奥运会对于京城房地产拉动作用有多大

　　离2008年北京奥运会开幕还有5年多的时间，在不久前举办的“北京奥运经济论坛”上，众多的专家和学者再一次讨论了奥运对京城房地产的拉动作用。

　　增速可保持年均16.3％


　　据了解，2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。北京奥运经济研究课题组的专家认为，受奥运会的影响，北京第三产业的增长速度、规模总量以及在国民经济发展中的地位都将得到大幅提升。而这当中，房地产业的发展年均增速可保持在16.3％的高位上，其速度快于经济总体发展速度。在奥运因素的作用下，2001年至2007年，房地产业的GDP年均增速可达16.3％，高于“十五”计划速度0.41％。

　　据测算，举办奥运会，将使北京市内工厂大量外迁，因此工业用地的出让会有较大幅度增加，而城市危改和借助奥运会炒作房地产住宅项目，也会使住宅建设用地的出让面积大幅度增加。2002年至2007年，北京市土地出让面积将达800公顷至1200公顷。

　　尽管有奥运的利好背景，但今后北京商品住宅价格走势并不会出现大幅上扬，反而有下降空间。原因有三：首先，房地产价格主要取决于市场需求和国民收入水平，虽然近年来北京市民平均收入在稳步增加，但由于商品房价格水平与收入之比明显偏高，因此，北京市民不可能承受高位运行的房价。其次，近年来商品住宅的开复工面积和竣工面积大幅增加，市场供量抑制了房价的高涨。另外，奥运会的特点是短期人流集中，对饭店业的需求较大，而对住宅需求影响十分有限。与此同时，2001年至2005年，北京要完成900多万平方米危旧房改造，共有34万户居民享用的是经济适用房和廉租房。专家们认为，这部分人购房属于政府对房地产市场增加的外部环境干预，一定程度上也抑制了商品房价格的大幅上扬。

　　有关专家认为，在奥运建设的积极推动下，北京房地产业在规划设计水平、房地产开发运作水平以及行业管理水平上都将得到较大的提高。30余个大型现代体育场馆以及配套建筑，吸引了多家国际建筑设计公司参与竞标，这无疑有助于提高北京规划设计的整体水平；海内外强势企业的进入，境外资本的介入，为北京的房地产项目运作带来了先进的经验，同时也加剧了市场竞争，并促进行业管理适应国际惯例。此外，奥运建设对全国的经济也有一定的辐射作用。专家们在对奥运投入与收益的分析中测算出，每投资100亿元，对北京以外地区的影响为24％。有关资料显示，2001年，北京施工企业创造的总产值中，有18％来自外埠企业，而外埠企业施工对外埠经济的辐射作用可达43％。


　　仍须警惕投资过热


　　近年来，北京房地产投资出现高速增长局面，特别是2001年北京申奥成功及加入世贸组织后，房地产投资占全社会固定资产投资比例陡然增加，商品房开复工和竣工量急剧增长。为此，有关专家提醒：在北京市民整体收入水平尚处于小幅稳定增长的情况下，房地产业的这种过快增长不能获得购买力的强力支撑，这样的房地产投资中包含着相当成分的投机色彩。如果对这种过快增长缺乏有效的宏观调控，则有可能在2008年前使北京房地产业陷入衰退。

　　专家们认为，申办奥运使北京加快了现代化的进程，由此吸引了大量海内外投资者、生意人及各方面的人员进入北京，但一届奥运会并不足以驱使人们去购买北京中高档商品房。面对大多数中低收入阶层的准购房人，开发企业应注意到北京已经凸现的低价位、高价位房少，中档偏高价位产品过多的结构性矛盾。明确产品的定位，不要再挤到已经过剩的中高价位楼盘中，以避免加剧中高价房的积压、滞销。

　　另外，为使奥运会申办成功，北京市最终没有考虑将奥运村建在南城，以促进城市均衡发展的方案，这使目前基础设施良好的北部地区好上加好，而本已落后的南城面临与北部进一步拉大差距的局面。据北京城市规划设计院负责人介绍，2008年前，南城在基础设施方面也会在奥运利好下有一系列的动作，南城因此会成为房地产价格相对便宜、升值空间较大的地区。