京城住宅区北移

    ■北京申奥成功了，奥运村开始建设了

    ■东直门到西直门城市铁路线马上就要修通了

    ■地铁5号线向北开始修建了

    ■公路一环北段明年就要修通了

    　　最近在不同渠道都在向我们传达同一个信息，那就是北京城的居住区要北移了。

    　　近一两年以来，我们身边的北京城正发生着许多细微的变化：

    　　曾经被许多人认为已经衰落了的王府井，随着王府井大街的开街，变得重新繁华起来，这里的交通也得到了极大的改善。

    　　人们能选择的城里的房子越来越多了，在不知不觉之间面向普通老百姓销售的商品房，已经从回龙观和立水桥这样的地区，逐渐返回到二环附近。

    　　老城区里那些多年未动的胡同区，现在正成片地进行城市更新改造，特别是在两广大街改造的带动下，这些老区，正成片成片的被新建住宅所代替。

    　　这一切都是一种北京目前正在历经一个再城市化的过程。城市是一个空间聚集的产物，当一个城市形成时，它一定表现为一种人流、物流、建筑在空间上的聚集，由于聚集而产生集聚效应，城市正是立足于这种规模集聚效应而存在的，我们将这个城市发现初期，由于空间聚集而产生规模正效应的过程，称之为城市化过程。

    　　而当这种聚集发展为一定程度时，成熟的城市区域，特别是市中心区域就会由于人与建筑物的过分聚集而变得不堪重负，这时候，聚集的规模负效应开始体现，这就是我们所说的大城市病，其具体表现往往是交通拥堵等等问题，所带来的城市生活质量的下降。这时，就会出现两种典型现象——一方面是一部分市中心人口向郊区或城市边缘迁移，另一方面又从而表现出市中心的衰落。这种情况，我们称之为都市空心化，或者叫做逆城市化过程。

    　　这种逆城市化过程在北京最突出的表现在1994－1996年，这时候，一盛一衰的现象特别突出，所谓一盛是指此时北京边缘组团的建设蓬勃兴起；所谓一衰，就是指像王府井这样的城市核心地段风光不在——在这种逆城市化的过程中，北京历经了一个调整和转变的过程，同时城市实际规模也相应的扩大了。

    　　所谓京城住区北移，最早的渊源可以上溯至京北卫星城的建设，以及“量水开发”这两大动力。特别是在1996年之前的北京“量水开发”的住宅用地政策，使得京城的居住用地，在结构上有了比较科学的调整。处于上风上水的京北地区，成为越来越多的住宅开发商的首选之地。而只要经济条件允许，原本家住城南的许多高端客户，也将自己的居住地搬迁至北京城北——这样，京城的主要居住用地，就避开了下风下水的污染。举一个形象的例子，在原来居住用地混杂的时期，北京城像是一条河流，在上游有人在洗衣服，而在下游却有人在喝水。在市场经济的条件下，如果由购房者来自主选择居住用地，那么，就会使得喝水的人逐渐跑到上游，而洗衣服的人逐渐跑到下游。这样，京城的居住用地结构也就趋向合理了。

    　　当城北聚集了较多的“居住移民”，就等于聚集了一个有相当购买力的市场。再加上这些居民多数是购买力较强的中上层客户，所以，许多看准这部分市场的商家也就竞相北上。这里面有大的商家，比如地铁、城市铁路这些大的商家，他们正是看重了京北客户对于“交通”的购买力，才将自己的修建铁路的计划，率先放在了京城北部。当然，也不乏小的商家，比如现在就有几家计划建造大的MALL的公司，在京城北部跃跃欲试，他们看重的无非就是京北客户比较强的商品购买力——而这些商家的行为，从客观上又完善了京城北部的配套设施，强化了京城北部的居住优势。这样，就呈现出了一种居住用地上的“马太效应”。这样一来，京城居住区北移也就会成为一种更为明显的发展趋势了。

     （威格斯国际物业顾问北京公司供稿）