中关村CBD金融街 上演三国演义？

    编者按：
    前不久，在红石公司L会议室，20余位来自北京房地产界的经理人参加了“中关村、CBD、金融街上演三国演义“的专题沙龙活动。会议由北京房地产职业经理人沙龙主席陈森林和现代城副总经理苏鑫主持，大家就以上专题进行了热烈的探讨，以下为部分摘录，只代表职业经理人的个人观点。

    许群峰（金融街控股股份有限公司副总经理）

    就“三国演义”来说的话，金融街就是吴国，是势力比较弱的。现在这三个区域，金融街是唯一一个没有副市长领衔建设的。金融街从１９９３年提出来，投入１００亿元，建设１００多万平方米，经过８年建设基本上建成了国家级金融管理中心和国家电信的指挥中心。目前人民银行、保监会、证监会这些监管部门，还有三大国有商业银行及交通银行、招商银行、民生银行、国内主要大的保险公司等总部都设在这里，另外中国电信、中国移动、中国网通、中国联通等大型电信企业也集中于此。

    我们未来打算建设“国际金融城”，使该区域改变以往中国人多的形象，要偏向国际人士。由于以往操作经验不足，建筑的时代前瞻性不够，今后将把金融街中心区建设成生态化和人性化的办公区，让它充满活力，增加酒店、公寓、咖啡厅、餐饮、娱乐设施的投入，建设一个充满活力的“国际金融城”。

    李忠（威格斯国际物业顾问公司北京代表处总经理）

    中关村、ＣＢＤ、金融街的定位上来讲是比较分明的，中关村是国家级的科技园区，而ＣＢＤ和金融街都是市级的。这里我们就能看出政府对中关村的发展决心很大，重视程度也相对高一些。三个区域在地理位置上的分布也很有意思，分别以二环（金融街）、三环（ＣＢＤ）和四环（中关村）为中心发展。

    金融街基本上属于旧城改造，ＣＢＤ的开发模式也是老工厂搬迁，而中关村有一个泛化的现象，辐射到周边几个地区，比如亦庄经济开发区也是属于中关村的概念里边，而中关村 的很多企业也有注册地和办公地分离的现象，所以三个区域中，中关村、金融街的客户群落比较分明，有直接的目标，金融街的二期规划很不错，对于外资金融机构，也增加了很多的吸引力。而ＣＢＤ则属于建造带动型的，通过涉外得天独厚的地理位置，建造的大量写字楼和酒店群落吸引了更多的企业。

    武泳敬（世邦魏理仕高级经理）

    ＣＢＤ现有写字楼２００万平方米，根据规划和发展商建设计划来看，２００８年以前ＣＢＤ还要新增４００万平方米的建筑量，写字楼就占了３００万平方米，最终的规划来看，ＣＢＤ未来将达到１０００万平方米的写字楼。

    再看中关村，目前所提供的各种办公单位，大概有１００万平方米，这样的办公单位价格比较，主要起到孵化的作用，而甲级写字楼不到５０万平方米，到２００５年，写字楼将新增２４１万平方米的供应，中关村的很多企业目前还没有成长起来，还要看将来是否能租得起这些写字楼。从现在的情况来看，需求是比较稳定的，而供应量从１９９９年呈现出快速增长的态势。

    杨建军（原中关村管委会处长）

    谈中关村的发展，要从历史的角度去想问题。中关村最大的特点就是文化加皇家园林。文化优势上，众多知名的学府分布在中关村，皇家园林的景致也是有很大的吸引力。中关村和ＣＢＤ来比较的话，是有很大的不同。比如ＣＢＤ更多的是交易伙伴式的商业氛围，倡导更多的合作，而且极富渲染自己的能力，而中关村主要靠自己的产品，另外也缺少宣传，也是以后应该加强的一个方面。

    中关村在新的规划中（西区），专虑的比较周到，比如，在地下三层铺设各种管网，避免以后重复开挖，地下一层是行车层，将改善地面交通拥堵的状况，而地面上更多的是休闲设施，还要更多的绿化。从写字楼的供应方面来看，准备有计划地推出，不会产生同时大量的写字楼推出，涌向市场的局面。目前中关村有大量的施工，所以氛围还没有ＣＢＤ好，不过两三年后，中关村的氛围将更加活跃，也将产生更多的创造性思维。

    苏 鑫（现代城副总经理）

    目前ＣＢＤ的写字楼缺少中小单元，从ＣＢＤ发展的态势来看，随着加入ＷＴＯ，中国商业的繁荣，很多新兴中小企业急需一些中小办公单元，尤其是伴随中央电视台和北京电视台的迁入，和这些传媒巨头相关的业务公司，也会迁入，怎么样考虑为这些中小公司服务，是ＣＢＤ应该思考的问题。

    对于最近媒体讨论的中关村、ＣＢＤ和金融街的竞争，现在说谁更强，是不合适的。在经济学中有这样一个观点，就是“自由市场自由人”。企业在这三个区域的流动是自由的，企业的选择也就肯定了某个区域所提供的服务是好的。所以，三个区域的竞争，也就是一个对企业需求的了解，和满足这种需求的行动的竞争。