈也已经成为南外滩的发展趋势。上海千城投资管理有限公司董事总经理刘承健说，和上海沿江区域的其他板块相比，世博会无疑让上海南外滩(即世博会浦西馆)浦西区域城市建设更迅速，包括轨道交通在内的大量设施将使该区域形成继人民广场、南京西路、淮海中路和陆家嘴(18.29,-0.41,-2.19%)后的第五个CBD。

　　与上海其他CBD不同，世博会浦西场馆附近的商务主要面向能够积聚大量人气会展业，周边的交通又比较发达，单点的商业中心能很快成熟。但是要让整个区域的商业都发展成熟，可能还需漫长的等待。