国家康居示范处长孙克放:密度\户型缺陷值得关注

　　——访建设部住宅产业化促进中心康居示范处处长孙克放 　　今年以来，以北京、上海等地区为代表的我国房地产开发一线城市的住宅建 设进入到了高速增长期，其开发总量、销售价格等指标都呈两位数上涨。而且并 没有出现去年部分专家预测的“泡沫”和“价格雪崩”。特别是北京2008奥运会 ，“三外”资本的进入无疑都给北京的房地产业带来了蓬勃发展的契机。但是当 我们感触北京住宅建设发生日新月异变化的同时，也时常会与上海、广州、深圳 等城市住宅建设水平做一个比较，从中引发对北京未来住宅发展的思索。 　　理性、客观的分析后我们不难看出，虽然北京的住宅在开发总量处于全国领 先水平，但北京的居住社区在各方面都具有明显优势并具有示范性的住宅精品并 不多见。北京大面积建设的普通住宅在规划设计、户型设计和环境配置等方面与 南方一些城市同类住宅相比还存在一定的差距。北京的住宅建设究竟在哪些方面 需要改进，需要向外地同行学习呢？笔者日前专程采访了建设部住宅产业化促进 中心康居示范处处长孙克放。 　　居住密度追高不下 　　居住密度控制直接影响到人们居住的整体水平，这是一个至关重要的问题。 为了获得利润，部分开发商力求增加容积率，这在以前住宅数量短缺的时候，或 许还可以允许，但是现在当住宅品质成为第一位的时候，单纯以增加容积率取胜 的开发模式，已经不适应市场的需求。在小区建设中，过高的追求容积率，会带 来其他负担的过高，如停车问题、绿化问题、安全问题都难以妥善解决，尤其是 北京城区住宅的开发，容积率控制过高，会形成“超强度”开发的后果，而影响 城市的风貌。北京的住宅向郊区发展势在必行，一方面不能在新地块上重点建设 超高容积率的住宅小区，另一方面有效地控制低密度别墅和联排住宅的建设。在 北京及全国建多层集合式住宅才是我们重点关注的基本生活空间，而多层集合式 住宅的品质提升与居住密度的合理控制息息相关。在南方，我们看到许多楼盘的 开发商主动把容积率降低到规划许可的指标以下，从而换取良好的环境，形成新 的卖点，销售利润不降反升。 　　北京的许多开发商所开发的楼盘具有地域和交通等优势，在这种优势下去追 求高容积率，可谓好上加好，孰不知会带来楼盘品质的全面下降，利润也不见得 能“冲”上去。这就是今天我们在优势地段上看不到精品楼出现的主要症结所在 。高密度住宅在北京的城区出现是不可避免的，但密度超过某一个平衡点就会使 居住质量“退化”，消费者就会对此产生逆反心理，促使他可以牺牲优越的地理 位置而去选择较远而密度相对较低的住宅区去居住。那时，超高容积率的住宅就 会成为无效供给，而走向滞销，北京的一些开发商至今仍没能意识到这个问题所 带来的不良后果。 　　户型设计大而不当 　　北京的地价较高，珍惜用地是设计的一个原则。一般情况下，在同一地盘上 ，盖高层塔楼因可采用较小的日照间距系数，比板式高层多出面积，这也是无可 非议的，但将这种观点发挥到“极至”，就会使塔楼的户型设计引入歧路，于是 ，高层塔楼从一梯6户逐步演变成一梯12户，甚至到一梯14户，每层面积从600平 方米扩展到每层1100平方米，东西向的户型成倍增加，个别塔楼在没有景观环境 的条件下，出现了大量纯北向户型，达不到规范所规定的舒适度要求。按理说， 北京的住宅发展到今天，不允许再出现这种应该淘汰的户型，但这种老百姓都不 认可的户型仍在市场上频频出现。除此之外，这些高层塔楼在外形上也往往显得 比例失调、臃肿呆板。然而，在上海的住宅小区中，所看到的多是平面舒展，进 深较浅，体态轻盈的一梯3至4户的高层塔楼，其朝向和舒适度明显高于北京通用 的塔楼。这种设计方法是否会降低容积率呢？其实不然。近几年上海的高层住宅 多为“短板式”的塔楼，即追求板楼的进深，又追求塔楼的面宽，也同样达到较 高的容积率，并且使小区的空间变得灵活通透，大大提升了环境景观效果。 　　板式住宅与塔式住宅相比，其优点是显而易见的，如采光面大，通风条件好 等等。板式高层住宅设计最重要的是，控制好进深、开间尺度和厨房、卫生间的 位置。在追求高容积率的驱动下，北京“大进深住宅”大行其道，这类住宅进深 超过16米，有的甚至达到20多米。为了解决中部暗区的采光问题而设置天井，造 成户间通视和污浊气体排放不畅，更重要的是导致户型设计不合理，一套120多 平方米的户型，在北京往往只能设计出二室二厅二卫，但在上海，肯定是设计出 三室二厅二卫。看似简单的问题，却反映出北京的住宅在挖掘户型的功能价值和 空间价值方面缺少细致的推敲，普遍存在追求大客厅、大餐厅、大卧室的倾向， 忽略了其他空间的设置，你会发现150平方米的户型没有贮藏空间，没有洗衣空 间，没有晒衣空间，甚至没有一个稳定的就餐空间；你还会发现，200平方米的 户型，没有步入式衣柜，没有书房和儿童(老人)专用空间，餐厅和客厅不能分离 ，洗衣和洗浴不能分离等等。对上述问题，上海人早就着手开始解决，而北京人 却抱着几个过时的“精典户型”而沾沾自喜。在住宅户型的“精打细算”方面， 北京明显落后于上海，北京的户型不是做到头了，而是更新慢了。 　　概念销售炒作过火 　　住宅产品的“概念”来源于策划和设计。策划和设计是维系楼盘是否成功的 关键。策划确定了楼盘的定位和营销途径，是“造势”之源，设计确定了楼盘的 品质和个性，是“入实”之根。“造势”和“入实”只有紧密结合，才能形成楼 盘的本色和本质的发挥。北京的许多楼盘由于策划和设计之间脱离，就会形成产 品的不真实和虚夸：看到一条小河沟的小区，就会题名为“水景住宅”；栽上一 片绿草树木的小区，就会冠名为“生态住宅”；配上一点儿智能化设备的，就会 冠名为“科技小区”；在市郊建小区的就说是“新城市主义”；在市区建小区的 就说是“多功能的办公室住宅”；在小区里设置几处运动场地的，就会宣传为“ 健康型运动住宅”；在小区里造几片中国式园林小景，就会被演绎成“江南住宅 ”；把住宅户内地面错成两个标高，就称之为“新生代住宅”；在住宅立面造型 上用几个欧式符号，就称之为“北欧风情”。有许多开发商不管自己的楼盘定位 如何，先把“××之贵”“××之尊”“××之豪”等的金色光环套在购房者头 上，试图博得欢喜。更有甚者，提出“住豪宅，显示你尊贵血统”的谬论，令人 生厌。难怪外地的同行都讲北京的房地产炒作可谓首屈一指。北京炒过“洋名” ，于是出现了类似“阳光曼哈顿”、“绿色维也纳”这些令人费解的小区名称； 北京炒过“洋人”，用洋人促销，于是出现了一大批知名和不知名的外国设计师 ，中间不乏有名不符实者，个别的洋人甚至对中国住宅一无所知。策划的意义不 是为了炒作概念，它是为消费者提供产品的信息、服务的信息和理性的引导。过 火的炒作楼盘，无助于北京市场的繁荣。北京的开发商应该保持理性的平常心， 把眼光投向住宅内在品质上，通过策划和设计等手段挖掘楼盘的亮点所在，从而 激发消费者的购买欲望。我们必须从炒作的浮躁中解脱出来，扎扎实实地建好每 一幢住宅，才能创造北京房地产业的辉煌。