苏州河沿岸房地产市场概念书

　　苏州河环境综合整治二期工程项目，是上海新一轮环境行动计划中治水的重要组成部分。与一期工程重点治水不同，二期工程在继续以治水为中心的同时，也同步加强了水环境整治和两岸环境改造的力度。在苏州河水逐渐变清的同时，内环线内的苏州河沿岸将出现一条自然景观与人文景观相协调的滨河景观廊道，与黄浦江沿岸绿化带、延安路绿化带共同形成上海一纵两横的绿化主体格局。项目将在一期工程的基础上，进一步对苏州河流域实施综合规划、综合整治和综合管理，为2010 年实现苏州河的“恢复水系环境生态功能，使市区河段中有鱼”的治理目标打下坚实的基础。 　　规划局有关专家表示，许多在苏州河东段工程中不能实施的景观，如大面积的缓坡草地，在二期的中段工程中都将一一呈现于世人面前。东段工程侧重于文化、历史、商贸、旅游的功能开发，中段工程则侧重于中低密度住宅的开发，着力体现休闲放松的精神，同时也有科教研发机构、大型娱乐设施的建设。 　　苏州河与黄浦江构筑了上海T型生态骨架，滨水地区地价的提升、城市功能的调整，使苏州河成为经济发展重要轴线。 　　数据传送 　　二期工程建设年限：2003 年－2005 年苏州河规划二期实施范围：东起内环线西到外环线北到金沙江路南至天山西路全长7.4公里规划用地12.6 平方公里水域面积0.5平方公里现状以住宅、工业用地为主水域范围：苏州河流域在上海境内的53.1 公里河道和苏州河支流河网水系。 　　功能阐述：以人工和自然生态景观为主，形成大面积城市景观带，结合产业用地调整和两岸楼盘开发，成为新的经济增长区域，形成多样化城市活动空间。 　　苏州河沿岸内环线内建成15公顷绿地绿化投资预算：10亿元远期规划从外环线到外滩的所有河段，形成开放的临水绿色公共空间。 　　四大关键词：一轴·三心·四廊·四片 　　轴：沿河设置公共活动带，由绿地开放空间和滨河公共活动中心组成。 　　心：结合长风公园扩建、工博中心和滨河生态林地的建设，形成跨河的公共活动中心。 　　廊：形成由滨河向腹地辐射的空间廊道，同时成为联系两岸功能、形成统一开发区域的发展走廊。 　　片：各功能片区通过道路、水体、绿化等空间廊道分隔联系。 　　滨河绿地：住宅开发之良友 　　《苏州河滨河景观规划》的规划范围是从苏州河外环线段到苏州河河口，目前苏州河滨河地区的房地产在建项目面积达到一百多公顷。有关专家明确表示，今后要防止过度开发，以保护沿岸的景观价值，两岸地区将降低建筑物的容量，住宅的建筑容积率不能大于2.5，公共建筑的容积率不能大于4.0，并严格控制超高层建筑。滨河空间建成后，将面向全社会开放，而不仅仅局限于某几个小区。今后苏州河两岸的建筑将严格限制高度，建筑物高度不能超过它的离岸距离，两者的比例控制在1∶1，使苏州河滨河空间更为宽敞，景观可得到最大程度的开放欣赏。 　　大面积泼绿，是规划的一大亮点。苏州河两岸原先批准建设的绿地有25处，面积为25.9 公顷。规划新增的绿地为95处，面积达52公顷。今后，苏州河滨河沿岸的绿地总面积将达到一百多公顷，相当于十多个陆家嘴中心绿地那么大。这个数字仅仅指公共绿地的面积。 　　目前，苏州河两岸已建设的绿带样板段有5.7公里，用地面积13.9 公顷。在建的滨河绿带长达1.6公里，面积为1.1公顷。近期正在计划建设的滨河绿带有6.7公里，面积为0.7公顷。 　　在绿地的规划编制中，设计者一方面适当地分散了绿地的分布，与滨河地区居住生活的功能相符合；另一方面，根据苏州河的弯道较多的特点，规划人员特别注意在苏州河弯道处设立大型绿地，从而突出苏州河的景观价值。 　　苏州河畔景点预览 　　梦清园苏州河畔第一块大型绿地、第一个活水公园，绿地面积超过8公顷，预计年底前建成开放。 　　在这块半岛形的地块上，将开凿一条人工河，引入苏州河水。岛中绿地将建8大景区，在百年啤酒厂遗址上建成一个“酒香广场”，广场上依水而筑的木栈道边将遍植木芙蓉。在苏州河转弯处，将种植大片的缓坡草坪。公园北端的“星月港湾”景点将设一个绿荫广场。 　　银锄湖银锄湖是死水，几年来水质劣于5类景观用水。 　　专家认为，这个14公顷的大湖要保持好的水质，必须重新打通与苏州河的通道，引入活水。 　　目前，引河入湖有三套方案：一，在银锄湖南端开凿20米宽的人工河道，两边各配10米宽的绿带，使河与湖两大景观水系相连接；二，在银锄湖的最南端，设置地下管道与苏州河相连，使河水能够进入湖中；三，将目前宋家滩的单向泵站改为双向泵站，通过水泵抽水，使两大水体内的水得以交换。其中第一套方案兼顾景观功能和调水功能，最为可行，但动拆迁等成本较高。其他两个方案虽然成本低廉，但景观功能很难兼顾。 　　游艇码头根据《苏州河滨河景观规划》，上海将在苏州河外环西河交汇处、梦清园、苏州河黄浦江河口等处，规划设置8至9个游艇码头，为公共游艇和私家游艇提供停靠的港湾。 　　盘湾里“几”字型的天然港湾，将从昔日的装卸码头改建成为未来上海游艇、游船的集散枢纽。通过整合水景资源，上海将开辟出近10条长短不一的旅游路线。 　　工业博物馆苏州河两岸沉淀着历史人文内涵的建筑，是“景观苏州河”所独有的资源。苏州河沿岸昌化路附近是沪西工业区所在地，这里特色的工业建筑和仓库建筑相对集中，福新面粉厂、上海啤酒厂、造币厂，都留下了上海近代工业的成长痕迹，见证了民族产业的变迁。根据规划，在沿线开发滨河居住功能的同时，具有保留价值的建筑将掩映在大型绿地中，形成具有文化、娱乐功能的近代工业建筑保护区。 　　根据城市肌理，除昌化路段的工业建筑保护区外，苏州河沿线还划分出3个特色建筑区：吴淞路桥地区，体现河口历史风貌，建设具有国际水准、体现上海特色的都市休闲综合体；浙江路至乌镇路地区，将作为仓库工业建筑保护区，具有历史意义的仓库建筑将恢复原貌，形成苏州河畔的艺术展示区；华东政法学院区域，重点保护中西合璧的校园建筑。 　　河畔苏荷区专家介绍，苏州河两岸的历史遗存并不少，两岸已列入历史建筑保护名册的建筑就有29处，此次编制的“规划”又建议将三十多处建筑予以保留。根据规划，今后将通过功能置换，合理利用保护建筑。 　　根据规划，今后将考虑利用沿岸有价值的工厂和仓库建筑，尤其是西藏中路到长寿路桥一段，发展成艺术区，就如同纽约苏荷区一般。 　　W地块西样板段有苏州河沿岸规划开发中最大的一块绿地，整个绿地呈W型，又似两个组合在一起的三角形，沿苏州河岸线长三百多米，规划考虑绿地由北侧滨江步行道和南侧休憩性绿地组成，通过两个广场将两者有机地结合在一起。 　　滨河步行道采用下沉式手法，使游客能接近水面。结合步行道，设置了游船码头、落差式休息亭，布置小卖部、摄影点等旅游服务设施和休息场地。游人在此游览，可休息、景观视线动静结合。 　　休憩性绿地采用自然式园林手法，通过成排的檀乔木将滨江步行道相分隔，以形成安静的上海休息区域。自然流畅的曲线道路与苏州河河道相呼应，大片种植各类乔、灌木使城市居民能获取一份来自大自然的安详。 　　整块绿地既是苏州河滨江步行带和游船线路的终点，又是周边居住区的休息绿地，两边功能相互衔接，但又不相互干扰，动静结合，相得益彰。 　　天然水系现代规划 　　苏州河房产无可替代 　　水、阳光、空气是人类生存最基本、最重要的条件。阳光和空气，是地球每个角落都有的，然而水却不是。因此傍水的地方，历来是人类聚居优先考虑的地方。 　　政府制定的住房建设标准，保证了日常生活日照（阳光）要求和通风（空气）要求，却无法满足人们对水环境的要求。90年代中后期，一些发展商为了满足人们对水环境的渴望，想方设法在居住小区营造水环境，然而大部分水环境毕竟是人工造就的，养护费用高昂。自20世纪末起，自然的水环境越来越受到消费者的青睐。上海最大的水环境区域，是黄浦江和苏州河沿岸地区。 　　有人说黄浦江沿岸的住宅水环境最好，其价格也确实是最高，但专家指出，黄浦江犹如上海的父亲河，气势磅礴，直通长江口，给人以一种发展外向的感觉，更适合建造办公楼宇。而苏州河是上海的母亲河，曲曲弯弯，给人以宁静温馨的感觉。居家毕竟不是创业，苏州河沿岸的住宅似乎更给人以家的感觉。 　　苏州河自黄浦江向西，先是呈大跨度弯曲，沿岸住宅，低处推窗而望，眼前犹如一条横贯的蓝色缎带，镶嵌在两岸绿荫丛中，可称得上是一幅美丽的图画，然而总让人感到缺少一种动感；高处平视，则又不见了苏州河的踪影，令人感到一种遗憾。一进入普陀区地界，苏州河则犹如一条游动的长蛇，弯弯曲曲，沿岸形成了许多“湾”和“半岛”。斜倚沿岸住宅的窗前，视觉一下子开扩了，苏州河的绵延不断，给人以动感。低处望去，水流、人流交融；高处远眺，苏州河则似在沿岸建筑物下面蜿蜒游动，令人叹为观止。苏州河二期改造工程竣工后，河道将禁止货运船通航，只有游船游弋来去，那时河水将更加清澈。即便是巴黎的塞纳河，也没有像苏州河两岸一望无际的绿树花草相陪伴。 　　参照国际通行惯例，在如此大手笔规划的水岸沿线上建房，其房价应该是相当高的。然而，目前苏州河一带的房价远比黄浦江沿岸低。普陀区在苏州河沿岸的房价更比黄浦、虹口、静安、闸北区苏州河沿岸的房价低。普陀区沿岸的住宅楼盘，2002 年四季度的平均预售价是6173 元/平方米，2003 年一季度仅比2002 年四季度上升4.02％，平均预售价为6422 元/平方米，均远比市中心平均房价低许多，增幅也略比全市平均增幅低一些。由此可见，普陀区苏州河沿岸的房价增值空间相当大。可以预见，在未来不太长的时间，普陀区沿岸住宅的房价将趋近于市中心区的房价，今后数年内，价格上升的幅度将高于全市平均房价的增幅。基于河道弯曲的曲折点，是水景视觉效果最好的地方，其价格上升之势也将最快。