成都 沿着城市运营的轨道前行
admin
2003-03-06
来源：
网
近日，四川省经营城市工作培训班、四川省经营城市暨建设工作会在成都开幕。会上对今后全省的城镇发展提出了相应的策略，会上一系列经营城市的新思想、新理念将贯穿到今后城
近日，四川省经营城市工作培训班、四川省经营城市暨建设工作会在成都开幕。会上对今后全省的城镇发展提出了相应的策略，会上一系列经营城市的新思想、新理念将贯穿到今后城市规划、投资、建设、管理和发展的全过程中……这标志着以成都为中心城市的、一场声势浩大的城市运营革命已经展开。日前，记者将经营城市的两大资源———城市土地与城市规划结合我市特点，将现阶段可运营的“基础问题”小加总结
土地 增值了！
几十年来，中国土地开发运动经历了最初的造房、造区，一直到现在的造城、造镇运动，在最初的土地利用上往往表现为较低层次的房地产开发，突出的特点是开发零星而无序，造成对城市景观和布局的遗憾点。土地是城市资源的重要组成部分，城市经营首先要搞好城市国有土地资本运营，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。
记者从成都市国土资源局了解到，要实现土地资产效益的最大化，关键是要建立一套完善的市场机制和与之相配合的管理办法，使土地经营完全市场化，避免暗箱操作。
2002年，成都市连续出台了系列政府规范性文件，并在政策的配合下，市国土资源局加大营销力度，通过对储备土地的初级开发，按照熟地出让的原则，实现了储备土地的变现增值。
据统计，去年我市共办理国有土地使用权出让 2157宗，面积 24306亩。其中，中心城区出让土地773宗，面积 12287亩，出让总金额（不含改制企业） 14.02亿元；举行土地拍卖 19次，拍卖地块 46宗，面积为 1900亩，分别比前年翻两番。其中，中心城区拍卖地块 20宗，面积为 312亩，成交总额为 7047亿元。 郊区（市）县拍卖地块 26宗，面积为 1588亩，成交额达 3亿多元。而在去年春天土地拍卖会上拍出的一块1520万元/亩的土地，这块地创下了成都地价的新高，这一案例可以说是春熙路通过土地改造后实现了土地最大的价值化。
规划 精细了！
当中国的房地产业走到了“城市运营”的路口时，许多城市已意识到土地资源的可贵性，如何合理利用好稀缺的土地资源，“精心筹谋，先行一步，规划储备”的要求是抓住机遇保证城市增值的重要一环。由此可见规划在经营城市中的重要地位。
回首成都的发展历程，从一环路、二环路建设到府南河综合治理，到确定城市向东向南的发展方向，从“五路一桥”工程的实施， 到沙河整治、东郊工业结构调整的提出，旧城区的改造……城市运营正在加速发展。我们也欣喜地看到，府南河边不再修建有碍风景的高层了，目前正在进行中的沙河整治对两侧的房产开发提出了更科学的建设技术指标，东郊工业区的腾笼换鸟则是更具规模的开发……规划先行不仅较好地抓住了城市发展的历史性机遇，同时也带动了房地产有序地开发，对全局起了重大作用。
成都市规划管理局副局长江克均在接受本报记者采访时说，目前要不断优化和完善城市规划，与时俱进的规划才是符合市场需要的，把握好这种尺度，对经营城市、盘活城市资源极为重要。比如：东郊工业区在过去对成都的发展做出了巨大贡献，但是随着时代的变迁，其用地使用功能已经由促进城市经济建设发展转变为阻碍城市经济发展，已经不符合规划要合理使用土地的要求，为此，2001年规划部门及时提出了东郊工业结构调整规划的计划，结合城市用地布局“腾笼换鸟”改工业用地为若干个居住区，盘活存量土地。据了解，目前东郊已搬迁了59家企业，置换出宝贵的城市土地约8845亩，以每亩150万元计算，价值132亿元。据统计，华阳和龙泉片区的土地资源增值分别由规划项目实施前的8~16万元／亩和10~25万元／亩增加到80万元／亩和30万元／亩，房地产的价格也由800元／平方米和600元／平方米增加到1800元／平方米和1200元／平方米。
1992：整治府南河
府南河综合整治工程 5年内，仅城区中心段的整治投资就高达 27亿元人民币，市政府采取了引入社会资金的做法。使城市资产由产品变为商品，由事业变为产业，经过市场运作、资本经营，筹集城市建设资金，逐步形成城市建设投入产出的良性循环。通过这一工程的顺利实施，经营城市的概念已经初具雏形。
1998：五路一桥
总投资 66亿元、全长 51公里的三环路是目前成都市最大规模的城市道路，它的建设资金主要来自贷款。道路沿线大片的土地已从原来普遍的十几万元一亩跃升到了几十万元甚至上百万元一亩。 三环路使沿线土地出现大约 200亿元以上的升值空间，这不仅完全弥补了工程建设投资，而且还为其他建设奠定了基础。在对五路一桥进行具体规划时， 从经营城市的角度讲，以“五路一桥”为核心的三环路的建成通车在总体上大大提升了成都的城市价值，成为经营城市的成功示范。
2001：东郊工业区成功转型
市政府启动的东郊工业区结构调整工作，已搬迁了59家企业，置换出宝贵的城市土地约8845亩，以每亩150万元计算，价值132亿元。通过对现有企业的搬迁，其用地性质转变为以居住、公共服务、绿地等用地。
2001：沙河整治
2001沙河整治工程引进了新的理念，加大了政府对土地的调控力度，先把生地变为熟地，提高土地价值，然后再采取拍卖等方式批租土地，从而达到增加政府土地收益，筹集建设资金的目的。可以说，沙河整治正是实施经营城市战略的具体体现。
2002：旧城改造
成都市全面启动城区危旧房改造工程，计划用三年时间完成城区二环路以内约410万平方米的危旧房改造任务 。去年全年共拆除危旧房124.22万平方米，完成拆迁投资约43.55亿元，为成都市进一步实践“经营城市”形成了良好开局。
土地 增值了！
几十年来，中国土地开发运动经历了最初的造房、造区，一直到现在的造城、造镇运动，在最初的土地利用上往往表现为较低层次的房地产开发，突出的特点是开发零星而无序，造成对城市景观和布局的遗憾点。土地是城市资源的重要组成部分，城市经营首先要搞好城市国有土地资本运营，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。
记者从成都市国土资源局了解到，要实现土地资产效益的最大化，关键是要建立一套完善的市场机制和与之相配合的管理办法，使土地经营完全市场化，避免暗箱操作。
2002年，成都市连续出台了系列政府规范性文件，并在政策的配合下，市国土资源局加大营销力度，通过对储备土地的初级开发，按照熟地出让的原则，实现了储备土地的变现增值。
据统计，去年我市共办理国有土地使用权出让 2157宗，面积 24306亩。其中，中心城区出让土地773宗，面积 12287亩，出让总金额（不含改制企业） 14.02亿元；举行土地拍卖 19次，拍卖地块 46宗，面积为 1900亩，分别比前年翻两番。其中，中心城区拍卖地块 20宗，面积为 312亩，成交总额为 7047亿元。 郊区（市）县拍卖地块 26宗，面积为 1588亩，成交额达 3亿多元。而在去年春天土地拍卖会上拍出的一块1520万元/亩的土地，这块地创下了成都地价的新高，这一案例可以说是春熙路通过土地改造后实现了土地最大的价值化。
规划 精细了！
当中国的房地产业走到了“城市运营”的路口时，许多城市已意识到土地资源的可贵性，如何合理利用好稀缺的土地资源，“精心筹谋，先行一步，规划储备”的要求是抓住机遇保证城市增值的重要一环。由此可见规划在经营城市中的重要地位。
回首成都的发展历程，从一环路、二环路建设到府南河综合治理，到确定城市向东向南的发展方向，从“五路一桥”工程的实施， 到沙河整治、东郊工业结构调整的提出，旧城区的改造……城市运营正在加速发展。我们也欣喜地看到，府南河边不再修建有碍风景的高层了，目前正在进行中的沙河整治对两侧的房产开发提出了更科学的建设技术指标，东郊工业区的腾笼换鸟则是更具规模的开发……规划先行不仅较好地抓住了城市发展的历史性机遇，同时也带动了房地产有序地开发，对全局起了重大作用。
成都市规划管理局副局长江克均在接受本报记者采访时说，目前要不断优化和完善城市规划，与时俱进的规划才是符合市场需要的，把握好这种尺度，对经营城市、盘活城市资源极为重要。比如：东郊工业区在过去对成都的发展做出了巨大贡献，但是随着时代的变迁，其用地使用功能已经由促进城市经济建设发展转变为阻碍城市经济发展，已经不符合规划要合理使用土地的要求，为此，2001年规划部门及时提出了东郊工业结构调整规划的计划，结合城市用地布局“腾笼换鸟”改工业用地为若干个居住区，盘活存量土地。据了解，目前东郊已搬迁了59家企业，置换出宝贵的城市土地约8845亩，以每亩150万元计算，价值132亿元。据统计，华阳和龙泉片区的土地资源增值分别由规划项目实施前的8~16万元／亩和10~25万元／亩增加到80万元／亩和30万元／亩，房地产的价格也由800元／平方米和600元／平方米增加到1800元／平方米和1200元／平方米。
1992：整治府南河
府南河综合整治工程 5年内，仅城区中心段的整治投资就高达 27亿元人民币，市政府采取了引入社会资金的做法。使城市资产由产品变为商品，由事业变为产业，经过市场运作、资本经营，筹集城市建设资金，逐步形成城市建设投入产出的良性循环。通过这一工程的顺利实施，经营城市的概念已经初具雏形。
1998：五路一桥
总投资 66亿元、全长 51公里的三环路是目前成都市最大规模的城市道路，它的建设资金主要来自贷款。道路沿线大片的土地已从原来普遍的十几万元一亩跃升到了几十万元甚至上百万元一亩。 三环路使沿线土地出现大约 200亿元以上的升值空间，这不仅完全弥补了工程建设投资，而且还为其他建设奠定了基础。在对五路一桥进行具体规划时， 从经营城市的角度讲，以“五路一桥”为核心的三环路的建成通车在总体上大大提升了成都的城市价值，成为经营城市的成功示范。
2001：东郊工业区成功转型
市政府启动的东郊工业区结构调整工作，已搬迁了59家企业，置换出宝贵的城市土地约8845亩，以每亩150万元计算，价值132亿元。通过对现有企业的搬迁，其用地性质转变为以居住、公共服务、绿地等用地。
2001：沙河整治
2001沙河整治工程引进了新的理念，加大了政府对土地的调控力度，先把生地变为熟地，提高土地价值，然后再采取拍卖等方式批租土地，从而达到增加政府土地收益，筹集建设资金的目的。可以说，沙河整治正是实施经营城市战略的具体体现。
2002：旧城改造
成都市全面启动城区危旧房改造工程，计划用三年时间完成城区二环路以内约410万平方米的危旧房改造任务 。去年全年共拆除危旧房124.22万平方米，完成拆迁投资约43.55亿元，为成都市进一步实践“经营城市”形成了良好开局。
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