北京TOWNHOUSE初具规模

   关心北京房地产的人也许还记得，2001年初京城房地产市场上曾出现过一场TOWNHOUSE旋风，一时间，京城出现了若干个TOWNHOUSE项目，这些项目从东到北，分布较广，尽管当时各个媒体都对其进行了大量的介绍，但毕竟那些都是纸上谈房，各个项目仅有个图纸。而如今，一年过去了，这些项目当中的一些已经可以初步形成规模，有的已经可以入住了，那么低密度住宅到底如何，还是亲眼看看的好。

    俗话说得好：“名不正，则言不顺”。因此，在讨论TOWNHOUSE之前，还是先来为TOWNHOUSE正正名。从字义上来认识，既然是TOWNHOUSE，就应该是城里的房子。（town是英语“城市”的意思；house是英语“房子”的意思）。在国外，TOWNHOUSE是作为第一居所设计的。因此，这就决定了TOWNHOUSE应该是位于市区或紧邻市区的城乡结合部以及有着良好交通条件的新建开发区。从目前北京市的各个TOWNHOUSE项目的分布情况来看恰好符合这一条件。如：“一栋洋房”位于亦庄经济开发区，康城位于定福庄南区，却邻近京沈高速公路，亚运新新家园位于亚运村地区，时代庄园位于亚运村北，雪梨澳乡位于西三旗等等，这些地点开车至市区繁华的地方只需十几分钟，当然是要走快速路或者是高速公路。

    看过TOWNHOUSE的人都会知道，这种建筑多为4层左右的联排住宅，因此施工起来相对于高层建筑要容易得多，甚至不需要大型起重机械，通常一年内可完工，节省了开发商的工期，大大加快了产品进入市场的速度。而且，由于工期较短，开发商连样板间也可省去，因此在所有看过的TOWNHOUSE项目中，几乎没有特意建筑样板间的，多为在已经做好的一期房间中，实地制作样板间，这样既为开发商节省了资金，又为买房人省心，免得为现房与实际不符发生纠纷。同时，由于TOWNHOUSE为联排住宅，其每一栋建筑从花园到走廊、楼梯以及楼顶露台都属于一家拥有，免去了一般建筑中需要分摊的公共部分面积，可以说TOWNHOUSE中的公摊面积为零。

    以上这些都是广大购房者公认的好处，此外各个项目也还都有各自的优点，诸如：一栋洋房所处亦庄经济开发区具有良好的社区环境；康城预先为住户修建好的休闲场所等等。但是，TOWNHOUSE毕竟是新产品，还是从国外进口的舶来之品。因此，开发商在开发销售的过程中或多或少会出现一些不足，如何与北京的消费者的要求相结合还应仔细斟酌。为此，笔者走访了京城的部分TOWNHOUSE项目，现场感受了TOWNHOUSE，感觉这种住宅形式的确比起一般的多层住宅要舒适了许多，但其中也存在着一些问题。

    首先，从样板间说起。正如前面所说，TOWNHOUSE项目样板间多设在现房中，这就给购房者看房带来了不便。笔者在了解这些TOWNHOUSE时，就遇到了这个问题。各个项目的样板间不是没建成，就是建在一堆脚手架中，很是危险。笔者甚至还带着安全帽看过时代庄园以及早先的“一栋洋房”的户型，作为业内人士这自然是常事，但如果让购房者也都要如此才能考察房间，就不妥了。首先是对看房者不安全，其次是这种未完工的现场无论如何也不能与可以入住的现场相比，施工现场势必会给购房者留下不好的印象，影响销售。

    其次是TOWNHOUSE的楼间距。在英语词典中翻译为联排住宅，而在北京普遍称之为联排别墅以凸显其高档。的确，其低容积率（一般在0.6左右，见后表）、低层（多为3-4层的建筑）以及拥有私人前庭后院，居住条件要提升了许多，而这就必然有所牺牲，土地在这方面是首当其冲的；这对于北京这样一个人多地少的城市无疑是一个考验，这就决定了在北京这类住宅不宜大范围推广，只适用于有汽车且拥有一定资产的中产阶层人士居住。而这类购房者对房屋品质的要求较高，其中私密性是评价房屋档次的重要标志之一。这就要求TOWNHOUSE这一建筑的栋间距加大，以避免住户之间的视线干扰。据调查，北京的TOWNHOUSE项目楼间距大多为18米，开发商介绍，这个距离是一般人的视力极限（即如果超过这个距离，两栋房子里的人就互相看不清楚了），但是据笔者观察，似乎并非如此，也许是笔者的视力好，对面房间里的情况能够看得很清楚。经过咨询规划专家和园林设计专家，这种情况在国外也会出现。由于TOWNHOUSE的层数较少，建筑总高度较低，因此即使南北之间的两栋建筑布置得很近，也不会影响到日照间距。但开发商往往就忽视了住宅之间的视线干扰问题。其实，解决这种问题也有办法：一、加大楼间距；二、将两栋建筑之间的角度作一下调整，避免使其平行布置；三、用植被遮挡。应该说，第一种方法对于提高小区环境很有效果，但经济效益会受到影响，因此后两种方法应该是被开发商广泛接受的，但笔者看过的TOWNHOUSE项目中都做得不是很好，包括一些容积率已经很低的项目如：康城、时代庄园，由于项目中的大多数建筑采用彼此平行的排列方式，使得即使在一定程度上增加了间距后，仍不能解决视线的干扰。当然，这也许是因为项目尚未完全竣工，植被尚未栽种的缘故。

    第三，是TOWNHOUSE的小区配套问题。由于，北京不少TOWNHOUSE项目都建在新开发的地区，周边的大市政配套并不十分理想，开发商往往需要投入大量资金来改造周边环境，如康城为了改造周边环境，已经投资1亿元将通往高速公路的街道铺设一新，同时还建设了高尔夫练习场和公园。但并不是所有的TOWNHOUSE项目都能如此投入，或者来得及如此做。笔者就曾经在天黑后从万科青青家园出来，至高速公路不到1公里的路上由于没有路灯，开起车来十分不方便。其他包括就医、购物等等也都需要开发商给予解决。毕竟这里距离城市有段距离，基本的生活设施如果再不具备就非常不方便了。

    第四，TOWNHOUSE的设计如何洋为中用。前面提到过，TOWNHOUSE在国外是被称为联排住宅，其主要住户是中产阶级以下人士，而引入我国后，其主要的客户群却是中等收入以上的家庭，这样就带来一个矛盾，即房屋品质（包括外形、内部配套设施）的低档和我国客户的高要求相矛盾。另外，如果认为TOWNHOUSE是单体住宅，面积大，户型设计就可省事，那就大错特错了。笔者在时代庄园就曾经看到卧室房间狭长的户型，使用居住起来十分不便。另一方面，生活方式的差异性也导致了房屋结构的不同，这些就需要开发商特别是设计师多费些精力将中国人的生活习惯与TOWNHOUSE的优点结合起来，设计出满足北京的客户需求，而如果简单将国外的东西照搬，其效果不一定好。北京就有这样的项目，聘请国外设计师全权设计，结果并不为人接受，销售情况不是很好。

    第五，价格的制定以及各自项目的档次的制定也是房地产开发商应该费一番脑筋的。统观北京目前的TOWNHOUSE项目，平均价格从5000元/平方米至12000元/平方米，差别相当大，这些项目价格的差异主要产生在地价上，其建筑安装成本差别应该不大，因此各开发商，尤其是高价位TOWNHOUSE项目的开发商在楼盘卖出高价的同时，就应该注意将TOWNHOUSE的高档次做出来，做到性价比适当。而要将TOWNHOUSE这类低密度住宅做出档次，需要在园林规划以及私有空间上多费精力，这样往往能将TOWNHOUSE做出别墅的感觉，起到事半功倍的效果。而这同样也是被广大开发商忽略或者说误解了。如前面提到的康城为用户建造了大面积的园林、高尔夫球练习场、会所等等，其用意无疑是好的，但这些场所对提高小区档次的作用并不一定比加大私有花园的作用大。此外其高尔夫会所的小面积相对于其100万平方米的总开发面积显得微乎其微，似乎可有可无。当然，加大私家花园的面积很可能会导致房屋价格的升高，开发商的做法也可能从经济上更科学。

    第六，交通路线以及停车位的设计。由于这些低密度住宅大多数距城市中心有一定距离，依靠快速路或高速路连接，选择这里居住的大多数住户拥有私人汽车，而低密度住宅的特性又不适合将汽车集中停放，因此安排好小区内汽车与行人的交通线互不干扰就十分重要了。而车位的充足与否也是小区值得考查的一个重点。

    应该说低密度住宅是介于别墅与高层住宅之间的过渡产品，可以说其拥有相对于别墅较低的价位和相对于高层住宅较好的居住环境，是作为我国现阶段人多地少，但又追求高品质居住生活环境的一种出路，也正因为如此，不少开发商，购房者都将目光盯在这里。但另一方面，由于其较新的设计思路，必然会存在一些问题有待改进。住房人对自己的居住生活永远不会满足，总是希望自己的住房再舒适一些，这也就要求开发商们将自己开发房子的档次不断提高，来满足购房人的需求。
 
    文/语泉