停止别墅类用地 新政策牵动别墅市场神经
admin
2003-03-14
来源：
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2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应
由于利益的驱动，许多开发商都将目光瞄准了别墅市场。因此，上海的别墅不再集中在传统
2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应
由于利益的驱动，许多开发商都将目光瞄准了别墅市场。因此，上海的别墅不再集中在传统的高档住宅区。
除了新闵别墅区、徐泾别墅区等老牌别墅聚居区，甚至在普陀、宝山等从未开发别墅的地区，也有新项目推出。
项目方面，独立别墅、联体别墅、叠加别墅等各种产品蜂拥而来……
2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应，对过量供应的地方，要认真进行清理。
此项政策的出台，立即在全国房地产市场引起强烈震动。那么，土地供应紧缩究竟会对未来几年内别墅市场的走势产生怎样的影响？什么样的别墅将会成为市场的宠儿？新的形势下有实力的投资置业者投资别墅时又应该注意哪些方面的问题呢？
繁荣的别墅市场有点虚
上海别墅的开发出现了明显的高档化趋势，豪宅别墅众多，在这一轮的“别墅热”中，总价在300万元以上，单价在万元以上的高价项目成为市场热点。无怪乎一些从海外归来的华人华侨惊叹上海部分地区的别墅价格已经超过了纽约同类地区的价格
上海2002年全年新开别墅项目59个，再加上分期开发的大型别墅项目，去年上海上市别墅楼盘达到76个，别墅项目开发总用地达到近3万亩，开发总建筑面积达到548万平方米。
从市场供应量所占分量来看，三年来上海别墅上市量逐年上升，2002年占到了全市新盘供应量的18.5%，这些数据显示，2002年的上海别墅市场确实有点过热。
从市场结构特点来分析，上海的别墅市场也不容乐观。目前，上海的别墅市场可谓全面开花，由于别墅产品建设成本相对较低，而利润极高，因此许多开发商都将目光瞄准了别墅市场。因此，上海的别墅不再集中在传统的高档住宅区，除了新闵别墅区、徐泾别墅区等老牌别墅聚居区，甚至在普陀、宝山等从未开发别墅的地区，也有新项目推出。而独立别墅、联体别墅、叠加别墅等各种产品蜂拥而来，各别墅区缺乏整体规划，住宅档次大为降低。
从产品本质来看，虽然上海的别墅项目为数众多，但真正有自己独特风格的别墅产品却为数不多。市场上“同区域、同品质、同价格”的三同产品越来越多。
根据市场惯例，成熟市场行情下别墅类产品占据市场需求的总量应该在10%以内，每年上海的别墅需求量应该在200万平方米左右。
因此，从市场供求关系和别墅市场的现状特点来看，上海的别墅市场确实已经有过热的迹象，而此次国土资源部别墅土地禁令应该对上海别墅市场的稳定规范发展起到相当有益的作用。
可能发生的负面效应
不过，单从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰。业内人士认为，中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，因此，如何界定别墅类是关键问题
国土资源部利用司一位人士在接受北京传媒采访时表示，别墅类居住用地一般容积率较低，占用土地多。据他们调查发现，近一段时间来，一些地方别墅建设过多，而满足中低收入者购房的住宅供应压力还很大。在现有土地紧张的情况下，不主张建更多的别墅应该是正确的。
不过，单从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰。业内人士认为，中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，因此，如何界定别墅类是关键问题。一些叠加式多层产品的土地性质就相当难以界定，此外，如果由于禁令实行使得别墅内产品出现供不应求，导致价格上扬，部分开发商在利润的驱动下可能将在多层土地上建造别墅产品，这势必造成更大的泡沫。因此，仅仅在土地供应上禁止土地的供应价格是不够的。
目前对于土地规划的容积率只有上限，如果要确实打击别墅市场的泡沫，对土地容积率的下限能不能也有所规定。对于进入别墅市场的开发商，在资质上应该严格控制，对开发商的开发行为，政府也应该进一步出台指导性文件。比如居高不下的别墅价格，是不是可以参考日本，多出一些指导价格，避免在上海别墅价格上火上加油。
谁在捕获超额利润
很多握有别墅土地出让合同的开发商也认为，新政策意味着新的市场机遇的到来。北京一些开发商已准备启动原定继续搁置的别墅项目。这种行为非常微妙也很好理解
别墅类土地供应被叫停的消息牵动了楼市神经。减少了别墅的增量，一些购买者会将目光转向现有的别墅，甚至转而购买中高档公寓产品。而目前这些恰恰是空置率较高的住宅产很多握有别墅土地出让合同的开发商也认为，新政策意味着新的市场机遇的到来。北京一些开发商已准备启动原定继续搁置的别墅项目。这种行为非常微妙也很好理解。
事实上，这些早年圈下土地的开发商，由于此次禁令的出台，必然会获得一部分原来不属于他们的利润。别墅土地冻结后，别墅产品的价格必然会上扬，而这一部分开发商的土地早就已较低的价格获得。政府应该针对这些开发商的别墅产品制定价格上限，这样才能确实地抑制房价泡沫的产生。
不良开发商“晒地皮”、“炒地皮”的现象，对国有土地出让后的开发行为、开发周期实行有效强硬的监控，那么也就不会出现这么多手上囤积着大量别墅用地的开发商，那么此次禁令的抑制别墅市场乃至高端住宅市场的泡沫将受到更加实际的效果。
捕捉政策风向
上海这种经济中心城市，外地购房者和投资性客户占到相当高的比例，宏观政策的急刹车将会直接影响投资者的投资热情
其实，目前中国房地产整体来看仍然处于向上发展的快速通道中，呈现健康性态势。从中央到地方近期所出台的各项政策法规也基本上找准了目前市场的隐患所在，打下的都是相当有效的预防针，但是这些针里面装的药，可能有过猛之嫌。
日本房地产市场经历过飞速发展到逐渐稳定、周期性调整的发展过程，其成功经验和失败教训值得我们学习与借鉴。
为了尽量避免行业泡沫的产生，日本对房地产市场制定了一整套相当详细的指导性政策。从土地一级市场开始，公开市场信息，制定市场指导价格，实行全方位的行业公报体系，有效地减少了行业的信息不对称，弱化了发展商的随意性。
香港政府对弹丸之地上的土地资源更是精耕细作，不仅制定了长远的土地利用计划，对发展商也采取一系列的详细规范约束其市场行为，其高效率的廉政机构也确保了猫腻行为的产生。香港的房地产行业能够持续发展几十年，很大程度上得益于香港地区良好的市场环境长期的培养。
我们欣喜地看到，上海的一些地方政府在宏观调控的指导方针上已经开始结合市场与区域的特点。上海的传统高尚区徐汇区，不仅对未来15年的土地供应量作出了整体性规划，对于区内房地产市场的发展方向也制定了详细的发展计划，自动地将一批不具备在徐汇区开发符合区域市场结构特征的项目的发展商挡在了门外。
因此对于目前局部地区房地产过热的问题应该逐步降温，促使其理性发展，在方式上可以多发布各种景气指数或预警信息，引导消费者和投资者的市场行为。
文/陈群
由于利益的驱动，许多开发商都将目光瞄准了别墅市场。因此，上海的别墅不再集中在传统的高档住宅区。
除了新闵别墅区、徐泾别墅区等老牌别墅聚居区，甚至在普陀、宝山等从未开发别墅的地区，也有新项目推出。
项目方面，独立别墅、联体别墅、叠加别墅等各种产品蜂拥而来……
2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应，对过量供应的地方，要认真进行清理。
此项政策的出台，立即在全国房地产市场引起强烈震动。那么，土地供应紧缩究竟会对未来几年内别墅市场的走势产生怎样的影响？什么样的别墅将会成为市场的宠儿？新的形势下有实力的投资置业者投资别墅时又应该注意哪些方面的问题呢？
繁荣的别墅市场有点虚
上海别墅的开发出现了明显的高档化趋势，豪宅别墅众多，在这一轮的“别墅热”中，总价在300万元以上，单价在万元以上的高价项目成为市场热点。无怪乎一些从海外归来的华人华侨惊叹上海部分地区的别墅价格已经超过了纽约同类地区的价格
上海2002年全年新开别墅项目59个，再加上分期开发的大型别墅项目，去年上海上市别墅楼盘达到76个，别墅项目开发总用地达到近3万亩，开发总建筑面积达到548万平方米。
从市场供应量所占分量来看，三年来上海别墅上市量逐年上升，2002年占到了全市新盘供应量的18.5%，这些数据显示，2002年的上海别墅市场确实有点过热。
从市场结构特点来分析，上海的别墅市场也不容乐观。目前，上海的别墅市场可谓全面开花，由于别墅产品建设成本相对较低，而利润极高，因此许多开发商都将目光瞄准了别墅市场。因此，上海的别墅不再集中在传统的高档住宅区，除了新闵别墅区、徐泾别墅区等老牌别墅聚居区，甚至在普陀、宝山等从未开发别墅的地区，也有新项目推出。而独立别墅、联体别墅、叠加别墅等各种产品蜂拥而来，各别墅区缺乏整体规划，住宅档次大为降低。
从产品本质来看，虽然上海的别墅项目为数众多，但真正有自己独特风格的别墅产品却为数不多。市场上“同区域、同品质、同价格”的三同产品越来越多。
根据市场惯例，成熟市场行情下别墅类产品占据市场需求的总量应该在10%以内，每年上海的别墅需求量应该在200万平方米左右。
因此，从市场供求关系和别墅市场的现状特点来看，上海的别墅市场确实已经有过热的迹象，而此次国土资源部别墅土地禁令应该对上海别墅市场的稳定规范发展起到相当有益的作用。
可能发生的负面效应
不过，单从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰。业内人士认为，中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，因此，如何界定别墅类是关键问题
国土资源部利用司一位人士在接受北京传媒采访时表示，别墅类居住用地一般容积率较低，占用土地多。据他们调查发现，近一段时间来，一些地方别墅建设过多，而满足中低收入者购房的住宅供应压力还很大。在现有土地紧张的情况下，不主张建更多的别墅应该是正确的。
不过，单从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰。业内人士认为，中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，因此，如何界定别墅类是关键问题。一些叠加式多层产品的土地性质就相当难以界定，此外，如果由于禁令实行使得别墅内产品出现供不应求，导致价格上扬，部分开发商在利润的驱动下可能将在多层土地上建造别墅产品，这势必造成更大的泡沫。因此，仅仅在土地供应上禁止土地的供应价格是不够的。
目前对于土地规划的容积率只有上限，如果要确实打击别墅市场的泡沫，对土地容积率的下限能不能也有所规定。对于进入别墅市场的开发商，在资质上应该严格控制，对开发商的开发行为，政府也应该进一步出台指导性文件。比如居高不下的别墅价格，是不是可以参考日本，多出一些指导价格，避免在上海别墅价格上火上加油。
谁在捕获超额利润
很多握有别墅土地出让合同的开发商也认为，新政策意味着新的市场机遇的到来。北京一些开发商已准备启动原定继续搁置的别墅项目。这种行为非常微妙也很好理解
别墅类土地供应被叫停的消息牵动了楼市神经。减少了别墅的增量，一些购买者会将目光转向现有的别墅，甚至转而购买中高档公寓产品。而目前这些恰恰是空置率较高的住宅产很多握有别墅土地出让合同的开发商也认为，新政策意味着新的市场机遇的到来。北京一些开发商已准备启动原定继续搁置的别墅项目。这种行为非常微妙也很好理解。
事实上，这些早年圈下土地的开发商，由于此次禁令的出台，必然会获得一部分原来不属于他们的利润。别墅土地冻结后，别墅产品的价格必然会上扬，而这一部分开发商的土地早就已较低的价格获得。政府应该针对这些开发商的别墅产品制定价格上限，这样才能确实地抑制房价泡沫的产生。
不良开发商“晒地皮”、“炒地皮”的现象，对国有土地出让后的开发行为、开发周期实行有效强硬的监控，那么也就不会出现这么多手上囤积着大量别墅用地的开发商，那么此次禁令的抑制别墅市场乃至高端住宅市场的泡沫将受到更加实际的效果。
捕捉政策风向
上海这种经济中心城市，外地购房者和投资性客户占到相当高的比例，宏观政策的急刹车将会直接影响投资者的投资热情
其实，目前中国房地产整体来看仍然处于向上发展的快速通道中，呈现健康性态势。从中央到地方近期所出台的各项政策法规也基本上找准了目前市场的隐患所在，打下的都是相当有效的预防针，但是这些针里面装的药，可能有过猛之嫌。
日本房地产市场经历过飞速发展到逐渐稳定、周期性调整的发展过程，其成功经验和失败教训值得我们学习与借鉴。
为了尽量避免行业泡沫的产生，日本对房地产市场制定了一整套相当详细的指导性政策。从土地一级市场开始，公开市场信息，制定市场指导价格，实行全方位的行业公报体系，有效地减少了行业的信息不对称，弱化了发展商的随意性。
香港政府对弹丸之地上的土地资源更是精耕细作，不仅制定了长远的土地利用计划，对发展商也采取一系列的详细规范约束其市场行为，其高效率的廉政机构也确保了猫腻行为的产生。香港的房地产行业能够持续发展几十年，很大程度上得益于香港地区良好的市场环境长期的培养。
我们欣喜地看到，上海的一些地方政府在宏观调控的指导方针上已经开始结合市场与区域的特点。上海的传统高尚区徐汇区，不仅对未来15年的土地供应量作出了整体性规划，对于区内房地产市场的发展方向也制定了详细的发展计划，自动地将一批不具备在徐汇区开发符合区域市场结构特征的项目的发展商挡在了门外。
因此对于目前局部地区房地产过热的问题应该逐步降温，促使其理性发展，在方式上可以多发布各种景气指数或预警信息，引导消费者和投资者的市场行为。
文/陈群
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