成都商业地产面临四大考验
admin
2002-10-18
来源：
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综观成都的各大商圈中的商业地产，与沿海一些大中城市相比较而言，无论是市场定位、营销理念还是其品牌塑造方面，总体上仍显有些滞后和“小家子气”，在如今新经济条件下仍面临
综观成都的各大商圈中的商业地产，与沿海一些大中城市相比较而言，无论是市场定位、营销理念还是其品牌塑造方面，总体上仍显有些滞后和“小家子气”，在如今新经济条件下仍面临着许多的考验。
考验一：皇帝女儿也愁嫁
楼市在经过了近20年风雨的洗礼之后，已日趋理性和规范，随之而来的市场竞争的白热化。而商业地产（专业市场、商铺等）因与住宅相比有其独特的开发价值和投资（消费）价值，因此商业地产一直被开发商（购房者）视为宠儿。有置业专家通过对成都商业地产的市场调查后发现：通常一个楼盘（商住两用），在正式开盘后的一个月时间里，底铺（商铺）往往被抢一空，而楼上住宅的走势最多也不过售出1／3左右；一个口岸好的专业市场的清盘时间更是远远快于纯住宅的清盘时间。在此市场背景条件下，“皇帝的女儿不愁嫁”一度成了从事商业地产的商家们的口头禅，走在成都的街头，随处可见的商业地产楼盘拔地而起，成为城市一道道靓丽的风景。然而，随着市场的瞬息万变，消费者对商业物业的投资（消费）需求和投资心理等也在不断发生改变。从今年1－8月的统计资料显示：成都市商业营业用房完成投资29．43 亿元，同比增长76．7％，占全省房地产开发投资的16．27％，商业营业用房投资开发量明显大幅度增加；而据今年5月的成都成房指数分析显示：1－5月商品房空置面积较上年同期增长37．38％，达162．03 万平方米，其中商业营业用房空置面积最为明显，较上年增长43．1％，商业类物业综合指数下降3点，这在近年来还是首次。由此可见，开发商抱有“皇帝的女儿不愁嫁”的幻想已经不切实际了，传统的开发与经营观念将会导致更多的商业地产面临考验。
考验二：杀鸡取卵的后果
有关业内人士指出，成都的整个商业地产，在商业物业前期的整体规划、营销推广方面缺乏一个行之有效的手段和措施，来保证商业物业长期可持续性发展和物业品牌的建立，这在商业物业的营销推广方面表现得尤为突出。以成都市中心某商城为例，该商城在市场竞争异常激烈的情况下，开发商在招商时为了项目的“多、拉、快、跑”，对置业者购买该物业的楼层、用途、经营性质以及物业装饰装修风格等都没有限制，来者不拒。这种被业界称之为“杀鸡取卵”的营销模式的结果是：该商城的好口岸、好楼层被抢一空，而口岸、楼层差的却无人问津；当物业投入运营后，一边是搞餐饮、娱乐、茶房、美容美发等的，紧接着的却是经营鞋（服饰）批发、装饰装璜、家具家电等等之类的，整个物业成了一个大杂烩，进场的商家经营是五花八门，品质参差不齐。这不仅为该商城后期的管理增加了难度，难以形成品牌、口岸效应，而且还一度出现因服务质量承诺等问题，商城众商家集体向开发商讨说法的事件。
考验三：重开发而轻经营
近年来，成都的商业地产、商业物业虽如雨后春笋般闪亮于成都的大街小巷，但如今能在全国叫得响的品牌商业物业却屈指可数。究其原因，就是成都商业物业普遍存在着的“重开发轻经营”的现象。通过调查不难发现，包括成都已形成的一些新兴社区型商业，他们在前期的开发、营销推广方面都有惊人的举措，销售走势甚为火暴。而当广大商家进场经营后却显得十分的无奈：“生意不好做”。业界有人把此市场经济现象称做开发商“甩手掌柜”的开发与经营模式。8月28日，记者在北京召开的“首届社区商业发展规划论坛”上看到，在北京、上海等地蜚声海内外的一些大型社区商业（SHOPPING MALL ），开发商均要花5年甚至更长的时间来“培育市场、持久经营、塑造品牌”。从他们的开发理念上不难看出，开发商在销售完一个大型社区商业（S HOPPING MALL ）后，不是急于把队伍战线转移，而是继续完善该社区商业（S HOPPING MALL ）的软、硬配套建设，诸如商业物业的道路交通识别系统、物业的服务体系、物业内的经营环境与规划、物业的包装造势等等，直至该社区商业成功的保值增值、收益最大化且物业品牌建成后，才把精力投入到下一个开发项目中去。而成都目前商业地产普遍存在着“甩手掌柜”现象，因此还需有很长一段路要走。
考验四：千店一面落伍了
在成都，到任何一个商业性物业走走，“千店一面”的商业业态十分突出，要么是经营服装为主的，要么以家具建材为主，再不就是以餐饮、休闲娱乐为主，于是人们有了“买服装到春熙路”，“买建材到博美”，“吃饭休闲到羊市街或科华北路”的说法。这就造就了成都今天各行各业各霸一方，沿街为市，隔街繁荣的热闹景象。然而，随着成都这座国际化大都市的日趋形成，传统而单一，分散而不具规模的商业氛围和商业业态却难以同世界经济发展和消费潮流合拍。“千店一面”的商业业态和商业模式将面临着巨大的挑战。在北京召开的“首届社区商业发展规划论坛”上，记者发现上海、北京等地一些国际型的社区商业（S HOPPING MALL ）已闪亮登场。如位于上海联洋社区核心区、占地14．68 公顷、总建筑面积138160 平方米的联洋邻里中心；位于北京“三安大街”之一的广安大街、全长1．8公里、总建筑面积30万平方米的北京大都市街，集当地（社区）的区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心于一体，并融合了购物、休闲、美食、IT、上学、就医等生活、消费“一站式”配套与服务，同时在这些社区商业（S HOP
考验一：皇帝女儿也愁嫁
楼市在经过了近20年风雨的洗礼之后，已日趋理性和规范，随之而来的市场竞争的白热化。而商业地产（专业市场、商铺等）因与住宅相比有其独特的开发价值和投资（消费）价值，因此商业地产一直被开发商（购房者）视为宠儿。有置业专家通过对成都商业地产的市场调查后发现：通常一个楼盘（商住两用），在正式开盘后的一个月时间里，底铺（商铺）往往被抢一空，而楼上住宅的走势最多也不过售出1／3左右；一个口岸好的专业市场的清盘时间更是远远快于纯住宅的清盘时间。在此市场背景条件下，“皇帝的女儿不愁嫁”一度成了从事商业地产的商家们的口头禅，走在成都的街头，随处可见的商业地产楼盘拔地而起，成为城市一道道靓丽的风景。然而，随着市场的瞬息万变，消费者对商业物业的投资（消费）需求和投资心理等也在不断发生改变。从今年1－8月的统计资料显示：成都市商业营业用房完成投资29．43 亿元，同比增长76．7％，占全省房地产开发投资的16．27％，商业营业用房投资开发量明显大幅度增加；而据今年5月的成都成房指数分析显示：1－5月商品房空置面积较上年同期增长37．38％，达162．03 万平方米，其中商业营业用房空置面积最为明显，较上年增长43．1％，商业类物业综合指数下降3点，这在近年来还是首次。由此可见，开发商抱有“皇帝的女儿不愁嫁”的幻想已经不切实际了，传统的开发与经营观念将会导致更多的商业地产面临考验。
考验二：杀鸡取卵的后果
有关业内人士指出，成都的整个商业地产，在商业物业前期的整体规划、营销推广方面缺乏一个行之有效的手段和措施，来保证商业物业长期可持续性发展和物业品牌的建立，这在商业物业的营销推广方面表现得尤为突出。以成都市中心某商城为例，该商城在市场竞争异常激烈的情况下，开发商在招商时为了项目的“多、拉、快、跑”，对置业者购买该物业的楼层、用途、经营性质以及物业装饰装修风格等都没有限制，来者不拒。这种被业界称之为“杀鸡取卵”的营销模式的结果是：该商城的好口岸、好楼层被抢一空，而口岸、楼层差的却无人问津；当物业投入运营后，一边是搞餐饮、娱乐、茶房、美容美发等的，紧接着的却是经营鞋（服饰）批发、装饰装璜、家具家电等等之类的，整个物业成了一个大杂烩，进场的商家经营是五花八门，品质参差不齐。这不仅为该商城后期的管理增加了难度，难以形成品牌、口岸效应，而且还一度出现因服务质量承诺等问题，商城众商家集体向开发商讨说法的事件。
考验三：重开发而轻经营
近年来，成都的商业地产、商业物业虽如雨后春笋般闪亮于成都的大街小巷，但如今能在全国叫得响的品牌商业物业却屈指可数。究其原因，就是成都商业物业普遍存在着的“重开发轻经营”的现象。通过调查不难发现，包括成都已形成的一些新兴社区型商业，他们在前期的开发、营销推广方面都有惊人的举措，销售走势甚为火暴。而当广大商家进场经营后却显得十分的无奈：“生意不好做”。业界有人把此市场经济现象称做开发商“甩手掌柜”的开发与经营模式。8月28日，记者在北京召开的“首届社区商业发展规划论坛”上看到，在北京、上海等地蜚声海内外的一些大型社区商业（SHOPPING MALL ），开发商均要花5年甚至更长的时间来“培育市场、持久经营、塑造品牌”。从他们的开发理念上不难看出，开发商在销售完一个大型社区商业（S HOPPING MALL ）后，不是急于把队伍战线转移，而是继续完善该社区商业（S HOPPING MALL ）的软、硬配套建设，诸如商业物业的道路交通识别系统、物业的服务体系、物业内的经营环境与规划、物业的包装造势等等，直至该社区商业成功的保值增值、收益最大化且物业品牌建成后，才把精力投入到下一个开发项目中去。而成都目前商业地产普遍存在着“甩手掌柜”现象，因此还需有很长一段路要走。
考验四：千店一面落伍了
在成都，到任何一个商业性物业走走，“千店一面”的商业业态十分突出，要么是经营服装为主的，要么以家具建材为主，再不就是以餐饮、休闲娱乐为主，于是人们有了“买服装到春熙路”，“买建材到博美”，“吃饭休闲到羊市街或科华北路”的说法。这就造就了成都今天各行各业各霸一方，沿街为市，隔街繁荣的热闹景象。然而，随着成都这座国际化大都市的日趋形成，传统而单一，分散而不具规模的商业氛围和商业业态却难以同世界经济发展和消费潮流合拍。“千店一面”的商业业态和商业模式将面临着巨大的挑战。在北京召开的“首届社区商业发展规划论坛”上，记者发现上海、北京等地一些国际型的社区商业（S HOPPING MALL ）已闪亮登场。如位于上海联洋社区核心区、占地14．68 公顷、总建筑面积138160 平方米的联洋邻里中心；位于北京“三安大街”之一的广安大街、全长1．8公里、总建筑面积30万平方米的北京大都市街，集当地（社区）的区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心于一体，并融合了购物、休闲、美食、IT、上学、就医等生活、消费“一站式”配套与服务，同时在这些社区商业（S HOP
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