2003广州房地产趋势分析

　　经济的持续高速发展不断地为广州房地产市场注入新的活力。在即将过去的２００２年，广州房地产市场继续保持“高位运行”：房地产投资一直保持高速增长，新开工面积和竣工面积也保持较高的增长率，成交也不断创出新高，据悉，截止今年１１月底，广州市仅住宅成交面积已达９７０万平方米之巨，保守估计今年广州市住宅成交面积将会首次超过１０００万平方米！

　　但与此同时，商品房空置率上升，部分地区及某些产品开发投资过热，产品供给与市场需求难以有效对接，结构性矛盾凸显，产品质量差强人意，物业管理问题层出不穷，消费投诉不断上升等等也不时地困扰着广州房地产市场的发展。

　　在即将到来的２００３年，一直领跑着中国房地产业的广州房地产市场仍将以发展为主题、结构调整与规范为主线，继续保持高位运行。同时还将以自己独特的发展特点与模式，向中国房地产市场发出庄重的宣言。

　　开发模式面临挑战

　　近年来，产品同质化问题一直极大地困扰着广州房地产市场。２００１年，以星河湾的产品创新所带来的一系列创新性市场行为，给整个广州房地产市场带来了极大的冲击与启迪，此后，以南国奥园和广州雅居乐为代表的华南板块各新推楼盘以及老盘新推物业都相继在产品上寻求创新与突破，甚至连远在广园东路的碧桂园凤凰城也大胆谋求在产品与配套上实现创新突破并取得了巨大的成功。如今，产品创新突破业已成为不少楼盘开发商最难以割舍的行为，而事实上我们也可以看到，目前广州房地产市场尤其是番禺华南板块各楼盘产品正在不断“异化”。

　　然而，我们在发现各楼盘产品在不断异化的同时，又很无奈地发现，目前广州房地产市场开发尤其是郊区物业开发模式正趋向高度的同质化！例如Ａ盘建有会所兴办了学校，Ｂ盘也跟着配备；Ｃ盘开通交通车开设便利店，则Ｄ盘也会跟紧筹备。“学校（幼儿园或小学甚至中学）＋会所＋运动场＋交通车＋便利店”这一开发模式业已紧紧地囿限着甚至扼杀了诸发展商房地产开发思想的创新与突破，甚至连“生活的领跑者”的南国奥园也只不过强调了运动与健康加教育的主题，而物业开发基本模式并没有根本性变化。

　　在即将到来的２００３年，这一问题将会凸显，广州房地产开发模式将会面临挑战。

　　品牌房企垄断市场

　　品牌资产是一种超越生产、商品等所在地，有有形资产的外在价值。早期广州房地产市场处于低层面竞争业态，市场、消费者甚至开发商都没有意识到房地产企业品牌的重要性。如今随着市场竞争的日益剧烈，产品同质化问题的日趋严重，富有个性化的产品开始受到追捧。而品牌是最能彰显楼盘的个性，也最能迎合市场发展的新需求。

　　今年来，以品牌为核心来重组企业和资源配置的重要机制在房地产市场开发中初露端倪，像合生创展、碧桂园、奥园集团、城建集团、中海、保利等等一大批营造品牌个性较为成功的企业受到市场的追捧。据悉，仅４年多来合生创展集团业主已高达１２万户，占广州房地产市场分额已高达１０％以上，城建集团至今共已销出商品房达６００多万平方米，占广州房地产市场总体销量的比例也近１０％，尤其重要的是，今年城建集团销售量与去年同比大幅增长了３０％。

　　相信明年，广州房地产市场这些有影响的品牌将可以征服更多的消费者，占据更多的的市场份额，形成垄断性优势，并出现品牌企业占有并爪分广州房地产市场的趋势。　　　　　　　　
　　职业经理快速成长

　　今年来广州房地产业界职业经理人队伍出现了极为频繁的“跳槽”行为，并且很多“跳槽”的职业经理人都曾任职知名品牌的大型房地产公司，正因为如此，其对整个广州房地产市场职业经理人心态的打击也较大。

　　这么多著名职业经理人放着知名品牌的大公司高职不做，却不惜“跳槽”，远走他乡甚至自立门户为自己打工，这说明很多广州房地产企业主帅合作、沟通出现了问题。其实早就有业界人士在质疑国内房地产企业职业经理人的地位与影响力，很多业界人士都认为广州房地产企业对待职业经理人应该更多地引用欧美模式———让职业经理人持股分享企业股东权力，让其与企业更好地“融合在一起”，而不要过多地沿袭香港模式———给职业经理人许以高官厚禄。

　　不过不管目前广州房地产市场职业经理人队伍出现了多大的“波动”，都不会阻碍到明年广州房地产职业经理人队伍的快速成长。广州房地产市场经过１０多年的高速发展，职业经理人队伍开始进入了一个快速成长期。

　　明年广州职业经理人队伍将会随着房地产企业与房地产市场的扩张而快速成长，将会涌现出更多知名的房地产职业经理人。

　　泡沫问题不会凸显

　　今年，全国各地房地产市场都掀起了一股查泡沫打泡沫的热潮。不过，暂且不管其它城市房地产泡沫情况如何，仅就广州房地产市场而言，泡沫问题并不足为惧。

　　广州市场现有房地产投资高峰主要拉动力并不是来自政策面，而是主要来自于消费市场。同时广州房地产市场消费者的消费心态消费行为相对外地很多城市来说也更为成熟更为理性。房地产开发商市场化程度也越来越高，对市场的掌控能力也更趋专业化。

　　虽然目前广州确实有商品房严重供过于求，但也有产品出现抢购，“过剩”与“短缺”问题都存在，虽然商品房空置量也确实很大，但广州消费潜力更大，问题只在于如何开发顺应时代潮流切合市场需要量的产品。有人说，广州房地产市场有“沫”但没有“泡”，这话很值得玩味。　　

　　郊区物业均衡发展

　　２００１年广州郊区物业是广州南部的华南板块雄霸天下，因为正是华南板块掀起了中国房地产郊区物业开发的崭新时代；２００２年是东部板块领尽风骚，凤凰城的雄起，吸引了人们极大的关注。然而２００３年，广州西部与北部板块将会迅速崛起，并成为２００３年广州郊区物业乃至广州房地产市场新热点。

　　据悉，目前西部已有多家实力雄厚的房地产品牌企业进驻，例如万科便在黄岐拿下了６５７亩地并将会在明年全面开发；广州五元集团在“中山九路”开发的规模达３０００多亩的“绿琴花城”也会在明年推出，占地５００亩的富力集团富力碧涛湾也将会在明年全面推出。

　　由于金碧御水庄、南航碧花园与南航花园“试水”花都获得了相当的成功，将会吸引更多的开发商前往花都进行房地产开发。同时，国际机场搬迁以及风神汽车基地发展，人财物的大量投入，也将为北部房地产的发展带来机遇。尤其重要的是，作为广州市政府发展规划的“北优”区域，花都房地产开发将会获得很多利好政策支持。

　　因此，广州房地产市场明年仍将是郊区物业引领风流，而西部与北部区域板块将迅速崛起，并打破原有的南部华南板块雄霸天下，东部板块尽领风骚的市场格局，促使广州市郊区物业东西南北均衡发展。

　　资本运作摆上前台

　　国外投资基金最看重的就是企业的资本运作能力，因此他们选拔的投资目标，就是看这些企业有否成功有效的资本运作能力与企业运营模式。

　　而来自规模化与连锁化拓展的需要，也促使广州房地产开发商从重视产品开发小区配套建设转向资本经营，在未来房地产市场资本运作将更为普及。

　　与家电ＩＴ业不同，房地产业并没有垄断性核心竞争力，房地产企业无法凭据自身的技术优势来赢取产品的优势，因此，今后一个房地产企业有否成功的运作方式，有否有效的赢利模式，将决定房地产企业的开发能否取得成功。　

　　价格触底反弹

　　自１９９８年以来，广州房地产市场总体价格中枢一直在不断“下移”，时至今日，总体楼价业已跌去了近２０％。今年年底，又有不少楼盘使用了灵活的价格策略，或低价促销或低价入市，致使“价格战”战云笼罩住了整个楼市上空。

　　然而，明年广州楼价将会“扭头向上”。这是因为，开发商开发成本控制存在很大一部分的不可预见性。由于土地全部实行拍卖或挂牌交易，致使开发商控制开发成本的能力正在不断减弱；同时，建材市场近期也发生微妙的变化，各楼盘为追逐产品的差异性而不惜选用各种新型建材，无形中增加了开发成本；而随着专业分工更趋细化，在早期开发运作成本不仅不会降低反而还会因而增加；而一次性装修要求不断提高，也会导致成本因而增加。更为重要的是，人才资源成本正在提高，并开始在整体经营成本中体现。

　　开发成本加大自然地会削减开发商的运营利润，一定程度抑制了楼价的下跌空间，并因此触发楼价的反弹。

　　经营能力经受考验

　　多年来国内房地产开发与市场竞争最重要的一点就是比拼开发商的资金实力，但现在房地产企业经营能力的重要性正日渐凸显。开发商经营能力将与经济实力并重，有实力能力建好一个优质楼盘并不意味着就能卖得好，这就要考验开发商的经营能力。

　　明年广州房地产市场已不会去比拼哪一个开发商的钱多实力强，而是要比拼开发商的经营能力：谁能有效控制成本，谁最能整合并优化各方资源，谁能抢先把握市场先机，谁能供应顺应潮流切合市场需要而价廉物美的产品。因此，明年广州房地产企业的操作方式经营能力将备受考验。

　　别墅市场不再风光　　

　　今年来广州别墅市场可谓势头最强风光无限。有关统计数据显示，今年１￣９月，广州共成交别墅８７７套，成交面积达１９·９１万平方米，成交金额１１·２４７亿元，而截止今年７月底，广州别墅成交量便已超越去年１３·７７万平方米的成交水平……有业内人士估计，今年广州别墅的销量（面积）会达到去年的２倍以上。

　　不过别墅市明年将风光不再。这是因为，今年别墅市场的“走红”，致使消费市场巨能释放，明年将会出现高位盘整。另一方面，新的开发商会采取“蓄势行为”不定期进行减缓成交速度，为自己产品上市做准备。因此，明年别墅市场会进入“高位盘整”，不再会成为引领市场的明星产品。