亚运村三大价值转型:景观、财富、品位升级

亚运会后有了亚运村。十年后，亚运村与中关村和CBD并列称为北京三大旺区。2000年，奥运会选址继续定位亚运村，亚运村价值随2001年申奥成功再次提升。 前后两个十年中，无论体制、政策、经济、人文，还是人们的生活习惯、居住形态等都发生了巨大转型，从亚运到奥运这一步，亚运村价值同样发生重大转型。 亚运村原有的体育价值、商务价值和居住价值，正在大转型期。今天亚运村应该住哪里？明天亚运村要不要建设超高和豪宅？居住价值如何升级，这些问题都系于亚运村三大价值转型中。 ■价值转型一： 从亚运到奥运体育升级相伴 财富升级 第一，无论是北京申办亚运会对北部房产的影响，还是诸如广州申办七运会、九运会对天河、黄埔居住环境的改善，南京申办十运会对其河西地区的改善等，都是这样的结果：地价未暴涨，房价已攀升，自用者未行，投资人已蜂拥。北京奥运会只会“更”好。 第二，现代奥运会商业价值巨大，无论是韩国汉城、美国亚特兰大或澳大利亚悉尼，奥运会都不是赔钱活动，无论政府投资、国际投资、区域经济，或体育经济、餐饮娱乐、旅游观光以及房地产业都有巨大发展。北京奥运会只会“更”好。 在无数“更”字后，我们对奥运会的任何畅想都是可以的。因此，无论场馆投资、市政投入和土地开发都是巨量级的。奥运会已超出运动会和国际活动，变成财富大联欢。从亚运到奥运不仅是体育升级，而且是一个财富升级。 所以，我们才有这样的一些口号 一、奥运村是真正的北京CBD，这里要规划出世界最高的楼…… 二、奥运村是北京的新中心，北京市中心应该北移十公里…… 三、奥运村是中央生活区（CLD），北京真正的富人区…… 2003年，当奥运会第一高楼搁浅，当北京市政府没有搬迁消息，当CLD概念慢慢冷却后，我们意识到，亚运村的财富升级显然是放了一个卫星。没错，奥运会必然实现财富升级，但这个财富升级是以人民币为单位的发展中国家的财富升级，高不起来。所以，没有成为世界最高和北京中心的亚运村，也同样不能成为富人区。但有一点可以肯定，奥运村百分百会成为升级社区、人文社区和休闲社区。 目前来看，亚奥区将不同于西部万柳地区、东部CBD的新住区，同样也不同于老城住区、旧新城方庄和新新城望京和东坝等。这里少一份新富感、多一方自然空间，少一份学究气、多一方自由天地，少一份市民感、多一种现代活力，少一份世俗感、多一层人文关怀。 亚运村绝大多数房产项目的定位都错了。要么过低，要么过豪，要么伪财伪学，要么市民世俗。他们都没有发现此区域的主流产品应该是一个不高不低、更有社区环境和精神内涵的产品，比如主力户型应该在100-160平方米左右，太大太小都不好，其房价最好在6000-7000元/平方米之间，太高太低也不佳，当然还必须是一个有环境、有 品位、有精神、有文化的社区，更要考虑到亚奥区的第二价值转型。 ■价值转型二： 从商务到纯住功能升级 相伴品位升级 1990年后，亚运村火并非国家奥林匹克体育中心，而实际上是亚运村内的汇园国际公寓。因为奥体中心并没有带来住区的升级，而实际上是商务价值的汇园公寓带来了住区升级。 回顾历史可以发现，村里火热前，北四环已建成，并将奥体中心与亚运村分隔成两个不相干的区域。南侧的奥体中心一带，十年后，而村里的及周边的住区与奥体中心附近的一些项目相比，价格却高得多。因此，现在亚运村的价值本质上是商务价值的延伸，并非公园价值的延伸。 这种商务价值是因为20世纪90年代初北京没有商务区、更没有好写字楼所致。今天，中关村、金融街、CBD的商务价值极大开发。曾经蜂拥亚运村的商务部落，已面临着搬迁中关村和CBD的压力。而另一方面，我们也发现，商务价值对发展商是厚利，但对纯居住价值却是一种冲突。 如果在奥运会题材下，发展商还将依样画葫芦地按亚运会模式来发展，不仅发展不了更好的商务区，反而有可能破坏来之不易的居住区。我们必须意识到，奥运村不仅没有新商务价值，而且根本只是一个纯居住价值的题材。在奥运村投资中，包括基础设施、市政建设、道路规划、场馆建设，根本都是为国家奥林匹克公园配套服务的。而奥林匹克公园，本质上是一个体育公园、绿色公园和人文公园，不可能再蜕变成商务花园。 在三大热区的开发中，中关村和CBD都是以商务为主题，只有奥运村是以体育为主题的。在商务区，住区永远都是配套，而在体育区，体育永远都是住区的配套。这个本质的不同，正是奥运村新住区的巨大价值。事实将证明，奥运村及其周边出现的大面积集中和分散的绿地，大小公园和众多水系，终将成为其住区的不可多得的附加值，整个奥运村将会成为全北京低密度和低容积率的大型高级住宅区，成为升级居住和品味生活的首选区域。 实际上，亚运村发展商不约而同地开始商务楼、写字楼、酒店和商业房的开发。没有档次的社区不论，但凡有点品质的社区无一例外。诸如华亭有深蓝华亭，风林绿洲三期是商务楼，欧陆经典有商务STUDIO……在其他商务区大力发展和亚奥居住区处于转型的阶段，这些定位都值得探讨；但有一点肯定，越靠近奥运公园，纯居住的住区价值越大，越会让人们喜爱。 但无论多么好的住区，都无法替代奥运公园，同理，奥运公园也无法替代任何住区。这正是我们发现的亚运村第三大价值转型。 ■价值转型三： 从产品到环境社区升级 相伴景观升级 纯住区如此多，为什么靠近奥运公园的最有价值？因为在所有的公园中，奥运公园不仅最大，而且最新，更有国际主题。但正是因为这一点，我们发现，正因为有奥运公园，所以旁边的大多数社区要么根本没有园林，要么很小没有感觉，而且几乎没有水系、湖面或水流，景观设计简直没法看。 这些开发商可能认为，奥运公园一好俱好，自己红线内不如多建些房子多卖三五斗银子划算。孰不知，国家公园与社区园林，是无法替代和本质不同的东西。业主总不会因为需要绿化、园林、景观和水系，再开车到国家奥林匹克公园去排队吧？那样，买亚运村和奥运周边的项目还有什么意义？ 第三大转型的核心是，除了国家公园，消费者更关注社区自有公园，社区景观、园林、水系、小品、绿地和成树都将成为升级社区的必备条件。当然，在此基础上，还必须有优秀的物业管理、升级客户服务和完善的社区配套等。但实在不敢想象，园林都不想好好做的发展商，服务会怎么样？ 所以，我们不得不大声呼吁：亚运村价值正在转型，奥运村应该是全新的开发模式，发展商应该赶快跟上转型，这才能够多建一些好房，让人们多一些梦想。 此文并非是对亚运村现有项目的全盘否定，而是对亚运村未来的一种期待。实际上，我们也发现，在亚运村现有项目中，就存在有这样的楼盘，该项目均价6000余元/平方米，主力户型150多平方米，社区规模达30万平方米，是标准的中产阶级升级住区，其户型、单价、总价与规模满足第一转型价值；生活在其间，西行200米即到达13000亩国家奥林匹克森林公园，近距离享受城市绿肺与200公顷生态湖水；奥运建设带来的便利交通条件，使业主通过五环、城铁自由转换于CBD与中关村之间；纯居住的规划，让家与办公室彻底隔离，免除商务的干扰，满足第二转型价值。完全人车分流设计，让业主在水系边的缓跑道上晨练时，不必担心车辆的烦扰，尽情欣赏园林大师贝尔高林精心设计的园林美景；62.5%的高绿化率，5000平方米的水系园林，业主推窗即可见绿，出门即可赏溪；近百种的树木、花草，是孩子认识自然的最好教具；4洞中央水系高尔夫果岭，让高尔夫爱好者不会因忙碌荒废了球技；知名文化人士、银行高级经理与IT精英毗邻而居，让会所中的邻里交流每次都有不同的话题……这样的社区与客户族群，当然也必然配备了金牌物业公司提供360度全方位服务，更显然超越了亚运村第三大价值转型。 另一方面，我们也发现，一个充分满足亚运村三大价值转型的项目，必须是一个靠产品靠环境靠服务等内功来吸引注意力的楼盘，自然会有口碑传播效应，受季节和市场的影响很少，所以不仅在传统淡季旺销，而且已经超出亚运村楼盘竞争的范围，达到一定超越性。（周昆） ■文/北京万科