20大城市地产对话峰会之社区对话

会议主题：《中国最具竞争力——20大典型城市地产对话峰会》
主办单位：2004中国深圳（秋季）房地产交易会暨2004中国（深圳）住宅产业国际博览会组委会

承办单位：深圳市土地房产交易中心、深圳市房地产咨询有限公司
协办单位：深圳博思堂广告有限公司、深圳市四和院房地产全程服务机构、深圳市吉合田房地产顾问有限公司
会议时间：2004年10月1日—10月3日
会议地点：深圳市高交会馆

【 主持人（潘迪）】：各位来宾，女士们、先生们，大家早上好！欢迎各位光临2004深圳房地产秋季交易会以及2004中国住宅产业博览会高峰论坛的现场。首先我代表主办单位对各位的光临表示衷心的感谢。从9月30号也就是昨天下午开始在高交会馆的高峰论坛的现场，一连四天总共六场的中国房地产界高峰精英的对话已经开始了。昨天我们的话题内容是中国房地产多元化融资的话题，昨天六位房地产精英从不同的角度给我们谈到了中国房地产多元化融资的问题，从今天开始我们一连三天五次论坛将会围绕着中国最具竞争力的20场大典型城市地产对话峰会，今天论坛的主要内容是涉及到社区对话，我们将会请与会的各位嘉宾就社区的规模、规划的模式、社区服务的提供方法等等内容展开。

在我们峰会的一开始，首先请允许我向各位介绍今天大会的主持，他就是来自于深圳天骜投资策划有限公司的总经理彭远才先生，彭先生是中国资深的房地产营运专家，历任了搜房全球机构的副总裁，以及深圳市房地产交易中心总经理助理等职，而他所领导以及提供专业服务的楼盘遍布了包括中国深圳在内的中国60多个城市的60多个房地产项目，为这些公司的房地产项目提供了专业的服务。接下来让我们以热烈的掌声有请彭远才先生。

【 主持人（彭远才）】：大家上午好，非常高兴参加我的母公司，最早的公司——深圳市房地产交易中心，承办的秋交会和住博会的这样一次盛会。在下面坐着的有我很多这几天非常辛苦的老同事、老领导。在此我代表在座的来自全国各地的房开商、媒体、各位，同行对老同事们的辛苦工作表示感谢！谢谢你们给我们提供了这样的一次交流的盛会、地产的大餐，我提议大家以掌声感谢秋交会所有的主办、协办和承办单位的同事和领导，谢谢大家！

今天是中国最具竞争力的20大典型城市的地产高峰论坛对话的第一场，社区开发的主题。我受组委会的委托主持这个会议，感到非常的高兴。接下来要感谢的是来自内地我的几十位开发商的客户和朋友，以及来自内地和深圳久未谋面的将近100多位的开发商的同行和朋友。我提议再次以掌声欢迎自己、欢迎我们聚首在住博会和秋交会这样的一个论坛会场。掌声欢迎！

今天的内容应该是非常丰富的，我刚才在下面准备讲稿的时候，已经有十位来自内地和本地的朋友就说了，今天应该有话要说，有关房地产以“社区开发”为主题的论题是大家非常关心的一个话题。所以我请在座的各位朋友做好准备，接下来我们将近有两个小时的时间以交流和对话的方式跟大家一起探讨我们在房地产开发和公司运营方面的一些非常具体的话题。

今天我们很高兴邀请到了四位来自各地的有思考的、有争议的、有具体成功项目的房地产开发商。我很有幸的先介绍这四位朋友。第一位是南京长发房地产公司总经理吴建平先生；第二位是天津顺驰地产公司副总经理唐镝声小姐；第三位是武汉常青花园新世界康居发展有限公司岳先生，第四位是成都华润置地（成都）有限公司策划总监赵华先生。欢迎大家的到来。

秋交会、住博会我刚才说了是我们的一次地产大餐，这里面详细的组织工作和这次会议的组织背景，我们的主办单位、承办单位的领导和他们的同事们有一些具体的想法，以下有请房地产交易中心副主任尹德潜博士致辞，欢迎！

尹德潜
【 尹德潜】：尊敬的各位领导、各位嘉宾，各位专家，各位新闻界的朋友，女士先生们大家好。在这祖国同欢的国情佳节，来自国内外的专家来探讨中国最具典型竞争力的20大典型城市的地产对话论坛，首先让我代表2004中国深圳秋季房地产交易会和2004中国深圳住宅产业国际博览会组委会对各位朋友的参与表示衷心的感谢。

中国房地产行业经过多年的发展，已有初步时期的北京、上海、深圳等几个典型城市发展到今天的百花齐放、全国各地一片繁荣。中国的地产精英们也已经不再局限于区域发展，而是把目光投向全国，他们或北上，或南下，或西进，或东扩，可谓八仙过海、各显神通。为了加强南北融合，促进东西交流，我们借秋交会这个平台，举办了这次最务实的一个论坛，也就是我们20大典型城市的地产对话，我们希望通过这次论坛能为来自全国各地的朋友们提供一个畅所欲言、纵情发挥的场所和交流平台。我们也希望在这次论坛上能对普遍关注的话题，不但提出问题，而且更能解决问题，我们还希望通过这次一系列的论坛，能对中国未来的地产格局明确一种清晰的宏观走势。当然我们也希望来自全国各地的朋友更加了解深圳的春秋房地产系列展会。最后衷心祝愿出席此次论坛的各位领导、各位嘉宾和全国各地的朋友，并祝你们在国情期间生活愉快！身体健康！最后我祝愿中国最具竞争力20大典型城市的对话圆满成功，谢谢大家！

彭远才
【 主持人（彭远才）】：感谢尹博士的致辞，交易中心一直在思考，深圳房地产在全国地位的问题，实际上跟我们作为房地产行业的从业人员也都在思考。深圳的房地产发展水平从1987年发展以来，所有的发展水平和实力都体现在了正在展出的这3万多平方米的场地上，接受大家来自内地的以及本地的各位的检阅。同样来自全国各地的房开商也都在思考下一步可持续发展以及项目如何成功运营的问题。因为我们的房地产发展水平进入到了一个前所未有的状况。

今天第一场的社区开发的话题应该是一个很综合性的话题，它涉及到土地、资金、开发的理念、开发具体的技术和营销，甚至是后续的管理服务和品牌的创造。今天会议的内容很丰富，但是时间很有限，所以我就以下会议的方式做一个提议。今天会议的方式采取的是公司情况介绍、观点介绍以及话题对话的方式来举行。每一个演讲的房地产公司的代表有20到25分钟左右的时间。每一个公司都代表了不同的发展思想和不同的区域。请各位听众对入座，和我们一起来思考以下这十个方面的问题，这十个方面的问题可以说在我们的对话当中，在我们的房开公司代表的演讲话题当中都有涉足。

第一个问题是未来当地房地产市场的主流方向是什么？就是说你的项目、你的公司所在的城市和地区房地产的主流发展方向。第二个问题从我们要介绍的五个项目的身上我们值得去思考和讨论什么样的问题？第三社区开发的战略和战术如何进行规划？第四华东地区在房价持续上涨的背景之下，营销和创新的动力是什么？因为今天我们就有一位来自江苏南京的开发商，应该说他的思想代表着华东地区的一种思考。所以我们把他划成华东片区。第五个问题是来自武汉新世界康居公司的新思考，他代表的是中南地区的思考按。我们在这里和大家讲讲分享的思想是什么了？中南地区的房开公司如何更快的提升市场竞争力的问题，这是第五个问题。第六个问题，因为我们也邀请了近两年迅猛发展的一家地产公司就是天津顺驰。这家公司的成长过程让我们思考这样的一个问题，全国化的战略和多产品体系下的企业运营和品牌战略的问题。第七个问题就是我们和华润置地（成都）公司一起要分享的核心问题，资源型的项目和非资源型的项目。所谓资源型和非资源型是我们也业内的一个说法，资源型就是你的项目拥有不可多得的自然资源，比如山、水、公园等等这些；非资源型的项目就是周围没有任何可以借鉴的外来因素，而全部要靠我们自己去做配套、做完善、做景观，这两类成功的开发策略是什么？因为我们刚好请到了华润置地成功公司的代表；第八个问题是这样的一个问题，如何准确评估你的项目和公司所处的发展环境？因为今天我们也请到了一个武汉市最有名的物业管理公司发展而来的一个当地最大的安居工程的开发商，就是武汉新世界康居公司的开发商。他们从一个做物业管理公司，发展到安居工程的这样一个开发商，他们应该会面临到的一些问题，我们在这里提议大家去思考你的公司你的项目目前所处的发展环境。只有找准自己的定位，才能采取相应的战略和战术的应对措施，这样的话公司才能够可持续发展。第九个问题跟我们的南京开发商和顺驰的开发商有相同之处，就是开发的项目是在城里还是在郊区？新都市主义的开发理念和模式目前正在全国各地得到了全面的发展。这两个公司的思考应该来讲对于我们在下一步项目的市场定位和市场细分提出了一些非常深刻的思考。这是一个值得在座的各位去想的问题。最后一个问题大家一定是带着问题来，带着思考来，通过今天上午的交流，大家在营销上，在开发技术上有什么问题都可以提出来跟我以及和我们这几位嘉宾一起来探讨社区开发方面的一系列话题。

以上十个方面的问题我提请大家做好思考和准备，我们一起来跟各位嘉宾分享。由于时间关系现在进入正式的论坛时间，下面有请南京长发房地产开发有限公司总经理吴建平先生。长发房地产公司是一个综合性的房地产开发公司，他们所涉及的领域包括投资、开发、营销、租赁以及房地产相关产业的运营，是我们建设部首批销售（方型房）的一个企业，他们在南京的核心地段进行比较有规模的房地产开发，他今天演讲的主题是标杆建筑城市中央与城市精神，这里面提出来一个城市精神的思考，城市精神如何体现在一个社区的内涵里面，如何体现在社区的人文环境里面，对于新都市主义的发展模式如何在我们华东地区得到全面的演绎？我们想听听吴总的演讲，大家以掌声欢迎吴总经理。

吴建平

【吴建平】：感谢各位先生，各位女士，今天我演讲的题目是标杆建筑.城市中央和城市精神。首先感谢组委会给我们在深圳这个充满活力的城市给我们提供这样的平台来交流房地产的体会和感受。深圳是我的第二个故乡，我从80年代末期90年代初期来到深圳，在这里一干就是八年，然后离开了这里回到了上海。所以我很怀念这个城市，我也会永远记住这个城市。

今天我讲的观点仅仅是个人的观点，如有不当之处请大家予以谅解；我的第一个观点是人地关系，经营城市，造城运动。在高速的城市化进程中，并不是每个城市的发展都是十分理性和科学的，有关统计数据显示，到2003年底中国有182座城市提出来要建设国际化大都市的目标，占全国677座城市的27％。有种天下大同的感觉，虽然经济发展的初级阶段特别是高速的产事产物，但这是一种新时期的浮夸，浮躁的现象，很多人将这种形式归咎于经济一体化的城市无差异性，实际上抛弃了我们的优秀文化传统和城市精神。在城市化的进程当中除了政府我们发展商也承担着发展城市和建设城市的重要责任，我们应该理性和清醒地对待房地产的开发行为，对城市的历史和未来负责。

第一点、过度城市经营，透支城市的未来资源，我们某种城市的城市经营也变成了一个“新政绩工程”和“形象过程新”，经营城市越来越变成为经营土地“以地生财”的代名词，在高速的城市化进程中，城市经营成为一种新政绩工程和新形象工程，包括南京在内的各大城市再同一个运动，造城运动并且不计成本、不惜代价，据有关资料统计显示，某些城市的地区银行，区域性的银行信贷资金的15－20％都被我们政府的造城运动占用了大量的资金，上半年央行对房地产宏观调控的帮助主要的关注焦点在项目的资金比例上，并没有全面的去挖掘更深层次问题的原因。我是其中一个重要商业银行的一个董事，我查阅了三个银行的信贷资料，最少的是15％，最多的是25％，都被我们所谓当地政府的形象工程、道路工程、圈地运动占有了，而房地产商在信贷规模方面都不到10％，而今天我们的央行把所有的责任都归咎到房地产商。由于时间关系不展开说了。在这个前所未有的造城运动中，地方政府透支的其实是城市的未来，据相关部门统计，全国近三年地方累计从土地中取得的收益远远超过6000亿人民币，今天的土地收益已超过900多亿人民币，所以在这样巨大的利益之下，调动了地方政府掀起了一轮又一轮土地投资和建设投资的高潮。我们有些房地产公司也陆续进入到这个领域当中。疯狂的推出了造城运动。有些发展商一个项目一个社区，要造一座城。这是我到深圳来看到的一个标语口号，我不知道这个城市和社区究竟区别在哪里，我不知道他这个社区是什么样的一个城市，这是我讲的第一个小点。

第二点：项目建设CBD，违背了城市发展的规律，CBD中央商务区这个概念是美国人在20世纪20年代提出来的，是许多国际化大都市的标志，中国在90年代提出了建设CBD，最早的是在深圳，后来在北京、上海开始规划建设，至少国内有40多个城市提出了建设CBD的规划，目前全国大约有36个CBD和16个新城在建，一些城市试图将CBD拉出原来的城市的中央，单独的建设一个新城区的CBD。我的主要投资南京这个城市，，我们政府拉出了一个新城，要拉出14个大标准建筑，要建一个CBD的中心。这也是一个很典型的例子，要三年建一个CBD，两年下来了，现在一个CBD还没有出来。大家知道在美国纽约、芝加哥经过了20年以上的时间才完成了CBD的建设，纽约的曼哈顿只不过在一平方公里的范围内。

第三疯狂造城和圈地破坏了城市的良性发展，在经营城市的旗帜下我们的地方政府首脑追求的是短期政绩，和与追求高额利润的发展商一起掀起了大规模的圈地运动，并且不惜成本和代价。圈地、卖地是我们实现GDP的重要指标，成为一个城市的重要指标。过去在深圳和广州地区有一句话“要想富先造路”，内地的许多城市先造路没有钱，再卖地再还钱，再卖地，再完成GDP。实际上我们的罗马城不是一天建成的，城市发展需要的时间空间是随着规模而扩大的，城市的发展必然向消极化的自然过度，但城市与城市之间，城市与郊区之间，社区与社区之间都是有相关的地方，不是架几条高速公路，做几条道路就可以联系起来的。我们的发展商在这种造城运动下，有些只有一二十万平方米的小区就号称某某城，甚至有一些竟然叫做“纳得方丝”（法语），所谓的新城市生活，其实至多是规模大一点的社区，我们清华大学教授两院院士（吴两圆）先生在不久前召开的一次会议上提出如果再不引起重视的话，造城市将会引起极大的危害。我们南京南部有一座颇为热闹的新区为例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之间，大批居民开始“返城”。我们这里有图形，大家都可以看到。就现实情况政府需要这座城市本身扩大视野，站在历史与社会发展的高度，对这些年来的规划进行反思，我们的发展商也需要对自己做出的产品作出反思，在目前房地产开发“外热内冷”的情况下，政府也应该关注城市的规模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城运动和圈地的怪圈运动之中。

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【彭远才】：谢谢吴总的精彩演讲，吴总用他深刻的思考对南京的发展过程从一个角度进行了一个点评。每一个城市都有自己的性格，每一个开发商都有自己的性格。吴总结合自己做项目的体会，给我们提到了几个非常关键的关键词，第一个是“造城运动”，第二个是“透支未来”，第三个是“善待城市、善待未来”，第四个是城市中央的理论。这些方面的思考在他们的项目当中都有了一些运用和在运用中的思考。这里的观点很深刻，可能会有一些不同的看法，我想在座的各位朋友有没有要向吴总进行提问和是交流的一些问题？

提问：吴总您好！我是深圳建科之声的记者，我想问您一个问题，中国是一个历史悠久的国家，几大名城的历史都在几千年以上。当一个城市中心区的建筑，比如说北京东城西城的四合院，它的适用价值逐渐失去，成为一个城市干枯的符号，这样的情况。作为城市的开发商怎么解决这个问题？谢谢！

【吴建平】：这个问题问的非常好，也是我们经常思考的一个问题。我首先想阐明一个观点，我不是说这个城市不要发展，城市是需要发展的。城市的发展是要适度的发展，是要根据我们经济发展的水平和文化发展的水平，人文主义的发展水平是联系在一起的。你刚才说的北京的情况，在全国一些只要有文化底蕴的城市都普遍存在的问题。城市中心必然有很多历史留下痕迹的产物，对于这些历史产物我们怎么样去认识它和保护它？我们有一种观念，在近一两年有一种普遍的观点认为，城市要发展是要把城市“破旧立新”，这是一种普遍的行为。最近又有一种观点，这在北京可能更加浓厚一点，认为北京是一个老城，城市一木都不可以动，动是都了要破坏城市，这是两者的矛盾，两者的关系实际上是非常有高超的水平和认识的。按照我的认为，城市具有文化底蕴的东西，是我们历史文化继承的东西，我们应该认真的去研究、认真地去保存。而并不是说在一些城市，一些不具备保存价值的东西我们把它留下来。我曾经做过一个项目，是在一个古老的两百多年的庙宇面前，我们当时建筑的时候我就提出一个观点，我们传统的庙宇是一个钻石，是纽约曼哈顿教堂的钻石，非常精美。但是我们在它周围同样可以做一个非常精美的建筑物，让两个精美的东西更加和谐的在一起也是一个非常美的东西。我再举一个例子，我们南京前一段时间媒体比较热火朝天的日本的“慰安妇”的建筑物。这个建筑体实际上就是一个很破旧的房屋，我讲一个观点，是我们要永远记住这个历史。在我们的“中日抗日纪念馆”里面我们应该把它继承和复制下来，而不应该让这个破旧的东西站在城市里面永远的保留下来。我觉得这种耻辱会让我们的子孙后代永远痛心的。

提问：你好我是“深圳尺度”的，我有一个小问题想问一下，刚才您的很多理论我也是非常赞同，看了刚才CFC的规划也是非常的漂亮，像这样一个大面积的玻璃幕墙建筑，它对于环境的光污染，我不知道在设计的时候有没有考虑？在设计完成之后怎么样解决这个难题？因为我看它前面也有一个湖泊一样的东西，现在最新讲的就是光污染对于环境的污染，我想请您回答一下这个小问题。

【吴建平】：谢谢你，你思考的问题和我思考的问题是一致的，大概我们展示的不是很清晰，我们正是为了解决光污染而没有采用玻璃幕墙，大家知道一个新的建筑体，我们现在最大的障碍就是幕墙对城市道路和城市空间的污染，在我们很多城市反映的非常强烈。而我们这次采取的是外表全部是金属网来做成的，这个金属网的目的是把所有的光辐射进行遮挡。同时也把我们的幕墙的辐射对社会和道路的影响也尽可能地遮挡住。刚才我有一句话不知道大家听清楚了没有，“世界上或者我们建筑当中透明的东西不仅仅是玻璃，金属也是透明的部分”谢谢！

【彭远才】：我这里有两个问题，一个问题您提到的是“城市中央”的这样一个理论，按我们正常的理解，就是是否你不主张去郊区居住，这里的问题是如果您在郊区开发，是否有违于您的中央理论？

【吴建平】：关于这个问题首先我要阐明一个观点，刚才我说了不是说我们的城市不要发展，而是我们的城市不要孤独发展，不是说我们的城市不要在城市发展过程当中在城市的边缘区域进行一些房地产开发和建设。我不是这个观点，而是我们在这个城市的发展过程当中，逐步扩大当中应该是一个完整的规划和全面的实施过程。比如说我们这个城市它的经济水平发展的水准，我们的人口发展到了一定的需求水平，我们哪里需要开发？我们就到那里开发，我举一个例子，我在墨尔本，因为我在墨尔本生活过一段时间，墨尔本那里有一个新区，政府在开发的时候首先研究的是我这里交通应该是怎么组织恩？公共社区应该是怎么样的？我城市有多少人流是要到那里去？比如说开发那个区域他认为华人发展的很快，华人应该要有华人的社区，华人的社区应该在哪里，而这个社区的配套功能应该是怎么样的，再一步一步的推进。我们现在问题出在哪里？政府为了完成GDP的概念，所以他大量的把乡村的土地拿出来以后作为房地产开发，无序的开发。我举一个简单的例子，我们南京也是我经常批判的一个概念，我们有一个江陵区，我经常讲他们的县长是叫农民县长，可能批判得不太对。他那里的规划，几千亩的土地，既有我们的社区，我们的工业区和我们的大学城。你想想看在一个区域里这样大规模的开发我是非常不赞成的，而且也是对人的居住环境和我们城市的发展的一种破坏。

【彭远才】：谢谢吴总，最后一个问题，您在深圳也做过，也待过。您觉得我们珠三角和长三角的开发商对于城市发展和开发问题有什么建议和交流的？

【吴建平】：长江三角洲和珠江三角洲，因为我的第二个故乡在珠江三角洲，我的第一故乡在长江三角洲。由于这样两个原因所以我对这两个三角区都有深刻的理解。昨天有一个媒体采访我时我也说了这样的话，我说最具活力的地区，最有发展前景的地区还是我们珠江三角洲。

【彭远才】：谢谢吴总。问题就到这里了，再次以热烈的掌声对吴总精彩的演讲表示感谢！

每一个项目都是由点滴构成的，都是由点滴的思想和创新构成的，长发中心有它的思想。它是从一种反思，从一种批判的角度来思考一个城市的发展，来确立一个项目的定位。我们对长发中心下一步的成功运营拭目以待。接下来有请天津顺驰开发公司唐镝声小姐就产品研发如何支持商业模式？以顺驰蓝水假期二期为例向大家做一个介绍。掌声有请！

唐镝声

【唐镝声】：首先感谢组委会给我们提供这样的机会在深圳和同行进行社区交流。我今天跟大家探讨的题目是“产品研发如何支持商业模式”。刚才吴总可能主要还是针对对城市的思考角度和大家探讨项目在城市中的思考，我主要还是想跟大家探讨针对经营项目的角度，我们如何在项目的立项过程中、在建造过程中如何操作这个项目？

我今天演讲的题目分成三部分，首先说一下我们的商业模式是什么？我们的商业模式对产品研发有什么要求？第二我们结合我们在天津开发的顺驰蓝水假期二期这个项目和大家探讨一下我们的思路，第三是针对前面两项简单的总结和思考。

我们的商业模式是什么？实际上作为一个房地产开发行业面临着四个重要的节点，从获取土地到项目开工、到项目开盘、入住，这四个节点实际上从我们获取土地以后就面临着付款的问题，到项目开盘以后面临着回款，我们的商业模式缩短这个付款和回款的周期，也就是缩短现金与现金的模式。就是这个商业模式是我们对于这个行业的思考得来的，因为房地产这个行业是一个资金密集型的行业，几乎所有的房地产公司都没有说全部用自有资金来开发项目，都很大一部分依赖着各项的银行融资或者是合作伙伴等等。对于缩短现金到现金的模式是对于我们有效的规避风险和有效的开发是是非常有利的。

第二个模式是基于对公司的理解和公司发展阶段的理解。对于我们公司来说我们正处在一个发展起步和壮大的阶段，我们还不是帐上好几百亿没地方花，或者说我们非常像李嘉诚这样非常强大规模的地产公司，我们还处于发展阶段，对于我们来说缩短现金到现金的模式确实是我们有效的快速成长的手段。

第三个缩短现金到现金的模式要求公司有极高的操作水平。因为商业模式的核心观点就是要尽快回款，尽快回款就是说明老百姓必须认同你的产品，认为这个产品值得他掏钱来买，这就需要我们整体的操盘，无论是从土地获取还是从产品研发，还是工程运营企划、销售等等全部的整合要求有一个极高的操作水平。

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【彭远才】：谢谢唐总，唐总在她的演讲中，就一个成功的项目具体的开发模式，做了一个详尽的阐述。她的演讲中核心有这么几个关键词，第一个“产品研发对于公司发展战略和商业运营模式全面的支持”；第二、是“现阶段对于一个极具发展成长性的企业，现金流对一个公司的决定性的意义”；第三、是“我们整个项目的操作团队的专业能力，如何胜任对现金、对品牌的比较大的一个压力”；第四、是“如何在短时间内作出一个在市场上最具有竞争力的产品和服务”。这四个方面应该是我们顺驰对于开发模式方面的一些具体的思考。我想在座的下面还有什么问题要跟唐总交流？

提问：唐小姐，我想问两个问题，第一个能不能介绍一下这个项目具体的操作时间？从拿地到方案设计、到规划、扩充，比如到开工到回款，具体的时间能不能给我们介绍一下。让我们感觉到顺驰公司的快，这些所有操作的原则是不是建立在顺驰公司本身能够操纵这种进程的基础和前提之下，换句话说是不是有一些项目，比如涉及到动迁的，涉及到其他的，顺驰公司本身不能操控时间进程的项目，顺驰公司就不能运作，或者这种商业模式就不太可能成功。谢谢！

【唐镝声】：第一个问题实际上我们这个项目应该不是我们最快的一个项目，就像刚才说的，我们的产品分成原创型的产品和复制型的产品。因为我们确实同期操作的项目特别多，同期项目操作的不同区域，不同类型的产品也特别多。我们把产品分成一线城市的、二线城市的和三线城市的。并且在每一种城市类型中我们根据产品的规模和定位分不同的档次，我们这里有一些复制型的产品会非常快，因为我们有很多成熟的经验。因为这个产品其实它是一个原创型的产品，它是天津市的高端项目，在做这个产品的时候，我们的启动时间应该是在02年底就开始启动了，02年11月左右就开始做产品的策划和产品的前期市场调研，在这个项目的土地获取实际上是在03年的2月份左右，就是说我们在产品土地获取之前两三个月其实我们已经进行了非常详尽的市场调研和前期的市场策划和规划。在03年6月份初这个项目开工，到今年10月底有一期项目能够达到入住。从这个产品主要的时间节点大概是这样。

对于第二个问题实际上就是说所谓商业模式它不是产品研发这一个阶段就能够支持商业模式，我今天的话题主要议题是“产品研发如何支持商业模式”，商业模式是产品操作的全过程，包括到土地拓展，包含后期的工程管理，运营、销售推广等等，您刚才提到的项目，这肯定是我们能够控制的项目，我们操作所有的项目，必须符合我们的商业模式，对于我们不能控制的项目，可能这个土地我们都不获取，因为象我们公司，我负责两块，一个是土地拓展，一个是产品研发，我们的土地拓展和产品研发是放一块来考虑的，如果这块土地不符合我们的商业模式，我们是不会考虑去获取它的。像郑州有一块非常好的地，我们认为后期空间非常广，价值非常大，但是因为他的付款方式不好，我们可以选择不要，有的项目我们认为他的拆迁有难度，政府有一些前期问题没有解决，我们也选择不要。我们所选的项目都是我们能把控的，并且是我们付款方式好的项目。商业模式应该是贯穿从始至终的每一个环节。

提问：我这个问题从刚才吴总的问题谈起，他说他的一个项目的规划就做了两年，但是您刚刚提出，按照你的商业模式，您必须有高效快速的项目管理与规划的能力。您觉得两者在项目规划的速度与质量之间怎么看待这两者之间的关系？您觉得在一个比较短的时间内能够规划出一个非常好的产品呢？

【唐镝声】：这个问题是我们一直在考虑的问题，我们如何把研发和产品做的又好，同时又快，因为我们不可能为了速度而放弃产品的品质。因为我们商业模式的最终目的是把这个产品卖出去，而不是尽快的开工开盘就可以了。所以说尽快销售，因为老百姓现在完全是市场化的行为，就是你的产品必须能够打动他，他才会掏钱出来买你的产品，顺驰这几年之所以能够在天津市场得到老百姓的普遍认同，确实也在于我们的产品能够做的符合百姓的需求，能够让他掏钱。您刚才提到，我们做产品研发的前提一定是让它怎么做的好，怎么快呢？我们现在通过几个方式，我如果看好这块地，我可以提前投入，因为很多公司一般都是土地获取以后才开始进行产品的市场调研，产品规划设计。实际上我们只要看好这块地，我们几条线同时出击，我们的土地拓展部门，同时在做这块地的土地获取工作，我们的研发部门就已经在组织市场设计和规划方案。我们在土地获取之前我们尽可能多地争取时间。这是第一个方式。

第二个方式因为顺驰经过十年多的发展，我们一直致力于住宅开发，我们这个是住宅的项目，我们经过了十年的开发以后，积累了大量的经验。我们有非常成型的房型库，产品库，我们随时可以在随时抽取最好的资源，最优化的资源用于我们最新的产品，第一就是我们怎么争取时间，第二怎么通过最大限度的资源共享，第三个就是比较笨办法了，就是我们投入更多的精力，就是在顺驰我们会投入更多的精力，我们每天都工作十几个小时来保证我们这个产品能快，并且保证产品的质量。

【彭远才】：谢谢唐总的发言，让我们再次以掌声感谢唐总的精彩演讲。“英雄不问出处”，顺驰的思考应该就是这样的一个结论——房子卖得掉就行了。不管吴总做两年设计还是这里做三个月的调研和定位，每个公司都有自己短期、长期的目标。找准这个目标，组织最好的资金和人力去完成这个目标，这就是市场、股东对我们开发公司以及这个团队的具体要求。当然了每个公司都有自己的特点，下面的开发商也是很有个性的开发商，就是武汉新世界康居公司，这家公司目前开发的项目是武汉市最大的安居工程。安居工程也能在这里赚到钱，也能在这里有经验推荐。现在我们有请康居公司的岳董给我们介绍，大家欢迎！

岳董

【岳董】：时间比较紧了，我抓紧一点时间，各位嘉宾！我向大家汇报的题目是“弘扬先进的建筑文化，营建可持续发展的人居环境”。刚才主持人已经介绍了，文化是历史的积淀，它存留于建筑间，对城市的行为起着潜移默化的影响，是城市的灵魂。早在半个世纪以前，我们的前辈就已经指出，“建筑师作为协调者其工作是统筹各种与建筑物相关的形式，社会和经济问题。新的建筑学将驾驭远比当地建筑物更加综合的范围，我们将逐步的把单个的技术进步结合到更为宽广的建筑设计概念中去。”今天这句话依然在我们的耳边回响。

在历经大发展和大破坏的二十世纪之后，来自全球不同国家和地区之间的建筑师齐聚东方古都——北京，举行了国际建协50年来的第二次大会，发表了著名的北京宪章，呼吁全球的建筑师们要认识时代，正视问题，整体思考，趋利避害，协调行动。在二十一世纪里自觉地营造美好的、可持续发展的人居环境，建设美好的、怡人的可持续发展的人类家园，这是我们大家共同的理想和目标，更是我们广大人民现实的追求，同时也是被我们常青花园的实践所证明了的。

常青花园是武汉市为了改变人民的居住环境和香港一家公司组建了康居公司，我们是武汉市最大的安居工程，我们承担了这个任务。我们常青花园我想简单的说一下，有这么几个特点。

常青花园建设发展我们经历了这么几个阶段，我就简单的说一下，细节就不展开说了。第一个就是安居型，第二个是舒适型，第三文化生态型。

常青花园建设发展我们的基本理念从三个方面简单介绍一下。一是人与自然和谐共存；第二是“三个文明”相互促进；第三各项事业协调发展。这是我们常青花园的基本理念。

我们建设发展的基本目标第一规划设计要科学合理；第二工程的质量要优良、要过硬；虽然是安居工程，工程质量我们一定要把好关；第三就是配套要齐全。第四环境要优美，第五治安良好，我们的服务和物管要到位，第六人际关系要做到非常的和谐。

我们这个项目可以跟大家简单介绍一下，因为我们这个项目是位于武汉市的一个城乡结合部，面积很大，过去是一片大沼泽地。我们是94年正式开工建设，在之前做了一些准备工作，经过了整整一、二十年的建设，康居公司在昔日非常荒凉的一个沼泽地上，现在是建成了武汉市目前环境比较优美、设计比较新颖的居住区。基本上等于是我们造了一个新城。我们原来的规划将近是二十五万多人口，现在调整了规划以后是二十万人口，目前建设已经开发了几个区。已经将近是八万多人口进入到新区了。

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【彭远才】：谢谢岳总的精彩演讲，我想岳总常青花园的开发模式是一个非常典型的开发模式，就是大而全，它通过配套，通过对交通设施、生活设施、教育设施、文化设施的组合，我想在中南地区，甚至是全国也走出了一条非常典型的地产开发路线，我们再次以掌声感谢岳总的精彩发言。刚才岳总提出了一个叫非资源型项目的开发模式。下面我们有请华润置地（成都）公司，他们走的是资源型的开发模式，就是如何利用周边的公园、湖面来为我们项目的价值提升进行全面的研究和开发，赵总的题目是“聚焦核心价值，创造相对优势”。大家掌声有请。

赵华

【赵华】：今天非常高兴来到深圳，和同行做一个交流和探讨。今天我为大家带来的探讨题目是关于我们华润翡翠城如何操作和开发的具体思路，并且希望能够得到各位同行的指正和建议。

刚才彭总已经说到了，我们是一个资源型的项目。为什么我们是一个资源型的项目呢？我们的占地面积比较大，有一湖、两河、三公园这样的自然环境。我们如何利用这个自然环境应该是我们最有效的表达市场愿望的一个需求。

我们谈到的“聚焦”实际上就是把产品的关键节点，比如说我们的规划、景观、户型以及我们的配套都能够从不同的角度来表达同样的价值需求，这就是我们所谈到的“聚焦”。

为什么要“聚焦”呢？因为相对于市场需求的无限性，我们所能掌握的资源是相对有限的。我们能不能把影响市场购买的最关键要素提炼出来，结合我们自身的对一些行业的理解，我们能不能把控，我们能不能超越市场的表现，把这个结合起来，作为我们去努力营造、努力打造的要点。

我先对这个项目做一个简要的概述，我们这个项目是位于成都市东南方向，紧邻二环路和新老成仁路之间。我们是2002年拿的地，这块区域还是城乡结合部，相对于城市的西面和南面，已经开发到三环外了，已经是一个比较成熟的社区。东面和北面在02年的还是相对落后的区域。我们这个项目总占地1245亩，其中包括420亩的东湖市政公园，项目容积率为2.5，总建面近100万平米。北临东湖，府南河与沙河环抱住区，形成了3900米的河岸线，预计分五期开发，08年全部完成。一期项目983套住宅在12天全部销售完毕，将于今年12月底交付使用，目前二期进入市场推广阶段。（幻灯片）这是我们项目的分期，是一期到五期的位置分布图，这是翡翠城整体的鸟瞰图，大家可以看到湖和河对这个项目的影响。就是刚才彭总所说的，它有良好的自然环境。

现在介绍一下华润翡翠城的整体开发思路。首先我们是结合自身特点找准市场定位。

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【彭远才】：谢谢赵总的精彩发言，“与您携手，改变未来”。翡翠城在成都是一个非常有特色的项目，这个项目成长紧紧抓住了两点，一点是华润集团这样的一个背景，第二抓住一湖两河三公园这样的开发模式，仅仅的抓住成都人亲水性的这样一个核心的价值，来打造项目和企业的相对优势按。我们也预祝翡翠城继续取得好的成绩！在座的朋友有没有问题想和翡翠城的操盘手赵总交流？

提问：你好赵总，我想问一下，你们这个项目是依托了一个市政公园，但是你们怎样处理这一块的工作，因为市政公园是一个公开性的、对外的公共场所。而你们的项目相对来说是一个隐秘性，应该说有一个项目的私秘性，这个对外和私秘两者之间的矛盾怎样处理？谢谢！

【赵华】：我来介绍一下，因为刚才这位先生问题的就是说我们东湖公园和我们的居住区靠的比较近，它又是一个市政公园，所有的人都可以进去，我们怎么样来处理住区需要安静和私秘的情况，和公园之间稍显嘈杂的一个小的矛盾？首先大家不太了解我们在公园和住区之间有一个小的河流分支做了一个调配，我们通过一个小桥把我们的住区和公园连接起来，同时在靠近住区的南部都是考虑的比较安静的，刚才说到了的生态湿地来作为主要的东园南部的景观。我们在道路的设置上都比较细，没有大型的集中的活动空间，都是尝到一种人与自然的接近与体验，相对来说是比较安静的空间。大概是这样的情况。

【彭远才】：谢谢赵总！由于时间关系，提问到这里结束。演讲嘉宾到最后一位了，也请大家关注最后一位刘总的发言，他有三个特点，他原来是《大河报》的记者，转身做记者应该有他自己的体会，第二他这个项目叫“大河春天”，做了一个学校，做这个学校的方式我觉得可能也值得一部分开发商借鉴。第三他给这个社区提出了一个很好的概念，叫“有道德的一个社区”，现在我们以热烈的掌声欢迎河南思达置业公司副总—刘文良先生发言。

刘文良

【刘文良】：谢谢大家能够坚持到最后，我希望能够笑到最后，笑的最美。由于时间关系，我的发言只能是简明扼要、提纲弃零，我希望浓缩的都是精华。今天我演讲的题目是——建设富有道德精神的教育文化社区。首先对我们的企业做一个简单介绍，我们河南思达置业有限公司是思达集团下面的一个字公司，去年在中国住交会上被评为中国房地产50强，是河南又一家获得殊荣的房地产名企，我们成立四年来一直行走在地产的快车道上，已经开发了近百万平方米的大众精品房。今明两年我们的开发量达到150万平方米，而且我们还斥巨资，拿下了郑州的地王，一共是5.91亿，我们不仅坚守郑州，同时走向全国的城市。我们在北京、深圳和上海都将要开发项目。另外我想简单介绍一下我们“大河春天”这个项目。

这是北区环道以内最大的楼盘，占地近500亩，总建筑面积50万平方米，是一个大型文化教育社区。这里有中原地产社区内最大的文化设施——文化俱乐部，它不仅是优美的，更是文化的，这里还有中原地产社区内最大的运动场，这里有北邻45米宽的绿化带，坐拥一片绿色，环保几多希望。还有一个爱心通道，让孩子们安全地上学。我们这个小区有两所名校，一个是河南省实验幼儿圆分园，一个是河南省外国语小学，我们将进行全程教育保障，让业内的子女离牛津、剑桥大学和北大、清华再近一点。

下面我简单说一下郑州楼市的基本情况，市场非常健康，供需两旺，全线飘红，楼市有些项目供不应求，郑州的土地供应出现了稀缺了局面，有的开发商不得不寻求在外地突围。另外郑州的房价有走高、上涨的趋势。目前郑州的房价是2200—2300元/平方米左右，还有很大的一个上涨空间，但是有人认为郑州的均价在2900最为合适，但是遭到了郑州很多市民的痛斥。郑州现在有很多的外地公司进驻，“外地狼”大量的抢滩郑州，像天津的顺驰、上海的绿地，本地的企业也愿意与狼共舞，郑州的房地产人才非常匮乏，人才稀缺，另外原来郑州市的房产会也出现了媒体房产会与官方房产会共舞的局面，我们认为媒体房产会是机构比较大，市场化程度比较高，所以更受开发商的欢迎。下面我再介绍社区的道德文化精神。

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【彭远才】：谢谢刘总！感谢刘总以一个文化人的思考给我们粗略的描绘了“大河春天”的发展实际，这当中的核心思想就是如何通过教育和社区本身的营造来改

变未来，改变我们的住户。所以他提出的开发理念是“文化改变生活，教育拯救未来”，我们也预祝“大河春天”在中原地区做的更好，看看下面有没有要提问的。

提问：我想问两个问题，第一个问题是“大河春天”做了这么好的社区教育配套，对房产的销售价格的拉动有多大的作用？据您的估计它能使均价上升多少钱？或者是多大的百分点？这是第一个问题。第二个问题我想问一下，你们投资这么大办社区教育，在具体固定资产折旧的前提下，社区教育的盈利前景是怎样的？

【刘文良】：我们做过调查，9月19号“大河春天”开盘，然后开始销售，当天我们销售了229套房子，其中60％的客户是非常认同和看好我们的两所名校。这两所学校是我们最大的卖点和亮点。目前我们“大河春天”的一期均价定在2340元/平方米，这里我觉得教育是增加了我们的附加值，至少对我们房价的拉动和提升有两百元左右，我认为是这样的一个量化的标准。

您刚才提到的折旧的问题，刚才我语言没有节奏可能没有表达清楚，我们两所学校建成以后是要整体移交给省实验中学和幼儿园，我们开发商不参与管理，拱手奉献给社会，这是企业的责任感的表现，所以不存在折旧的问题。不知道我说的清楚不清楚。

【彭远才】：掌声感谢刘总的演讲！时间过的非常快，已经远远的超过时间了，刚才有几位嘉宾也表达了这个意思，意犹未尽。时间关系我借用刚才刘总的一句话来做一个结语：“大河奔流，生生不息”，房地产在未来的几年时间里面将继续往前发展，而且会更高、更快的发展。在这个发展过程中，对于我们房开公司的开发能力和开发模式都提出了全新的要求。刚才来自华东、华北、西南、中南和中原的房开商并接合我们这一次秋交会这样一个地产盛宴的具体经验。我想对我们自己和在座的朋友应该会有很深的启迪和思考。借此机会非常感谢各位嘉宾和听众朋友对我主持工作的大力支持！预祝各位身体健康！在深圳无论是当地的朋友还是外地的朋友都开心、愉快！我今天的主持到此结束，谢谢大家！

【潘迪】：时间的确过的非常快，在昨天我们的论坛结束的时候，我曾经说我们会用时间过的很快来形容一个精彩的过程，今天上午也是如此。在这里首先我代表主办单位向此时依然在现场参与我们论坛听的现场观众表示衷心的感谢！也向我们发言的五位嘉宾精彩的评说和演讲表示衷心的感谢！今天上午我们对话的话题是社区对话，今天下午我们依然将会展开第二个话题就是景观对话。今天下午演讲开始的时间是下午2：30分，欢迎在座的朋友继续参与。谢谢大家下午我们再见。