北京人造商业街无人喝彩遭尴尬

由于过多的政府而非市场主导的行为，北京大都市商业街从一开始就面临着种种意想不到的困境。据了解，这条采用只售不租模式的商业街，目前招商情况并不理想。其散卖的楼盘店铺出售率约５０％，整楼出售的则尚无一栋签约。

９月２８日，号称“亚洲最长的商业步行街”、“北京第二条王府井(相关,行情)”的北京大都市商业街正式开业，并举办体育用品及家居、装饰用品展会。据了解，首期开业的南一楼只是全街１５栋楼中的１栋。尽管有关方面对此次开业的宣传是“形势一片大好”，但记者从一些专业人士处听到的却是各种质疑，而从记者实际了解的情况看，这条街在规划和招商等方面亦存在着种种漏洞，由于过多的政府而非市场主导的行为，这条街从一开始就面临着种种意想不到的困境。

开业凋敝

大都市街东起崇外大街磁器口，西至前门大街珠市口，全长１．８公里，总建筑面积达３０万平方米，由１５栋三四层的建筑楼群对街组成。全街由崇文区政府下属的广崇房地产开发公司开发建设，实际上就是由崇文区政府一手操办。

据大都市街招商处的工作人员介绍，开业的南一楼的定位是出售体育精品，已售出了７０％的产权，体育精品的商铺约占８０％。

上午十点多，记者在总建筑面积３万多平米、高三层的商场内看到，整栋楼里的人流不多，除了一些营业人员与特约嘉宾外，真正来参观的更少。定位为体育精品楼的市场内，只有几家不多的与体育精品有关的店铺。

本次开业的主题为体育精品及家居、装饰工艺展。现场除了家居用品有一定的规模，一些体育用品、服装、字画、藤制工艺等商品也点缀其中。家居用品大多千人一面，缺乏特色。

最让人费解的则是楼内大面积的空置：一楼当街空了四五家铺面，二三楼特别是三楼店铺大量空置，玻璃门上一律写着“已售产权，体育用品正在备货，近期开业”的字样。作为号称要建成“北京第二条王府井”的商业街的首次展会，这样凋敝的开业着实让人困惑。

据该街物业管理公司田董事长称，空置是由于业主很多是外地人，赶不过来；而且产权已经卖出去了，愿不愿意开业是业主自己的事，物业管不着；至于品种杂多则是由于本来就是“博览会”。

去年９月，大都市街正式开盘，据当时一些媒体报道，积极认购的人不少。到今年４月１９日，首批推出的５栋共１１万平方米商业现房正式对外销售，咨询的人也挺多。８月中旬，曾有报道称，该项目１５栋楼中的９栋已全部售完。大都市街招商中心的负责人对记者表示：我们现在的招商情况很好，但是具体情况还不方便谈。

让人疑惑的是，如果招商情况良好，为何不在首期多推出几栋楼盘，以打出大都市街的气势与品牌？多达１５栋的商业楼盘，已有１３栋全部完工，首期开业只有１栋推出本就显得单薄，而就在这栋开业的楼里还存在这么多问题，这就不能不使人考虑它背后的原因。

招商乏力

为大都市街做过一年市场顾问的北京戴德梁行物业管理有限公司，曾给该项目进行过主题包装和市场定位：走专业化主题市场的路子，通过专业化市场带动主题商铺，具体表现为主题的专业化、品牌的专业化和硬件设施的专业化等，将１５栋楼划分为以体育、服装、家居等为主题的市场，每一主题的商品被规划在一栋或几栋商业楼内。

但是从它已开业的南一楼和记者了解的它目前的招商情况看，显然并未能按这些市场定位进行。

记者以购房者的身份来到位于南五楼空旷的招商大厅，只有一位工作人员指着挂在墙上的十多栋楼的平面图在向一对夫妇进行介绍。“只要你买下了这块店铺，你愿意做什么就可以做什么。”

在记者的询问下，该招商人员介绍说，所谓规划和定位只是一个引导性的东西，主动权还在业主手里，因为大都市街的所有楼盘都只卖不租。“产权都卖给业主了，我们不能强迫别人。”他说。

大都市街招商中心负责人也向记者证实，目前购买该街楼盘的多是外地人，“做什么的都有”。他表示，短期内难以实现较高的专业化，但随着市场的调节，相信会出现一系列的专业市场。他还表示，建商业街只是开发商最初的想法，如果卖房不顺利，不排除将这些楼盘另作他用。

据一位业内人士向记者透露，采用只售不租模式的大都市街，目前招商情况并不理想。其楼盘分整卖和零售两种方式，其中南一、南二、南四和南六四栋散卖，其余大部分考虑整楼出售。目前散卖的楼盘店铺出售率约５０％，整楼出售的则尚无一栋签约。

资金压力

只售不租是造成大都市街不易统一经营管理的重要原因，之所以选择这种模式，则是由于巨大的资金压力。

其招商中心的负责人称，主要是因为建设该项目的近４０亿元大部分来自银行贷款，现在面临还贷压力。记者从２００２年３月的《北京市房地产开发项目抵押登记情况公示》中看到，广崇房地产公司是以这条街的全部建筑物作为抵押贷款的。

对国内商业地产颇有研究的北京天让置业公司副总经理徐世恒认为，与住宅必须完全卖掉才能产生利润不同，国际上很多黄金商业项目都是不卖的，一个成功的商业项目是一个会下蛋的金鸡，源源不断地给企业提供稳定的现金流。他认为，解决资金问题可以有多种方法，并不是非要把这些物业卖掉，像房地产基金、信托等都可以考虑。

大都市街售完房后，除了日常维护性的物业管理，作为开发商的广崇房地产公司并没有进一步针对整个市场的经营和营销措施。这样，对于众多中小业主来说，不仅要在一个全新的商业区内自发相互协调以构成一个和谐的整体购物场所，同时还要考虑通过某种方式联合，以整体的形象进行营销，并吸引客户。

如果在卖楼的同时，还要规定对方必须做什么，其难度显然是非常大的。而现在采用这种“卖掉第一”的方式，又使商户对今后的经营产生顾虑，对商场今后的发展也很不利。

徐世恒指出，商业地产是难度很高的项目，其后期的经营管理非常重要，它与物业管理有着本质的区别。像大都市街这样一个庞大的商业项目，最好能借助专业公司来统一运作。

政府主导？

有专家指出，缺乏良好的前期规划是造成大都市目前种种困难的根本原因。

据大都市街的建筑设计公司——北京三磊建筑设计有限公司总建筑师张华称，崇文区政府开发这一项目的初衷是当时两广大道和临街旧危房拆迁时，只有修路的钱，没有拆迁的钱，所以考虑建一个商业项目卖掉，以保证资金平衡，同时也可以改变南城破旧面貌。

崇文区政府是通过下属的广崇房地产公司开发这一项目的，工作人员很多是从政府过来的，并不具备商业地产开发的专业知识，对怎样开发这条街没有太多认识。

张华表示，当时总体规划中的很多东西其实是三磊公司提议的，而作为一个建筑设计公司，他们对商业地产的市场特性了解并不多，很大程度上是站在美观实用的角度上来考虑规划的。

这种“建筑设计式”的商业街规划在商业地产专业人士看来，有点啼笑皆非。北京市商业企业管理协会副秘书长高以道认为，商业街的形成基本上是分为自然形成和规划两类，大部分都是自然形成的，规划成型的商业街需要很多经济因素支撑。商业街应该尽量自然形成，不要轻易地人造一条街。

从目前定位来看，无论是对附近还是其他区域的人群，大都市街都缺乏足够的吸引力。

专业房产服务公司戴德梁行是在建筑动工后才介入这一项目的，戴德梁行负责这一项目的胡莘表示，当时戴德梁行发现大都市街一开始的建筑规划就有问题。针对此情况，戴德梁行曾建议将其做成专业化的市场，并做了一些市场方面的建议，但是在这一项目的操作过程中，真正起决策作用的还是崇文区政府，戴德梁行的意见只对其起一个参考作用，崇文区政府在其中加进了很多自己的意见。戴德梁行只与大都市街签了２００１年一年的顾问合同，即退出该项目，在其中起的作用并不大。

“要做这样一个巨大的项目，需要大量的数据支持，不能凭感觉走。”胡莘的这一态度是记者在采访过程中经常听到一句话。不少人认为，这就是一个政府“拍脑袋”工程，想当然地做了，没有经过严格地论证，也没有专业的市场操作理念，于是造成了目前的种种困境。