京城楼市将呈五大特点

特点一：危改拆迁搭台经济适用房唱戏

　　今年，北京市要拆除危房84万平方米，动迁居民6.9万户；新开工经济适用住房300万平方米，竣工200万平方米。由此来看，危改拆迁，经济适用房必将在2003年房地产市场中充当重要的角色。今年北京将要推出的首个经济适用房项目“世纪风景”位于方庄地区，政府最高限价每平方米3840元，该项目总规模约一百万平方米。消息刚一披露就引起购房者的强烈关注，经济适用房炙手可热。

　　特点二：总体房价下降精装修房流行

　　2002年，北京商品住宅销售价格稳中有降，12月末，每平方米平均售价为4467元，比上年末下降249元，降到近几年最低点。2003年，北京的总体房价仍然会呈现下降趋势，这是因为：首先，随着北京市房地产开发力度的不断加大，市区内可供开发的土地已经不是很多。开发的重心外移，这些地区的土地价格相对于城区要便宜，开发的物业价格相对较低，这样从整体上拉低了北京的房价。其次，政府大力开发经济适用房，经济适用房由于价位较低，摊低了总体房价。第三，随着北京房地产市场竞争的逐渐激烈，开发企业的利润逐步降低，许多房地产项目在销售时采取低价入市的策略，进一步拉低了北京市的房价。

　　两年以前，北京房地产市场精装修房还是屈指可数，但是2003年，精装修房将逐步取代毛坯房成为市场的主流。其实两类物业各有千秋，出现这种趋势的变化主要是由于政策原因。2001年12月2日，《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》正式实施。其中明确规定，提倡房地产开发企业开发销售装修房或提供菜单式装修。2002年5月21日，《商品住宅装修一次到位实施细则》（试行稿）正式公布。这些政策有力地推进了精装修房占领市场的步伐。

　　特点三：局部竞争激烈新热点区域难显

　　北京市目前虽然各个区域都有一定的发展，但是各个区域之间的差距也比较明显。另外，随着北京市房地产市场的逐步成熟，竣工面积的逐步增多，项目之间的竞争也越来越激烈。在北京市一些区域，产品同质化也比较严重，进一步加剧了竞争的激烈程度。例如CBD区域，在去年规划出台之后，大批的中价楼盘一起入市，考验楼市的承受力。此外，还有亚北地区、通州地区等，竞争也空前激烈。2003年，北京房地产市场局部竞争虽然激烈，但是新的热点区域很难显现。这主要是因为北京房地产经过几年的快速发展，能够有潜力成为热点的地区已经基本被挖掘，周期高潮已过本身就意味着新的热点区域不多。

　　特点四：一二级市场趋严三级市场趋宽

　　从2002年全年和今年年初的北京房地产政策来看，房地产一级市场和二级市场以整顿和规范为主，但是三级市场政策逐渐放宽。2002年2月，北京国有土地收购储备制度开始实施，实施土地储备制度后，土地供应实行计划管理，并按市场需求严格控制建设用地供应总量，这从源头上规范了北京市的土地市场，增强政府的宏观调控能力。2002年1月，北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼、筒子楼管理办法出台。目前，上市审批、收益分成是目前公认的市场障碍，而补交较高的地价款也让人们对房改房上市望而却步。现在，新政策已经出台，在这几方面有较大突破。其政策影响力预计将逐渐显示出来。

　　特点五：投诉纠纷仍然不断消费者逐步成熟理性

　　一直以来，北京房地产市场纠纷不断，每年房地产方面的投诉都占很大比重。2003年北京房地产市场仍然不太成熟，另一方面，随着房屋竣工面积的增加，以前大批开发的物业入住，居民维权意识的不断提高，今年关于房地产的纠纷和投诉也不会少。另外，北京的购房者逐渐成熟大体要经过三个阶段：第一阶段是跟风阶段，这一阶段表现为追随潮流，偏听偏信，一拥而上。第二阶段是慎重阶段，这一阶段表现为多找参谋，多方打听，多人讨论，集体决策。第三阶段是理智阶段，这一阶段表现为找专家咨询，量身之定购房计划，找律师签约等等。目前，北京出现了一些诸如集体签约等购房者自己探索的新举措，但是目前的购房者最多处于第二阶段，距离理智阶段还有一段距离。2003年，随着房地产市场的成熟，购房者也将越来越理性。（中证网/西南证券 段海瑞）