国际化进程影响北京楼市

    走过充满欢欣的２００１年，承办２００８年奥运会和加入ＷＴＯ，适时成为“中国世纪”的注脚，同时，也预示着我国将继续加快融入全球经济社会的脚步。在入世和奥运背景下，首都北京的国际化全球化的进程日益提速。面对空前的机遇，同时更有巨大的挑战，北京房地产业不能不及早准备。

    “两会”期间，代表们也对房价、住房二三级市场、住房市场结构等热点问题纷纷发表看法。

    马年正月最后一天，北京市市委市政府与房地产紧密相关的五个部门，在北京腾达大厦共同主办研讨会，研讨主题是：京城地产商如何应对２００８年挑战。北京市委城建工委、市计委、市规委、市建委和市国土房管局在这次活动中集体亮相，并与京城地产商代表一起，就北京房地产在这种特定环境下的发展展开研讨。

    规范土地管理有利于平抑偏高房价

    近年，北京房地产市场成为高速发展的一面旗帜。同时，房地产开发企业违规开发、违规销售、售后服务跟不上，甚至欺诈欺骗消费者的现象在北京房地产市场上也时有发生。因此，解决房地产市场当前存在的问题，规范房地产开发企业行为，促进北京房地产市场健康发展，让老百姓买到放心房，理所当然成为研讨热点。同时，这些也是北京市城建系统既定的近期工作重点。

    据国家统计局资料，去年北京市商品住宅平均售价每平方米４７１６元，比去年全国平均售价高出一倍有余。北京国土房管局局长苗乐如坦陈，与一般规律下的普通百姓支付能力相比，这样的价格水平确实偏高。尽管近年北京房价处于基本稳定状态，尽管房价偏高有着种种原因，但房价偏高确实已成为北京房地产市场健康发展的不利因素。

    土地租金是房价的重要组成，房价偏高使得人们尤为重视在土地供应和管理方面的举措。北京市建委副主任陈永认为，要解决非法占地和闲置用地等问题，一要推行土地收购储备制度，规范土地一级市场，其次要加强建设用地管理。国土房管局是土地管理部门，苗乐如认为，土地管理的核心是建立适应市场经济和北京城市建设发展需要的机制。他说，第一要管好存量土地，建立健全土地一级市场；第二要管好集体土地，促进集体土地的合理流转，同时保障农民改善生活提高收入。据悉，在一段时间内，北京开发土地供应将同时存在招投标、协议出让等多种方式，但协议出让地块也需要入市挂牌，接受市场竞价。

    申奥成功，将使全市基础设施建设和重点工程建设加快进程，奥运行动计划启动，对系统的土地供应和土地管理提出新要求。苗乐如表示，作为政府的土地管理部门，将努力配合奥运行动计划，为社会提供超前服务，协调好土地供应总体规划的调整，在土地征用、划拨、出让、发证、拆迁等环节上简化程序提高效率，特别是支持改制改组的大中型国有企业用好这一历史机遇。

    鼓励消费必须发展住房二三级市场

    大量数据足以证明，北京房地产市场正处于高速发展阶段，而这种高速发展也有其坚实的基础，就是北京整体经济高速增长和财力显著增强。而住宅发展更有诸多社会因素和政策措施带来的利好。

    发展住房二三级市场的话题受到极大关注。苗乐如在提及北京住房二三级市场现状时，使用了“惭愧”和“凄惨”这样的字眼。据统计，１９９９年１１月１５日北京开放住房二三级市场以来，已购公房和经济适用住房再上市共成交６３３３２套，不及全市１４０多万套存量住房的５％。北京市计委白云生委员认为，住宅二三级市场发展的严重滞后，影响了北京居民购房潜力的释放，并使外来人口购房成为支撑北京住宅市场繁荣的根本因素。

    首都经济贸易大学教授张跃庆更提出，如果二三级市场不能尽快全面启动，将会造成社会资源的巨大浪费。他的理由是，北京存量住房大多是八十年代和九十年代初期建成的，水平较低，如果继续大量建设低水平住房，必然加剧住房供需结构性矛盾，而且还会造成土地资源和住房资源的闲置和浪费。在这种意义上，张教授提出，解决目前北京住宅供应存在的问题，首要的是尽快开放二三级市场。

    据悉北京今年要全面落实货币化分配的三项工作，推进企业货币化分配，出台行政事业单位具体措施，完善货币化分配方案。

    此外，继续推进危旧房改造、完善以公积金贷款为主的住房金融体系等措施，也将有力促进住房消费。

    热谈市场与冷落生产形成鲜明对比

    北京市规委副主任魏成林认为，政府并不包揽一切，而是通过制订政策计划，以建立公平的市场机制。无论是规范市场还是促进消费，都是政府部门在完善房地产市场制度设计方面的重要举措，对于保障公平、促进房地产业市场化进程无疑有着重大意义。同时，对效率的关注，也就是对于这一公平机制能在多大程度上充分发挥作用，房地产业的生产方式的改进必然受到关注。

    去年９月起，北京要求对项目施工图进行审查。据魏成林介绍，这项工作开展以来，至今没有一个项目施工图完全符合强制性规范和标准，在审查的施工图中，平均每个项目违反强制性规范１３条，违反一般规范标准２０多条，而类似的还有无障碍设计、小区邮政信报箱等设施设备。属于建筑设计领域的这些小事情，更是涉及到公众利益的重大问题。魏成林认为，公众利益如何保证，当前并没有得到开发商、设计单位足够的重视。

    陈永特别提醒地产商，随着居民物质生活水平的提高，住宅建设已经从量的增加开始向质的飞跃转变，开发企业需要及时调整经营观念，树立精品意识，重视科技含量，创建优质小区，走质量效益型发展道路，实现住宅建设从粗放型向集约型转变，努力把住宅产业发展成为绿色产业、环保产业和科技产业，使住宅建设实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。

    参照发达国家房地产业发展历程，根据当前北京房地产市场供需关系，苗乐如预测，北京房地产应当还有６到１０年的高速发展空间。

    华润置地（北京）公司总经理郭钧则提出，在入世和奥运的背景下，卫星城与小城镇建设将成为城市房地产新的增长点。虽然此中不乏鼓吹华润置地的开发经营思路的意图，同时也可以看出，对入世以及奥运商机的认识深刻程度，地产商丝毫不比“看得见的手”逊色。

    或许，展望未来人们更愿意畅谈机遇和市场，回避挑战和风险。实际上，无论解决当前市场中产生的现实问题，还是应对融入全球经济，迎接国际同行的挑战，根本对策只有提高生产力，改进生产方式。住宅产业现代化以及整个房地产产业现代化的使命，正是要转变住宅等房地产产品的原始生产方式。作为根本问题，是不能冷落的。
 
    文/王超