追求差异性 2003年别墅市场竞争趋热
admin
2003-01-17
来源：
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或许很多人对2001年北京市TOWNHOUSE的热销依然记忆犹新，具有代表性如橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得了很好的市场业绩，这种介于别墅和住宅之间的高档居住建筑，以其高雅
或许很多人对2001年北京市TOWNHOUSE的热销依然记忆犹新，具有代表性如橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得了很好的市场业绩，这种介于别墅和住宅之间的高档居住建筑，以其高雅的设计，宽敞的户型，贵族一般的园林生活气息和中低价位吸引了京城众多高端买家的青睐，而这个时候北京的别墅市场正处于两极发展的阶段，要么外销别墅价格极其昂贵；要么内销别墅价格低廉，品质也同样令人担忧。
供量：5000套以上新增别墅面市
到了2002年中期，人们忽然发现周围的TOWNHOUSE都已经悄悄升级，许多别墅如玫瑰园三期、橘郡二期、国际使馆村、顺义潮白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。北京九力市场研究公司提供的资料显示，目前北京市共有别墅项目超过150个，总建筑面积不下千万平米，4万多套别墅单位，其中2001年新开发别墅项目就有13个之多，新增别墅现房供应量约为65万平方米，8000套别墅单位，2002年的供给量较小，而今年估计会有5000－8000套的新增别墅单位面市，其中以总价500万到800万的别墅项目为主，市场竞争将变得愈加激烈。
布局：“一山”“二河”“三线”“四高”
从分布格局上看，北京市别墅目前已经形成了“一山”、“二河”、“三线”、“四高”的概念。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。
品质：追求差异性
为体现产品的差异化和别墅品质，目前很多发展商都比较注重产品的定位，并在规划设计上强调实用功能空间分布，试图从生活方式的角度作为营销的卖点，东北部的别墅为迎合成功人士、外销人士的需求，在环境景观和内部功能设计上追求高贵典雅的品质；而借山景而建的西北部的别墅，针对新经济商圈里的成功人士、海归人士所追求的“归属感”，更多的会倾向于与优美的自然环境浑然天成的做法；而在远郊怀柔、密云一带今年将会出现一些满足城里人度假的低容积率、乡村艺术化的亲地型别墅；南城则会出现一些以设计取胜，创意性很强的别墅。
客户：国内增量超过国外
从市场需求来看，依旧是以国内客户需求为主，而国外客户的增长估计不会有大的变化。依据相关资料统计，以1997年作为分水岭，北京别墅的销售对象出现了较大变化。1997年之前，70％的别墅购买者持国外护照，而其中的港澳台客户占很大比例，约占整体购买者的50％以上；而近几年别墅购买者以国内人士居多，这一需求群体除了海外归国人士外，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。此外都市新贵族范围也在逐渐扩展，尤其是中关村高科技企业区域内，依靠IT起家的企业家、高级技术工程师及其他高级从业人士，他们完全有能力而且很迫切需要京城周边区域内，可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目，这部分人既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，强烈的改善居住条件的愿望，使经济型别墅填补了这一市场空缺，别墅市场的潜在购买力在不断增强。而国外客户由于受到国际经济不景气的影响，明年将不会有大的起色，东北部区域仍然是他们的首选。
价格：市中心向外递减，东向西递减
据相关数据统计，2001年北京市别墅的平均售价约为人民币8400元／平方米左右，其中市区内别墅数量少而价格较高，平均售价在2000美元／平方米左右，约合人民币16600元／平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元／平方米。除市区外，位于机场路顺义地区的别墅售价也较高，均价在1300美元／平方米，约为人民币10790元／平方米。别墅售价超过人民币1万元／平方米的还有亚北-昌平，大兴，丰台地区。而售价在人民币3000-4500元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区。价位在人民币2000-3000元／平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅。
北京九力市场研究公司的分析资料显示，随着中国经济的增长，特别是在申奥成功、加入世贸等利好环境下的北京经济的发展，别墅市场的发展环境将得到进一步的优化，如果说2002年是别墅市场发展的新起点，那么2003年将是别墅市场得以成熟的一年，优雅得体的造型，个性化的户型设计和完善的配套环境，将是别墅取胜的关键。
文/周宏
供量：5000套以上新增别墅面市
到了2002年中期，人们忽然发现周围的TOWNHOUSE都已经悄悄升级，许多别墅如玫瑰园三期、橘郡二期、国际使馆村、顺义潮白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。北京九力市场研究公司提供的资料显示，目前北京市共有别墅项目超过150个，总建筑面积不下千万平米，4万多套别墅单位，其中2001年新开发别墅项目就有13个之多，新增别墅现房供应量约为65万平方米，8000套别墅单位，2002年的供给量较小，而今年估计会有5000－8000套的新增别墅单位面市，其中以总价500万到800万的别墅项目为主，市场竞争将变得愈加激烈。
布局：“一山”“二河”“三线”“四高”
从分布格局上看，北京市别墅目前已经形成了“一山”、“二河”、“三线”、“四高”的概念。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。
品质：追求差异性
为体现产品的差异化和别墅品质，目前很多发展商都比较注重产品的定位，并在规划设计上强调实用功能空间分布，试图从生活方式的角度作为营销的卖点，东北部的别墅为迎合成功人士、外销人士的需求，在环境景观和内部功能设计上追求高贵典雅的品质；而借山景而建的西北部的别墅，针对新经济商圈里的成功人士、海归人士所追求的“归属感”，更多的会倾向于与优美的自然环境浑然天成的做法；而在远郊怀柔、密云一带今年将会出现一些满足城里人度假的低容积率、乡村艺术化的亲地型别墅；南城则会出现一些以设计取胜，创意性很强的别墅。
客户：国内增量超过国外
从市场需求来看，依旧是以国内客户需求为主，而国外客户的增长估计不会有大的变化。依据相关资料统计，以1997年作为分水岭，北京别墅的销售对象出现了较大变化。1997年之前，70％的别墅购买者持国外护照，而其中的港澳台客户占很大比例，约占整体购买者的50％以上；而近几年别墅购买者以国内人士居多，这一需求群体除了海外归国人士外，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。此外都市新贵族范围也在逐渐扩展，尤其是中关村高科技企业区域内，依靠IT起家的企业家、高级技术工程师及其他高级从业人士，他们完全有能力而且很迫切需要京城周边区域内，可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目，这部分人既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，强烈的改善居住条件的愿望，使经济型别墅填补了这一市场空缺，别墅市场的潜在购买力在不断增强。而国外客户由于受到国际经济不景气的影响，明年将不会有大的起色，东北部区域仍然是他们的首选。
价格：市中心向外递减，东向西递减
据相关数据统计，2001年北京市别墅的平均售价约为人民币8400元／平方米左右，其中市区内别墅数量少而价格较高，平均售价在2000美元／平方米左右，约合人民币16600元／平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元／平方米。除市区外，位于机场路顺义地区的别墅售价也较高，均价在1300美元／平方米，约为人民币10790元／平方米。别墅售价超过人民币1万元／平方米的还有亚北-昌平，大兴，丰台地区。而售价在人民币3000-4500元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区。价位在人民币2000-3000元／平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅。
北京九力市场研究公司的分析资料显示，随着中国经济的增长，特别是在申奥成功、加入世贸等利好环境下的北京经济的发展，别墅市场的发展环境将得到进一步的优化，如果说2002年是别墅市场发展的新起点，那么2003年将是别墅市场得以成熟的一年，优雅得体的造型，个性化的户型设计和完善的配套环境，将是别墅取胜的关键。
文/周宏
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