深圳湾超级总部基地规划公示

后海规划已经出炉，滨海城区跃然纸上。

建设中的后海片区。

　　深圳的后海未来会变成什么样子？根据深圳市的整体规划，后海和前海串联共同组成深圳西部城市中心区。现在看前海还是一大片待建的空地，而后海已经开始展露雏形。近日深圳市规土委在网站上对外公示了深圳湾超级总部基地的详细规划，规划把后海中心区总部基地也纳入进来，整个深圳湾的未来蓝图一目了然地展现在市民面前。

　　随着深圳城市中心的不断西移，后海是未来深圳西部中心区的重要载体，代表着深圳城市中心发展的趋势。相比现代化的高楼大厦，城市管理和服务的软环境是否跟进更是未来关键，作为深圳现代化滨海城区的缔造者，南山区还有很多挑战摆在眼前。

　　超级总部基地规划公示

　　将建多座400米以上城市综合体

　　超级总部基地秉持“深圳湾云城市”核心理念，打造基于智慧城市和立体城市、虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范，构建世界级滨海城市天际线

　　根据规划，深圳市未来将重点打造福田中心区、后海中心区、留仙洞片区、深圳湾高新区和龙华核心区五个总部基地。这五大总部基地承载了深圳未来发展的希望，其中三块位于南山区，而后海中心区总部基地和深圳湾超级总部基地(即深圳湾高新区)又紧紧相连，围绕着后海湾布局。这两大片区共同承载深圳西部城市中心区的未来，发展的想象空间无限。

　　根据深圳市规土委公示的内容，超级总部基地秉持“深圳湾云城市”核心理念，打造基于智慧城市和立体城市、虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范，构建世界级滨海城市天际线。

　　超级总部或许只是个空泛的概念，实地走访才能有切身体会。根据公示内容，深圳湾超级总部基地的范围是滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，总用地面积117.4公顷。从地图上看，此片区紧邻着深圳湾公园，以滨河大道为界，全部是“看海”的核心地块。从科技园出发，沿着白石路向欢乐海岸走，科技园片区留有多块连片的空地，目前留学生创业大厦算是超级总部基地内已建成的标志性建筑，其周边的空地是科技园的后备发展用地。根据原来的规划，此片区曾叫做“深圳湾高新区总部基地”，旨在打造成原创型总部巨头的集聚地和财富增值带。

　　这片土地现在重新调整后，与华侨城片区相连，共同打造超级总部基地，构建的是中心城区的面貌，而不是产业集聚的形态。总部基地范围内，另外连片的空闲土地主要集中在华侨城欢乐海岸一旁。沿着白石三路行走，靠近滨河大道的地方，是一块块被道路隔离的方正土地，用围墙围栏着，围墙内长满了各种杂树，围墙上书写着“国有储备用地”。不远处还能看到地铁施工设备扬起的高高“臂膀”。

　　目前一大批超高端的商住楼已经耸立在地块上。周边交通、学校等配套已经完善。隔海相望就是香港的屯门城区，并且紧连着深港西部通道、轨道2、9、11号线、深圳湾公园、红树林保护区、华侨城内湖湿地、华侨城主题景区、大沙河高尔夫等，其得天独厚的资源禀赋成为环深圳湾地区(深圳一侧)未来价值最高的土地。

　　“超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终极地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。”规土委人员介绍。

　　此片区的发展目标是依托区位优势，发挥超级经济功能，打造超级城市形象，使之成为提供体验深圳滨海新生活方式的地区；展现城市社会面貌与建设标准的核心地区；同时将成为应对深圳市文化创新和新经济需求的平台与深圳参与区域和城市间竞合的有效载体。

　　具体为各行业产业链最顶端的总部办公为主导功能，辅以服务于总部基地的国际会议、展览、文化传播、信息交互及商业、公寓等功能。

　　如果从高楼的数量来看，根据规划，片区内建筑高度整体呈现西高东低、南高北低圈层式跌落的空间形态。在满足航空限高要求的前提下，其中一核心地块的两座超高层综合体建筑高度分别控制在400—680米和400—480米；另外一核心地块的超高层综合体建筑高度宜控制在400—580米。如果以南山正在建设的第一高楼深长城金融中心作类比，规划建筑比深长城还要高出一大截。

　　总部基地已具雏形

　　华润等多家知名企业总部入驻

　　中海油南方总部大厦正在施工建设，百丽、天虹、中建钢构、阳光保险、中山证券、大成基金等企业总部已经落户后海，中国航天珠三角总部、中铁南方总部、腾讯研发中心、百度国际及华南总部和研发中心、阿里巴巴国际运营总部和商业云计算研发中心也选址后海片区

　　如果说，超级总部基地未来的总部大楼还处在想象的阶段，那么回头望一望后海中心区总部基地，便可以具体体验。后海中心区规划总面积仅有2.55平方公里，规划建设区仅有1.13平方公里，但是这些地块已经快被“瓜分”完毕，多个项目正在建设，未来的城区面貌指日可待。

　　梳理后海中心区的功能定位，发现其几经调整，从最初的后海金融商务区，再到现今的总部基地，后海正在承载深圳未来的经济发展需求。尤其是深长城金融中心的打造，进一步提升了后海的高端功能定位。

　　作为南山区的第一高楼，深长城金融中心已经拔地而起，根据建设计划，明年竣工。这个位于南山商业文化中心核心地段的高楼，总高度为300米，未来将是一座集办公、酒店、公寓及商业为一体的综合性超高层综合建筑群，由A、B2栋塔楼组成。其中A栋塔楼地上为61层，B栋商务公寓楼地上为34层。建成后将成为集经济性与自然生态于一体的多功能综合体，并将成为深圳南山区富有现代气息的地标性高楼。

　　不过深长城作为南山区第一高楼的位置，保持的时间或许不长，距其不远就是央企华润集团的总部大厦。去年8月份，后海中心区的一宗地块公开竞拍，被华润以低价26.53亿元购买，此地块的用途为商业服务业设施用地加居住用地，总用地面积53661.73平方米。华润置地公司董事经理吴向东曾透露，华润集团将建设一个大型都市综合体，包含华润总部大厦、万佳总部大厦。其中华润总部大厦高度将达500米，成为整个后海中心区的地标性建筑。

　　目前，在后海中心区，记者看到中海油南方总部大厦正在施工建设。此外，百丽、天虹、中建钢构、阳光保险、中山证券、大成基金等企业总部都已经落户后海。中国航天珠三角总部、中铁南方总部、腾讯研发中心、百度公司的国际及华南总部和研发中心、阿里巴巴集团的国际运营总部和商业云计算研发中心也选址后海片区。

　　随着一个个大项目的落地并进入建设阶段，后海中心区总部基地的城市面貌正在逐渐浮现。而这种快速发展的步伐正得益于其功能定位的转变。

　　对于这种转变，有专家指出南山作为金融商务区，相比福田优势不明显，没有类似深交所这样的载体平台，同时对于金融企业来说，总部的选择多数与政治因素关联。而南山区金融集中度相对薄弱，尽管有个别金融企业入驻，但是难以形成规模集聚效应。而企业总部则有效放大了引入对象的范围。总部集聚能够产生诸多经济效应，比如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应等，由此将提高区域知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化发展。

　　完善管理和服务配套

　　多元文化是发展总部经济必备条件

　　后海总部基地要真正建设成像纽约、伦敦、东京的国际知名的金融经济区和总部经济，不仅是一个艰巨的过程，而且需要一段相当长的时期

　　如果说把后海中心区总部基地和深圳湾超级总部基地作为一个整体，与美国纽约的曼哈顿做对比，那么深圳的后海基地，未来将是超高楼集聚中心、知名企业总部所在地。以全球的视角重新打量后海湾片区，将成为深圳未来的城市天际线。

　　不过，高楼大厦仅仅是南山未来城区的外貌，具体到内在品质能否与国际先进中心城区相比，关键看中心区的管理和服务配套。从目前的情况看，南山区正在为未来高端城区的管理和服务进行摸索。今年南山区提出宜居宜业的滨海城区建设，在医疗、卫生、教育、环境、交通等方面，对辖区进行全面提升。尤其是海岸城，作为后海中心区最核心的商业载体，直接代表了深圳最高端的消费场所。

　　为了提高商业文化中心的水平，南山区成立了区直属管理机构——中心区管委会办公室。独立管理机构成立以来，承担了中心区的规划协调、市政建设、城市管理、城管委托执法、商业区管理、商圈整体推广等工作。现在居民享受到的舒适环境，是中心区高标准建设、精细化管理、优质化服务的具体体现。

　　据悉，南山中心区管委办是深圳市三大商圈特设的三个管理机构之一，与东门商圈、华强北商圈一样，南山商圈成立独立的管理部门，有效提升了商业的环境和品味，成为南山区的城市名片。

　　“海岸城的卫生，都是我们自己在负责，没有纳入到环卫系统内。同样在二楼的广场，商家可以根据需要占用公共空间，形成休闲街。如果按照城管的要求，这些举措都属于违规。成立独立的管理部门，整个商业中心的服务质量和品质会得到有效提升。”南山中心区管委办相关人员介绍。

　　这种管理模式能否有效覆盖到新打造的总部基地的建设上，直接关系到未来城区的内在品质。

　　“发展总部经济，除了城市建设等硬件要达到较高标准，更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的配套。”一城市规划人士介绍。

　　据悉，南山拥有较强的经济实力和综合竞争力，较好的社会环境、人文环境和语言环境。但发展总部经济要具备适应现代化城市管理的各项制度，城市的社会服务体系、市场秩序、通关秩序、诚信体系、社会治安状况、城市文明程度等也要与高端的滨海城区相适应。

　　同时发展总部经济要注重发展多元文化，商务大厦内最终入驻的都是高端人才，须有与这些人才配套的文化氛围。宽容的多元文化、多元梦想的城市性格是一个城市发展总部经济的必备条件。

　　业内人士认为，后海总部基地要真正建设成像纽约、伦敦、东京的国际知名的金融经济区和总部经济，不仅是一个艰巨的过程，而且需要一段相当长的时期，没有相关产业的集聚、配套设施的完善和相关法规制度的健全，商务服务区和总部经济的建设将难以实现。

　　记者手记

　　管理和服务决定未来

　　从整个深圳市的规划来看，后海中心区只是西部城市中心的重要组成部分，如果按照区域面积来看，后海的总部基地与前海相比区域相对较小，但是起步却较早，南山区早在几年前就规划建设了后海中心区，并把后海定位于南山的商业文化中心。随着后海区位优势的逐渐显现，整体规划也上升到全市层面，这两个总部基地均为市政府主导便能见证。不过作为南山中心区最后的发展地块，未来南山区承担着直接管理和服务的职责。在总部基地打造上，也负责协调沟通和服务。由此作为即将展现的现代化滨海城区，南山区要提前做好相应的综合配套的软环境建设和打造，为未来先进城区的内在品质提升奠定基础。

　　从目前已经入驻的企业来看，不仅大型央企，还有腾讯、百度、阿里巴巴等知名民营企业。随着未来商业大厦的崛起，还会喜迎更多高端的服务机构入驻，比如律师事务所，会计师事务所，策划、设计公司等。由此入驻的高端人才，需要8小时之外的各种配套，包括交通、餐饮、休闲、娱乐等。同时这些高端人才对商业环境的要求也比较高，包括住房等，南山区是否做好了准备？

　　根据超级总部基地的规划，这一片区人口规模将有18万—22万。规划到位，后续的服务和管理也要到位。管理是一个持续提升的过程，要有高端管理人才、高标准的服务意识，只有服务到位，才能发挥出总部基地的造富、创新效应。