深圳市中央商务区蠡测

商务中心区，英文简称CBD（Central Business District），最早产生于本世纪二十年代的美国，意即：集中大量金融、商贸服务以及大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通通讯设施和良好环境，便于商务活动的场所。在国外，国际化城市中央商务区的规模一般为３—５平方公里，建筑规模数百万至２０００万平方米以上。

早在１９８４年《深圳经济特区总体规划》中，深圳市就提出建设深圳市的中央商务区（ＳＺＣＢＤ）。

深圳市中心区的若干规划

深圳商务中心区位于深圳五个规划组团的地理中心，由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成，目前规划总建筑面积为８００万平方米，在深南大道由东向西穿越期间，将中心区分成南、北两个区，将以中心商务和行政服务为主要功能，并配置高水平的设施，创造优美的整体环境。

在功能布局上，南区为中心商务区（ＣＢＤ），总建筑面积５００万平方米；北区为行政与文化区，总建筑面积３００万平方米。

中心区的主要职能是作为深圳的中心商务区（ＣＢＤ），未来深圳市的金融、贸易、信息、管理以及服务业，都将集中在中心区南片约６０公顷的用地上，围绕着中央绿化带，ＣＢＤ内高厦林立，商社云集，这里将成为深圳城市经济活力的灵魂和城市繁华景观的主要标志。

中心区北片规划建设的市政厅，巨大的屋顶水平伸展达三个街区，有如大鹏展翅。市政厅约十成平方米的建筑面积，将包括深圳市行政首长办公及礼仪性接待用房、市政府各机关办公用房、公众活动及庆典场所。作为近期建设项目，市政厅的建设使中心区承担起深圳市行政中心的作用，并为南片的ＣＢＤ提供了方便高效的行政服务。

福田中心区是深圳市未来发展最重要的城市中心，对深圳建设成为现代化国际性城市起关键作用。作为深圳２１世纪的象征，深圳市中心区的建成，不仅对深圳自身发展，而且对于整个珠江三角洲未来经济发展，对于实现深港经济衔接，形成香港—深圳—广州未来国际性城市带，都将产生深远的影响。

值得商榷的几个问题

商业中心区与商务中心区

ＣＢＤ——Ｃｅｎｔｒａｌ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｄｉｓｔｒｉｃｔ中Ｂｕｓｉｎｅｓｓ译意为商业、商店、商务、事务等含义较广，但ＣＢＤ这个缩写词的特定含义为商务中心区或中央商务区（而不是商业中心区），这已为国内外城市规划专家学者所共识。如巴黎的ＣＢＤ的拉德方斯而不是香榭丽舍大街，东京的ＣＢＤ指新宿而非银座，同样，上海的ＣＢＤ则是浦东陆家嘴商务中心区而不是南京路商业中心区。

以商业经济功能——零售、批发及餐饮、娱乐服务为主体，辅以一定商务办公设施的商业中心区与以商务功能——金融、保险、贸易、科技信息、会议展览以及写字楼、酒店、公寓等商务设施为主体，辅以一定规模的商业服务设施的商务中心区，两者的主体功能不同，相应的建筑形态更有巨大差别。深圳的华强北应当而且有条件建成与国际化大都市的需要相适应的国际化商业中心，而福田新中心地区则为深圳总体规划中确定的国际化商务中心——中央商务区。

中央商务区 城市形象标志

中央商务区是深圳化城市功能的重要组成部分，它集中建设国内外融、保险、贸易机构、会展中心、信息网络中心、科技情报中心以及跨国公司、财团、商社的总部机构等。尤其是中国加入ＷＴＯ后，金融保险市场的开放，深圳经济将进一步走向世界，推进经济贸易的全球化发展，各国驻深金融机构的总部大厦，特别是欧美经济大国和亚太金融发达国家和地区的金融保险机构都将首先要在中央商务区争得形象基地。

据悉，经批准在上海建设的外国金融机构必须在浦东中央商务区建设，不允许在其它地区设置。 北京亦有类似规定。

由此，中央商务区将高度集中地兴建高层、超高层的高楼大厦，是一个城市“摩天大楼”的聚集区，因而也是一个城市中土地开发高强度、建筑高容量、经济运行高效率的城市最繁华区域，也是现代化城市形象的标志。初具规模的上海浦东中央商务区已经成为跨世纪的上海城市的新标志。而北京中央商务区亦呼之欲出。

中央商务区的区域选择

进入新世纪之后，各地经济迅猛发展，深圳在群雄逐鹿过程中逐渐失去了特区的优势，但还是以强劲的势头发展，控制城市中心区功能膨胀开始提上日程，发展“副中心”分解城市功能，在新中心区设置规模相当的具有市中心功能的金融、商贸、宾馆、写字楼等高层超高层大型公建区，以分解市中心区的部分城市功能。许多城市的“副中心”的城市功能主要是商务功能，其实质就是商务中心区。

“中央商务区”是由谁来命名？是政府在哪里挂个中央商务区的牌，还是大量客户入驻自然形成的？商户选择入驻地点的依据是什么？这其实不再是单纯的区位问题，而是一个营销中的品牌整合和定位战略问了。

一个具备方方面面优势的企业在竞争中败给先天条件不足的对手，这种情况屡见不鲜，其因往往在营销。营销的本质是以客户为核心的观念，未来中央商务区，在交通条件差别不大，硬件设施相当的情况下，谁能够给客户提供最需要的东西、以最便捷的方式提供，谁就更有可能脱颖而出。否则，优势反会成为发展的包袱。

需注意的是，建设深圳的中央商务区利弊互现，尤其注意避免过度开发的问题：

一是要考虑城市离心力对中央商务区的影响。中央商务区的诸多属性决定了个人置业的替代效应，随着城市中心区地价攀升，人口和企业向城区边缘及关外实行战略转移，城市中心区呈衰退趋势，即城市空心化现象。深圳目前的城市集聚度笔者尚且无具体数值，但从理论上讲，其空心化趋势是逐渐明显的。 驻深外企公司的老总，大都携有家属，他们自身文化渊源决定了对远离闹市的心理需求，这些人多半不会住在ＣＢＤ核心区内的，即使单身高级白领，也会选择距离ＣＢＤ相对较近而环境及社区配套完善的地点居住，比如百仕达一、二期聚居了近28个国家的外企老总，蛇口、华侨城亦是不错的选择，ＣＢＤ内建筑林立，交通拥挤，人口众多，景观单调，并非居家置业首选。 　　

二是要考虑整体需求规模。深圳经济的发展，尤其是我国加入WTO，对商务设施将有较大的需求，但总体需求有多大？对中心商业区的开发规模必须适度，测算合理的经济规模，以避免投资浪费，未必规模越大越好。其实，商务区的开发更多的应当是经济行为，开发项目获得收益，区域得以被带动，那么是否被冠以中央商务区恐怕关系都不大了。在深圳，中央商务区为房地产商带来了很大商机，但一定程度来讲仅只炒作

概念而已， 媒体网络甚至官方，大家讨论的大都是跟地产有关的东西，对于中央商务区的实用功能却很少涉及，或者说没有实质内容。

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文/八声甘州