中国城市住宅发展特色与趋势
admin
2002-09-19
来源：
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国际经验认为，和平与发展的大环境，是住宅业健康成长的前提。在当代中国，还要加上制度创新的作用。制度创新营造了良好的市场环境。中国在20世纪80年代后成功地启动了城市住
国际经验认为，和平与发展的大环境，是住宅业健康成长的前提。在当代中国，还要加上制度创新的作用。制度创新营造了良好的市场环境。中国在20世纪80年代后成功地启动了城市住房市场和土地市场。目前全国城市私房占有率已达78％，年交易的商品住宅达到5亿平方米。严格来说，我们的住宅市场不够规范，产权关系不清，贷款投放不足，租售价格比、房价收人比均不合理；住宅空置量以每年1000万平方米的速率递增，大大超过国际公认“预警”线。但是，我们的市场仍奇迹般地保持了动态均衡，房市带来的“经济泡沫”并未出现。中国住宅市场体现出转轨经济特征，是国情所至。因此，我们不能照搬发达国家的指标和经验判断，因噎废食。
受到市场建制的直接影响，中国的社会转型进程在加快。城市家庭的人口规模变小，社会分层细化、人口城市化加速等原因，导致计划经济条件下形成住区社会管理结构和人际关系发生质变。住宅标准的拉开、房屋私有化、物业管理企业和业主委员会的介入，使得追求同质生活方式和社会认同感的城市商业化居住社区出现，居委会作用在削弱。同时，以倡导社会主义精神文明的社区建设也在推进。中国传统的邻里关系中的互敬互爱、守望相助的道德风尚得到传承和发展。
对外开放和外商进入住宅建设开发领域，一定程度打破了中国规划师和建筑师的常规思维方式，严酷市场竞争必然使开发商不断寻求新卖，故在住宅设计和住区规划上，“欧风”劲吹，洋概念炒作、洋设计领衔也愈演愈烈。但效果如何，还是要市场说话。一些粗糙、雅俗不赏的“仿洋住宅”在大城市开始受到冷遇。因此，一些开发商发起“新住宅运动”，旨在探讨中国21世纪的住宅民族化发展之路。需要指出的是，政府官员、社会大众和对“新住宅运动”目前的反映较为迟钝，并不是我们缺乏民族意识，而是“居者优其屋”的理念，只锁定在少数社会精英阶层，缺乏广泛的社会认同。但新住宅运动的积极意义在于，“完全西化”在中国再次被否定。
中国城市人口众多、自然禀赋不足以及环境意识淡漠，使得大多数城市都存在资源不足的生态危机。中国的城市人均用地仅相当于美国的1／5，城市水资源只相当于世界平均水平的1／10，而我们对住宅节地、节能、节水等现代技术应用，仅刚刚起步。因此，尽管我们己充分意识到环境对住区可持续发展的重要意义，但必须承认，高人口密度和高建筑密度的城市人居环境，是中国城市居民长期接受而不是被迫“忍受”的现实。以西方经验提高人居环境质量，似乎只有走郊区化或“逆城市化”的道路，但能否走通，既需要经济的长足发展和各种资源的整合，也要服从国情可能提供的条件。
21世纪的全球经济发展，具有区域化、一体化的发展趋势。在全球住宅发展领域表现出一些共性矛盾；也不可避免出现在中国，譬如住宅文化保护与开发性破坏的矛盾；保证住宅供给数量与提高消费质量的矛盾；购房有效需求不足与国民储蓄率过高的矛盾；住宅需求个性化与生产工业化的矛盾；住宅风格的民族化与国际化的矛盾；住宅规划缺乏弹性与市场机制相斥的矛盾等等。
诸多矛盾的存在与激化，需要寻找化解的主线。近年国内外房地产业的发展证明，由于住宅产业的特殊性，不仅表现为经济波动的晴雨表，要对经济社会的方方面面产生广域性影响。在新经济时代，住宅产业焕发出新的活力。
笔者所主张的逾越传统、发扬特色，其实也是各国处理矛盾的普遍原则。住宅产业要与经济协调发展，必须破除我们在封建时代、建国之前乃至计划经济时代形成各种传统认识和痼疾，因为只有市场经济建制，才极大提升了城市住宅的供给能力，释放了巨大的社会居住需求。发扬特色，则要求我们正视国情现实，善于总结成功经验，不走和少走弯路。
根据中国21世纪基本实现现代化的发展目标，可以认为，城市住宅产业至少保持10-15年的良性发展期，对其总体变化趋势可以预测的是：
1、城市住宅产业的增加值可占到当年城市GDP的8％-10％，成为名副其实的支柱产业。城市人均居住水平到2015年可达到20-25平方米。低收入群体的居住问题，通过建立社会保障制度得到妥善解决。
2、城市旧居住区得到普遍改造，旧城区居住用地比重在缩减，取而代之是商业、办公物业和环境绿化用地。
3、具有国际地位的大城市和特大城市，出现中心区住宅公寓化与居住郊区化并行推进。随着高速路、城市铁路(轻轨)的延展和轿车进入家庭，交通干道沿线具有“卧城”性质大型住区在距市中心10-20公里内郊区出现。
4、随着城市建成区土地的升值，高层住宅在土地资源匮乏的城市得到认同，居住性差的点式住宅退出市场，板式高层和联排住宅大行其道。以自建为主的个性化别墅会在远郊出现。
5、城市规划对居住环境、配套设施、交通道路等控制性指标会愈加严格，但对单体建筑的布局、造型、立面等具体设计条件会逐步放宽，建筑师可有更为宽松的创造发挥空间。
6、市场体系愈趋完善，住宅存量市场的交易规模预计在5—8年内超过增量市场，随着市民投资意识的形成和休闲度假需求的增长，中高收入阶层拥有第二套住宅不再是梦想。
7、越来越多的高科技手段和新型建材进入住宅和住区，集中于结构、建材、节水、节能、园艺、信息服务等方面，人们开始真正享受工业化、信息化社会发展带来的便利。
受到市场建制的直接影响，中国的社会转型进程在加快。城市家庭的人口规模变小，社会分层细化、人口城市化加速等原因，导致计划经济条件下形成住区社会管理结构和人际关系发生质变。住宅标准的拉开、房屋私有化、物业管理企业和业主委员会的介入，使得追求同质生活方式和社会认同感的城市商业化居住社区出现，居委会作用在削弱。同时，以倡导社会主义精神文明的社区建设也在推进。中国传统的邻里关系中的互敬互爱、守望相助的道德风尚得到传承和发展。
对外开放和外商进入住宅建设开发领域，一定程度打破了中国规划师和建筑师的常规思维方式，严酷市场竞争必然使开发商不断寻求新卖，故在住宅设计和住区规划上，“欧风”劲吹，洋概念炒作、洋设计领衔也愈演愈烈。但效果如何，还是要市场说话。一些粗糙、雅俗不赏的“仿洋住宅”在大城市开始受到冷遇。因此，一些开发商发起“新住宅运动”，旨在探讨中国21世纪的住宅民族化发展之路。需要指出的是，政府官员、社会大众和对“新住宅运动”目前的反映较为迟钝，并不是我们缺乏民族意识，而是“居者优其屋”的理念，只锁定在少数社会精英阶层，缺乏广泛的社会认同。但新住宅运动的积极意义在于，“完全西化”在中国再次被否定。
中国城市人口众多、自然禀赋不足以及环境意识淡漠，使得大多数城市都存在资源不足的生态危机。中国的城市人均用地仅相当于美国的1／5，城市水资源只相当于世界平均水平的1／10，而我们对住宅节地、节能、节水等现代技术应用，仅刚刚起步。因此，尽管我们己充分意识到环境对住区可持续发展的重要意义，但必须承认，高人口密度和高建筑密度的城市人居环境，是中国城市居民长期接受而不是被迫“忍受”的现实。以西方经验提高人居环境质量，似乎只有走郊区化或“逆城市化”的道路，但能否走通，既需要经济的长足发展和各种资源的整合，也要服从国情可能提供的条件。
21世纪的全球经济发展，具有区域化、一体化的发展趋势。在全球住宅发展领域表现出一些共性矛盾；也不可避免出现在中国，譬如住宅文化保护与开发性破坏的矛盾；保证住宅供给数量与提高消费质量的矛盾；购房有效需求不足与国民储蓄率过高的矛盾；住宅需求个性化与生产工业化的矛盾；住宅风格的民族化与国际化的矛盾；住宅规划缺乏弹性与市场机制相斥的矛盾等等。
诸多矛盾的存在与激化，需要寻找化解的主线。近年国内外房地产业的发展证明，由于住宅产业的特殊性，不仅表现为经济波动的晴雨表，要对经济社会的方方面面产生广域性影响。在新经济时代，住宅产业焕发出新的活力。
笔者所主张的逾越传统、发扬特色，其实也是各国处理矛盾的普遍原则。住宅产业要与经济协调发展，必须破除我们在封建时代、建国之前乃至计划经济时代形成各种传统认识和痼疾，因为只有市场经济建制，才极大提升了城市住宅的供给能力，释放了巨大的社会居住需求。发扬特色，则要求我们正视国情现实，善于总结成功经验，不走和少走弯路。
根据中国21世纪基本实现现代化的发展目标，可以认为，城市住宅产业至少保持10-15年的良性发展期，对其总体变化趋势可以预测的是：
1、城市住宅产业的增加值可占到当年城市GDP的8％-10％，成为名副其实的支柱产业。城市人均居住水平到2015年可达到20-25平方米。低收入群体的居住问题，通过建立社会保障制度得到妥善解决。
2、城市旧居住区得到普遍改造，旧城区居住用地比重在缩减，取而代之是商业、办公物业和环境绿化用地。
3、具有国际地位的大城市和特大城市，出现中心区住宅公寓化与居住郊区化并行推进。随着高速路、城市铁路(轻轨)的延展和轿车进入家庭，交通干道沿线具有“卧城”性质大型住区在距市中心10-20公里内郊区出现。
4、随着城市建成区土地的升值，高层住宅在土地资源匮乏的城市得到认同，居住性差的点式住宅退出市场，板式高层和联排住宅大行其道。以自建为主的个性化别墅会在远郊出现。
5、城市规划对居住环境、配套设施、交通道路等控制性指标会愈加严格，但对单体建筑的布局、造型、立面等具体设计条件会逐步放宽，建筑师可有更为宽松的创造发挥空间。
6、市场体系愈趋完善，住宅存量市场的交易规模预计在5—8年内超过增量市场，随着市民投资意识的形成和休闲度假需求的增长，中高收入阶层拥有第二套住宅不再是梦想。
7、越来越多的高科技手段和新型建材进入住宅和住区，集中于结构、建材、节水、节能、园艺、信息服务等方面，人们开始真正享受工业化、信息化社会发展带来的便利。
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