老城脱旧目标“三赢”

从三环至四环，四环至五环，再至更远的郊区，北京房地产几乎是以每年一个环线的速度向外扩张。但正应了一句老话：“否极泰来”，在极度扩张之后，北京房地产开发开始内敛，西城区开始动了，新街口的桃园工程已规划出一个地道的Ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ，并进入动迁阶段，近日的宣武经贸洽谈会则为宣武区的旧城改造鸣锣开道，而该区为开发商及其他投资企业开出的优惠条件，令人侧目。

旧城改造 大动干戈

在刚结束的宣武区经贸洽谈会上，宣武区政府为在该区注册的企业开出了只有在远郊区才可能有的优惠条件：
在宣武区工商局注册的企业，注册费当年返回；
新注册的企业，根据财政贡献，给予２０％的一次性奖励。
当年或第二年，为宣武区引资５０万元以上者，该区拿出２％奖励法人（针对非私营企业）。

以往像这样的优惠条件，只有在较远的郊区县或新兴开发区才会有，但这等好事终于进驻老城区了。作为在洽谈会请来的房地产开发顾问，华润置地执行董事郭钧对此分析到，房地产开发在旧城改造中的作用已非从前可比，在以前住宅开发是一次成型，盖完房卖了就走人，政府只能收一次税，对于政府而言，当然是吸引写字楼、工业企业能有更多的财政税收；但目前不同了，住宅开发在城市建设中起到越来越大的作用，承担市政建设、引进周边商业、促进区域经济，住宅开发带来的综合效应远远大于交一次税带来的收益。因此，区政府能开出相当的优惠条件是必然的。

对于多数开发商而言（不包括区属国营开发公司），对于老城区改造基本上持不屑一顾的态度，动迁成本高，区域经济不发达，商务气氛不浓厚……但老城区的架子也不是放不下来，开出优惠条件，吸引开发商进场，看你动心不动心。当然发展商也不是胡萝卜一亮纷纷来抢，不少发展商的意见是，由于旧城区开发成本过高，政府应考虑适当降低开发商要承担的市政工程量，在容积率的尺度方面可以更宽容一些……

此次宣武区经贸洽谈会上，３８个招商项目中的２２个是房地产项目，琉璃厂开发占地８０公顷，国际传媒大道２２０公顷，可开发的空间是相当充足的。

人口大规模外撤 并不高明

按照规划，宣武区旧城改造将使二环内减少６万人，目前该区二环内３９万人，二环外１１．３万人，规划后二环内为３３．５万人，二环外１９．２万人。降低人口密度显然是该区规划过程中的一种思考。

但曾参与过天津市旧城改造的华润置地的郭钧，对此有不同意见，他谈到，有许多城市在旧城改造之后，大量疏散人口，使得整个片区冷冷清清，毫无生气，这是一种没有考量区域人口密度与其相应的商业价值的做法。旧城改造仍应以吸引人口为主，旧城改造会带来更多有价值的居住人口。

政府在规划时，显然充分考量了给予房地产开发商的优惠条件，这样的话是政府与开发商双赢，但对于老城重建，政府与开发商只不过是开发角色，不是使用者，为未来居民营造一个人气十足、投资性能极佳的片区，才是到位的想法，因此旧城改造应是“三赢”，而不是“双赢”。

具体到旧城改造中住宅的规划方法，郭钧认为，高密度使可销售面积增大，价位偏低，但居住品质不高，不符合城市规划的方向，另外，低密度使得可售面积大幅减少，但价格却肯定攀高，而中密度是比较可行的一种体量，既可保证品质，又有适中的价格，是性价比较高的规划方式。

产业规划 是旧城改造的灵魂

没有典型产业特征的区域，就像在集市之外，自己偷偷摆摊的小贩，虽然周边无人以争，但他的买卖肯定好不到哪儿去。“ＣＸＤ”受了不少挤兑，但现在回头看来，经济强劲，住宅火爆无不在“ＣＸＤ”的拥抱之内。对于旧城改造而言，如果过“产业规划”这一关至关重要，产业先导往往会成为区域先导。

正像ＣＢＤ依托国贸商圈，中关村依托中科院及各大院校一样，宣武区的改造开发，可以依托的是什么呢？“文化产业”无疑是大家最容易想到的选择。宣武老城开始挖掘根脉，据区建委主任赵金花介绍，规划中的“琉璃厂文化区”以现存的琉璃厂为中心，向四周延伸，占地８０公顷，总投资超过１００亿元。建成后园区将出现“东方古玩艺术大厦”和“国际文化交流中心”两座标志性建筑和商业、传统工艺、景观；还将出现图书、玉石、陶瓷、雕刻、铜器、字画、文房四宝和乐器八条“文化商业专卖街”。在这个文化区内，民国初年风格的建筑群，京华印书局、老北师大校园等七处古建筑也将得到修缮。另外五道庙、吕祖祠也将得以复建。

琉璃厂始建于元代，在明清时期发展成为书市和古玩市场，在北京新城快速的扩张中，似乎多少有点淡漠这个７８０多年的老街区了，新的就是新的，在喧嚣过后，“怀旧”供小于求，宣武将核心产业定位于“文化产业”，无疑明智，不过更确切地说宣南文化应是“传统文化产业”，因为它毕竟不同于海淀区的新兴文化产业，因此对于老城区而言“传统”就是命脉。商报记者 吕尚春 Ｂ２７

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香港如何旧城翻新

旧城改造（也称市区重建或城市更新）是当代城市发展中难以回避的问题。香港尽管只有１５０多年的历史，但异常尖锐的人地矛盾以及高密度、依托都会区的发展策略，使得香港旧城改造的工作非常繁重，“……市区现有大量残旧或设施不足的私人楼宇。按照目前的重建速度，这类楼龄超过３０年的房屋在私人楼宇所占的比例，在未来１０年会从２０％倍增至４０％。”

香港旧城改造的历史和发展方向表明，尽管由于业权分散，征集土地难度极大，但是大规模集合地盘、成片规划、综合建设，以便使城市更具活力、环境更加美化仍将是香港旧城改造的主要方略。与此同时，以“土发”为缩影的香港旧城改造也给国内城市带来一些有益的启示：

单纯商业性的开发并不能保证旧城改造取得理想的成效

香港是一个市场机制较为健全的城市，“土发”作为一个专门化机构，享有一种“垄断”性的机制得益，即握着待改造地区的项目开发权，并且具有在特定条件下可向政府申请动用《官地收回条例》的权利，但作为商业机构必须“择肥而噬”，以便得到私人发展商的资金支持，因此也造成社会各界对其“官商勾结”的印象，即便给予高额的经济补偿，也很难顺畅地协调各方利益，使旧城改造顺利进行。因此，纯粹的利益主导只能是旧城改造的必要动力，但不可能确保旧城改造的必然可行。

旧城改造必须要有政府的参与，主要手段应是通过专门机构来调控土地一级市场
为摆脱“土发”的困境，香港成立市区重建局，希望能财政独立地运转。就香港的情况而言，脱离私营机构来大规模改造是不可能的，鼓励私营机构参与旧城改造必然要有一定的利益保证，那么，实质上，市区重建局很重要的职能应放在统筹规划、收购业权、集合地盘、进而通过公开拍卖的途径或招标向私人发展商出售土地，换言之，它将成为政府调控土地一级市场的代表。从国内城市的经验来看，规划和土地资源管理的协调不够，造成土地成本攀升的情况相当严重，规范土地一级市场，使城市规划和土地管理有机协调是旧城改造迫切需要解决的问题，香港市区重建局的模式不失为一项良策。

“连系地盘”的做法是旧城改造的重要策略

在“地尽其用”的原则下，香港选择高密度发展的模式。规划控制和商业利益的矛盾，公众利益和个体利益的矛盾，社会、环境和经济效益之间的矛盾是旧城改造中长久探讨的话题。处理这些矛盾的重要思路是“统筹兼顾”，“连系地盘”的尝试是一种有益的行为。这种做法，不应仅局限在一两个地盘上，而有必要推广到整个市区，特别是应将旧城改造的无利润项目和新区开发的有利润项目“捆绑”在一起，这种“肥瘦搭配”的方式也应被国内城市借鉴。

通过专门资金来保证小规模修缮性改造是大规模改造必不可少的补充对旧楼宇质量的监管、通过有效地维护保养、延长其使用寿命，是一种非常有效的旧城改造手段。设立类似“市区美化基金”的做法是值得推崇的，这对国内的旧城改造工作有着重要的参考价值。
杨志威（香港理工大学建筑及房地产学系）