“三旧”改造如何激活传统智慧?

“三旧”改造后的中国陶瓷总部基地(如图)、瓷海国际等组成了中国最大的陶瓷展示交易平台
佛山陶交会已然成为陶瓷界的“奥斯卡”。

　　一年一度的佛山市城市可经营项目推介会5月26日举行,佛山五区推出了86个城市可经营项目,其中包含了25个“三旧”项目,计划投资额约占全体项目的一半。

　　和往年不同,今年新推介的“三旧”改造项目不少位于三水、高明以及顺德、南海的镇街,以往城市建设较为平淡的镇街,正在大张旗鼓地推进“三旧”改造,势头丝毫不弱于禅城。

　　今年推出的“三旧”改造项目,规模和投资额相比以往更上一层楼:项目最大投资额达到了50亿元,另有4个项目投资额超过30亿元,而去年推出的“三旧”改造项目,最高的资金门槛仅15亿元。

　　在工业化时期,村村点火、处处冒烟的工业化进程令佛山城镇发展呈现出勃勃生机,但围绕制造业为核心的城市功能和产业分区,在新的发展形势下一定程度上制约了佛山的进一步发展。“三旧”改造如何激活传统智慧?

　　“三旧”改造令佛山土地产出节节高升

　　佛山大面积铺开“三旧”改造,实质上是对工业化时期快速形成的以旧厂房和旧城镇为主题的旧工业文明的价值重新发掘和利用。

　　作为传统制造业大市,工业经济发达和镇域经济繁荣已成为佛山的两大特色。佛山现辖33个镇街,已有28个镇街共获得专业镇称号34个,其中禅城区、南海区、高明区所有镇(街)已全部被认定为广东省技术创新专业镇；同时,全市有39个地区被认定为中国产业名都或名镇。

　　这种劳动密集型产业为佛山带来的是产业结构不尽合理和城市形态有待改造。一组数据颇具说服力:1998年以来,佛山第二产业比从52.8%上升为2009年的62.9%,但第三产业的GDP占比却呈收缩态势,从1998年的40%到2002年的41%,再降为2009年的35.1%。

　　有专家分析认为,工业经济摊子大、服务业发展的相对滞后,直接造成大量制造人口涌入佛山,加上劳动密集低成本特点,导致佛山城镇建设面貌不佳,城中村散乱布局,镇街公共服务资源处于低水平配置。而更深层次的问题在于,工业化进程的快速推进令佛山土地开发强度偏高,大量低矮厂房和物业占据了土地资源。

　　有数据显示,改革开放以来,佛山用3倍的建设用地增加率换取30倍的经济增长,但由于城乡规划的滞后,形成了环境污染和安全隐患突出、土地利用效益低下的大量旧城镇、旧厂房、旧村居用地。对这些土地进行二次开发,是节约集约用地、产业结构调整升级、城市和环境再造、城乡统筹发展、建设宜居城市的出路所在,也是佛山社会经济实现持续快速发展的重要推动力。

　　例如,顺德容桂的天富来工业城,把一层厂房改造成七层厂房,使土地利用率提高了7倍,同时大量解决脏、乱、破、差的城市面貌,把土地使用效率和企业发展有效结合起来。

　　据统计,佛山已经完成和正在改造的691个“三旧”改造项目,改造前占地约3万亩,平均容积率约0.8,平均建筑密度约60%；改造后建筑面积将增加2399万平方米,平均容积率提高到约2.0,平均建筑密度降低到约35%。全市每平方公里建设用地产出GDP将从2007年的2.84亿元,预计可提高到3.76亿元,增长32.3%。

　　通过实施大规模“三旧”改造,使“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新的城市形态、新的产业形态、新的生活方式”转变。昔日“走过一村又一村,村村像城镇；走过一镇又一镇,镇镇像农村”的佛山,正在向“城在花园中,花园在城中”的岭南生态城市转变,更深层次的意义在于,通过“三旧”改造,佛山赢得了城市转型的宝贵空间,为经济发展方式加快转变提供了有力支撑。

　　新兴产业收获发展空间

　　有学者认为,佛山“走过一村又一村,村村像城镇；走过一镇又一镇,镇镇像农村”的城市形态,正是与工业化时期相配套的传统城市智慧,而在新的发展形势下,佛山新兴产业集聚之势态初步形成,必然会要求新的城市格局与功能分区,而满足这一需求的途径则是大规模的“三旧”改造。

　　以“大拆大建”为表面特征的“三旧”改造如火如荼推进,如何避免其割裂传统优势产业与新兴产业之间的联系而导致产业发展的断裂?作为先行者,佛山“三旧”改造没有固定经验可循,需要自己探索出一条路径,即以“三旧”改造为手段,在传统产业基础上,衍生出新兴产业。

　　在“三旧”改造的推动下,传统陶瓷行业聚集地的南庄,正在由陶瓷工厂集聚地变身成全国最大的陶瓷物流、交易市场。

　　例如,禅城区季华路沿线,一直以来都是城中村聚集地,旧村、旧物业造成这个城市中轴的景观形态落后、业态发展滞后等诸多问题。而在禅城区整体战略部署里,该区将进一步改造提升季华路沿线产业发展环境,建设一批高档商务楼宇、城市综合体和都市型产业园。

　　该区祖庙街道提出,以季华路沿线旧村改造、旧物业改造项目为主要载体,优化区域金融生态环境,吸引境内外银行、保险、证券等金融机构进驻,形成富有特色、运行高效的金融服务集聚区,将季华路打造成为佛山最具影响力的“总部第一街”。

　　类似的例子在佛山比比皆是。今年,佛山重点工作之一就是规范有序地推进更大规模的“三旧”改造工作,并且推行“532”计划,即是在今年完成5万亩地的“三旧”改造；明年目标是完成3万亩；后年为2万亩。通过“三旧”改造,佛山新兴产业发展收获了宝贵空间。

　　闯关难点

　　1.旧城改造时间长,存规划隐患

　　在“三旧”改造中,旧城改造往往需要超过10年以上的改造过程,而需要改造的旧城镇往往位于城市繁华区域内,如果长期处于荒废状态,将在一定程度上影响佛山城市形象。同时,改造时间过长,一旦规划上再有缺失,极易造成旧城改造完成后又落后于城市其他区域发展。如何破解这一难题?

　　有业内人士提出,可以考虑将“三旧”改造的规划动态化,根据实际建设进度来调整规划以适合旧城改造需要,并适应城市发展步伐。

　　2.城中村改造仍是难点

　　佛山过去数年推出的“三旧”改造项目多集中在旧厂房、旧城镇改造上,在城中村改造方面目前收效颇为有限。而佛山作为一个镇村经济繁荣的区域,城中村大量存在,如不能及时得到改造,将影响佛山建设大都市的步伐。

　　城中村改造的难题在于利益格局的打破上,房屋产权属于村民,改造代价过高。同时,城中村改造容易被城市规划的容积率所限制,开发商往往希望提高容积率,以确保改造有利可图。

　　个案

　　禅城“三旧”改造改出6个全国之最

　　一般人看来只是缝缝补补的“三旧”改造,却在禅城改出了6个全国之最———最大的岭南历史文化街区、一次性最大规模的旧城镇改造、最大的创意产业园、最大的家居博览城、最大的陶瓷展示交易平台、最大的不锈钢交易市场。