中国“造城运动”中的地产之忧

中国房地产业的发展可以形象地被称为“造城运动”，政府在造大城：北京城、广州城、南京城……；房地产开发商们在造各种各样的城中之城：现代城、凤凰城、世纪城……但是如果我们冷静地观察这一系列的“造城运动”，就会发现其中有很多值得担心的事情，请看业内知名人士对这种发展趋势的忧虑。

　　城市格局与功能存在规划危机

　　■北京有巨大的示范效果，北京做什么，全国都会做什么，比如像环路，北京做了二环、三环，全国各地都做环路。

　　赵文凯（北京城市规划设计研究院高级规划师）

　　赵文凯：大家可能知道，在国外法律里面有一条，参与规划的人，你自己不能在相关的房地产公司里面占股份，你的亲属也都不能在这些地方工作或者是占股份，如果被发现的话，你就会被起诉。但是在中国，夫妻两个人一个在规划局，一个在开发商那儿工作，这种情况不少，就是说在中国还没有意识到城市规划对房地产决策的重要性。

　　中国现在的城市化水平是３０％左右，到２０２０年要争取达到５５％，城市房地产的开发量是非常的大，这牵涉到城市格局与功能的规划。北京有巨大的示范效果，北京做什么，全国都会做什么，比如像环路，北京做了二环、三环，全国各地都跟风做环路；北京做了ＣＢＤ商务区，就连北戴河这样的中小城市也打出了自己的ＣＢＤ商务区招牌。我把这个称为城市的危机。

　　还有就是城市门槛，包括土地拍卖之后，成本提高。那么，从国家来讲，城市建设就是要解决一个城市化的问题，经济要发展，必须依靠城市化这么一个很有力的手段，没有城市化就没有经济的发展。但是，城市的房子越来越贵，人进不来怎么办？这又是一个危机。

　　社区“爆点”正在普遍化

　　■这个“爆点”意味着房地产面临着一个前所未有的转型的契机。一方面，房地产十年来积累的一系列问题在这里开始引爆，去年可能到达了某个临界点；另一方面，中国人所谓“居者有其屋”的梦想得到了相当大的实现。

　　张颐武（北京大学中文系教授）
　　张颐武：随着房地产业的迅猛发展，老社区中那种世代传习的和谐的生活环境和邻里关系，被新生社区中的陌生感和紧张感所代替。在经历了对新社区短暂的新奇感之后，一种失去旧有生活秩序的恐惧感使得人们产生了一种普遍的焦虑，如果这种焦虑没有适当的出泄途径，那么就会转化为隐藏在新社区中的一个个“爆点”。

　　原本表面井然有序的社区实际上是在某种极其脆弱的张力下保持着平衡，而一旦这种张力被突破，那些被克制着的愤怒和被压抑的欲望就会连同长期积蓄的能量突然爆发出来，从而引发整个社区大面积的爆破。人们会发现，整个局面完全变得不可收拾，不可控制，像业主与开发商纠纷的恶化等等，所以“爆点”成为了社区生活中最危险的杀手。

　　但是这个“爆点”也同时意味着房地产面临着一个前所未有的转型的契机。一方面，房地产十年来积累的一系列问题在这里开始引爆，去年可能到达了某个临界点；另一方面，中国人所谓“居者有其屋”的梦想得到了相当大的实现。在这种矛盾的纠结点上，特别要解决以下三个方向性的问题：

　　第一个方向，城市在功能上应该给人一个可以作为家的地方，而不仅仅是一个利益的聚合地。利益在时聚在一起，不在时游走四方。城市应该在精神和物质两方面都给人以“家”的感觉。

　　第二个方向，社区生活要突出人性化的气息。一些现有的社区很像幽灵化社区，个人甚至每个家庭都将自己封闭在屋子里，平时通过看碟来消磨时间，外出时又通过现代化的交通工具和另外的生活空间联系起来，自己住的社区反而像是一个幽灵的聚集区。

　　第三个方向，商业中心存在着公共交流问题。商业中心必须有一个有活力的公共空间，它不仅仅只是一个商铺的集合地，还应该成为一个信息交流的场所。

　　只有解决好这三个方向性的问题，才能最终化解那些社区中的一个个“爆点”。

　　房子的功能移位引发“异化”

　　■现在房子作为社会地位、身份象征的意义越来越明显，正是这种功能移位产生的“异化”，使得房地产市场各种务虚不务实的行为时有发生。

　　王一川（北京师范大学中文系教授）
　　王一川：我想谈谈房子的功能及其移位问题。房子对人有什么功能？我想它功能很多，至少有三大功能：
　　第一是安全功能，或者叫实用功能，帮助人遮风挡雨，生长繁衍，满足人的自然需要；第二大功能就是情感娱乐功能，人们找到这样的居所，在一个家庭里，在一个小团体里，他们可以互相交流情感，还可以喝茶、聊天、放松，情感娱乐功能帮助人实现了自我形象。

　　我觉得现在还有第三种功能，就是象征功能。刚才张颐武教授提到，人有三种资本，一种是货币资本，就是钱；还有文化资本，有学历学位，有文化含量；还有就是社会资本，在社会上得到尊敬。房子也一样，它象征着一个人的社会地位，他的财富、他的收入、他的地位，这一点也是很重要的。

　　应该说现在房子这三种功能都已经凸现出来。安全实用功能满足人的自然需要，情感娱乐功能是满足人的自我形象，那么象征功能就是满足人的社会形象塑造。说居住改变生活，首先是改变第一层功能和第二层功能。那么现在很重要的一点，就是越来越多的都市市民，在收入增加了以后，从两兄弟挤一张床，变成一人有一张床，再进一步是一人有一间房子，现在再进一步说，就是要追求一种比自己现有的需要更高的一种想象性的认知，满足自己对一种生活乌托邦的需要。

　　其实，这种情况同我们各种报纸电视对于居住的塑造有很大关系，越来越多的市民购房观念正在发生重大的变化，转向了更多地考虑第三种功能即象征功能。比如说一个人买了房子，请同事、同学去看一看，可以在赞礼声中受到尊重，我的家不错，买得不错，那么我的品位很高，就是满足了象征功能。买房从单一功能向多样功能演变，并出现了“异化”，我觉得这是很值得注意的一个趋向。

　　可以说，现在房子作为社会地位、身份象征的意义越来越明显，正是这种功能移位产生的“异化”，使得房地产市场各种务虚不务实的行为时有发生。

　　现在的房地产开发很不专业
　　■我们不仅需要建筑专家，更需要数以亿计的专业工人。
　　吴耀东（清华大学建筑设计研究院副教授）
　　吴耀东：我觉得现在做任何事都缺乏特别专业的人才，不说别的，现在找个能按线角把木料刨成圆形的专业木工都很少，建筑工程的质量可想而知。我们不仅需要建筑专家，更需要数以亿计的专业工人。我觉得像吴耀东这样的人可能两三个就够了，大量需要的还是技术工人。国家大剧院我参与了设计，我发现很多忧患不是来自外界，是来自于我们自身。

　　我举一个简单的例子，比方说要举办奥运会，或者要建国家大剧院，我不知道大家自问过没有，我们究竟想得到什么？我这个民族想得到什么？可能是因为我们中国人比较陶醉于过程，而不关注结果。可是老外非常关注结果。有这样一个例子，当年日本承办了国际型体育竞赛，他们知道自己对大型体育场馆的建设没有经验，第一件事就是组织自己的专家到欧洲去学习。日本人的想法是通过这个过程摸索一条路，最后形成自己的建筑体系。可是中国不是，像上海也要建类似国家大剧院的东西，但这对北京好像并没有什么启发。也就是说，我们的建筑设计没有形成一个体系。

　　申奥成功，中国马上面临的问题是很多建筑根本没有盖过。比如说能容纳１０万人的奥林匹克体育场，我们可以进行国际设计招标，但不应该每次都从零开始，至少建筑工人不能都从国外招募来吧！平心而论，我认为现在的房地产市场只是量的增加，而没有达到质的飞跃。中国在发展的同时，速度太快带来很多问题。专业化的队伍太少，在国外一些事情很简单，你的职业是什么？专业是非常重要的词，但现在我们干的事都很不专业，所以不可能产生很专业、很好的产品。

　　城市化存在地域上的错位
　　■中国很多人是靠张扬的，除了车、衣服，还有就是房子。
　　徐怡芳（华南理工大学建筑工程学院建筑学博士）
　　徐怡芳：现在从地产商到建筑师、到经济学家，所关注的城市化的形态，实际上是西方以工业化生产为基础所产生的城市形态，包括我们所运用的一些城市规划、建筑设计理论，实际上有很大的一部分是从西方引进的，并不是从我们千年的文化积淀中提炼出来的，并适合于我们自己的文化体系。

　　其实中国的城市化进程，表面上看是城市不断地扩张、不断地发展，好像是从具有都市性的地域向非都市性的地域深化。但是，仔细观察，实际上很大程度上农民也渴望像城里人一样地生活，它的方向是反向的，是从农村向城市的侵蚀，所以会具有一种地域上的错位。也就是说在城市当中，可能会出现很多所谓的都市中的村庄，比如北京的浙江村，广州的石台村。还有很多开发商觉得城市郊区的土地很便宜，就直接炒作郊区化地产概念，然后在农村飞出一块地，比如像橘郡，周围都是农村状态，周围生活的人也是农村的状态。包括长城脚下的公社也一样。因此说我们的城市化存在地域上的错位。

　　中国的城市化完全不同于西方的城市化，所以我们不能直接把那些设计理论套过来，否则会是一种很紊乱的状态，就会有很多住宅产品可能是你卖不出去的。相反，比如像北海后街那样，明明是一个很优秀古老的建筑，却要拆掉之后再去仿建。这实际上是反向的发展。这种方向性可能将决定开发的成功或者是失败。

　　还有一个问题，就是所谓的中等收入者。现在从金钱上来讲是中产阶层的很多人，实际上并不具备现代都市生活的文化积淀，而是仍有根深蒂固的那种农民性。现在提出来的居住改变生活，我对此表示置疑，因为首先，居住和生活之间的关系本身实际上应该是生活改变居住。其次，对于一些本身就不具备起码的都市性的文化积淀的人，起码他不会发现什么东西是好的，什么东西是不好的，他没有这个标准。之所以会出现那么多所谓欧陆风格，其实那些开发商实际上是为了市场。

　　在改革开放初期所有的人对美好生活的渴望，是以西方人为标准的，只要像西方那样就美了、就现代化了，整个人的生活也就满足了，就很快乐了。那是一种农村渴望辉煌的爆发，那种欲望是很激情的爆发。在那种状态下出现的城市化或者是这种产业阶层，实际上是很空虚的一个阶层。所以就会有所谓豪宅出现，其实他根本不住，也并不是他需要，实际上就是一个标志。真正具有贵族心态的人，实际上是不张扬的，因为他不需要张扬，他的积淀已经足够让他站在一个很高的位置。但是中国很多人是需要靠张扬的，除了车、衣服，还有就是房子。

　　应该关注城市的生态问题
　　■现在我们在城市生态上与国外的差距，实际上还不仅仅是单项技术上的差距，是理念
上的差距。
　　徐岩（锋尚国际公寓副总经理）

　　徐岩：我个人认为，在我们城市化进程中，确实面临着很多问题，我们谈到了经济问题、文化问题。我想，结合我们开发锋尚国际公寓的体会，可能还有一个比较严重的问题要涉及，就是城市的生态问题。

　　城市的生态问题，应该分成两个范畴来研究，一个是宏观的，一个是微观的，或者说是城市的生态问题和建筑的生态问题。锋尚试图想解决一个建筑的生态问题，就是解决一个微观问题。而城市的生态问题应该说我认为是更首要的，首先政府在其中起了很大的作用，我们大家都知道，城市的规划、城市的走向在中国都是由政府来控制的。其实过去我们讲建筑节能也是在讲生态，但过去我们政府讲节能，整体从政府机关，政府职能的名称可以看出来，不是一个系统的概念，他叫墙体材料革新与建筑办公室，有这么一个机构，他更注重是单项的，不成系统的建筑节能的开发，那么我认为现在我们这方面和国外的差距，实际上还不仅仅是单项技术上的差距，是理念上的差距。

　　问题要在发展中解决

　　常言说，萝卜快了不洗泥。同样，快速城市化发展阶段中的房地产业自然也会出现种种让人应接不暇的问题：大拆大建带来的建筑风格的雷同、城市历史风貌的破坏，以及传统社会网络的被肢解，等等。但是，有一点是无可否认的，那就是，快速发展的房地产业也让众多老百姓圆了自己曾是想都不敢想的住房梦。

　　暴露问题、发现问题，从而才有分析问题、解决问题。可见，出现问题是我们发展过程中所无法回避的阶段，发展中的问题也只有在发展中寻求解决办法。

　　令人欣慰的是，伴随着近年来北京房地产市场出现的种种问题，人们正在或是已经逐步找到解决办法。比如，为了取消毛坯房，我们有了装修一次到位的文件规定，装修房现正成为市场的主流；又比如，随着老城区人口的逐步疏解，老城区的市政条件改善了，私搭乱建的小屋没了，老北京城的传统风貌越来越显现出其本来面目；再比如，一个个新建社区，已着手为社区居民提供更多的、更宜人的公共活动空间，有能坐能休憩的绿地广场，也有各类室内娱乐活动设施，让老人有聊天对弈之处，让孩子有奔跑活动的场地。

　　总之，问题要在发展中解决，这正是我们谈问题的目的之所在。