城市综合体建设:凸显国内设计短板

 
题图为济南同圆建筑设计研究院与巴拿马国际公司联合设计的城市综合体——济南恒隆广场

　　“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。近年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛，二三线和部分三四线城市也把建造城市综合体当作了城市发展的目标。在住宅被限的大背景下，作为商业地产主流的城市综合体成了未来发展趋势。然而，令人奇怪的是，面对一些大型城市综合体设计项目，面对市场大蛋糕，国内设计公司或设计院却显得底气不足，不太敢接手。对此，业内专家一针见血地指出：这和现在的设计行业市场细分有关，因为国内目前能够专业做综合体的设计公司真的还不多。

　　综合设计才能平衡

　　城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPING MALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。作为基本功能，城市综合体是一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体。但综合体的载体功能是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的，忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，就会阻碍区域内经济的发展。

　　严格意义上讲，城市综合体的开发与传统的住宅开发是水平不同的两个体系。有人曾这样做比喻：如果说设计住宅属于小学、初中级别的话，那么城市综合体就是博士级别。目前设计行业做住宅设计的公司、事务所非常之多，住宅设计对于他们而言已是熟练工种。但作为一个专业性极强的城市综合体设计，就不仅仅是要求设计师只是懂设计就行，还要求其具备跨界能力。

　　然而，现在从业的建筑师普遍缺乏对综合体建筑功能的认知，因为商业建筑是有变化性的，它是不断地在变化中，它在运营过程中有很多的可变性，如果你在设计的初始阶段没有领会到可变性的话，将来会给开发商带来很大麻烦。因此，现代市场一个新的需求就是要求设计机构不仅能提供规划和设计，还需要提供景观、室内，甚至是对项目前期综合的市场判断、对居民消费模式的深入研究、项目策划能力，以及后期对于市场运营、商业招租的了解，即综合设计能力。

　　设计失误产生风险

　　城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环，如果设计失误就有可能产生风险。

　　曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的广东东莞华南MALL总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。但其在2007年9月19日，却突然更名为“新华南MALL 生活城”。作为一个名声在外的成熟品牌，更名是犯了营销大忌，为什么更名呢？一个重要原因就是其商业定位、业态设计与市场的需求情况产生偏差。其购物中心照搬了欧美郊区MALL的模式设计，结果因为体量过大，住宅尚未开发致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。

　　在这方面做得最成功的要数香港，因为地域狭小，几乎香港的每一个商业综合体都与交通轨道相连接，在设计初期，就要充分考虑站点出口的设计、人流的方向，以及通行的便利，由此给其带来大量客流。相对于此，北京的西直门综合体交通枢纽就算不上成功。区别于香港的综合体和交通轨道统一一次性设计，北京西直门的交通枢纽及综合体并非一蹴而就，2号线地铁站点的最初设计并未考虑到其后的变化，与13号线站点的连接换乘以及与站点上盖综合体的连接利用都为人所诟病，不少人进入此区域最大的想法就是尽快离开。“这就是没有考虑到功能变化对后期运营带来的影响。”业内人士表示。

　　外资公司盘踞专业市场

　　目前，国内的城市综合体项目大多由国外设计公司操刀，这与其超强的专业度与核心竞争力息息相关。

　　比如，美国的RTKL国际有限公司，是世界上最大的建筑规划设计公司之一，是城市综合体设计中的翘楚。只要听闻是由RTKL设计的综合体项目，LV、香奈儿、Gucci、Prada等知名国际品牌必定进驻。而设计北京蓝色港湾综合体项目的美国捷得国际建筑师事务所，在当初设计时也对开发商打下了其后期2亿元盈利的保票。而我们国内目前的设计公司和设计院还无人敢做此承诺。

　　在我国城市综合体迅猛发展的今天，急需国内的设计公司来填补这一细分市场的空缺，这是一个市场机遇，更是一份责任。事实上，如今的城市综合体不再只是外观漂亮就可以，如果忽略最重要的商业经营基本要求，从一开始的产品设计环节上就会埋下致命隐患。因此，在大胆设计创新的同时，国外城市综合体先进的开发模式和开发理念，以及国外设计公司的专业水平都是国内众多设计公司需要学习的。