丽江：造新城运动如火如荼 旧城还能留下什么

　　以保护古城的名义营造新城——— 
 
　　在保护古城和遗产的愿景鼓励下，丽江这个传说中的美丽田园大兴土木，打造着一个甚至两个新城，虽然现在尚未可知最后会形成怎样的“双城”景观，但当地政府以及政府选定的城市运营商大刀阔斧开发土地、开发资源、开发未来的架势不得不让人怀疑：在旧城的人文内涵逐渐随新城的兴建而转移后，改造后的旧城还能留下什么

　　云南有句俗语：丽江古城千年不变，变的只是来来往往的人群！

　　可当“经营城市”的口号在全国成为时尚，丽江这座“千年不变”的古城也无法免俗了。占地4700亩的祥和丽城和11000亩的玉龙新县城现正在丽江大研古城周边，以保护古城、分流城市功能的名义兴建着，而丽江房地产市场的开发也由此掀开了新的一幕。

　　造城运动如火如荼

　　丽江宽阔的香格里大道上车少人稀，大道尽头，巨幅广告牌横立中央，上书醒目大字：“祥和丽城，丽江之心”。

　　祥和丽城，一个令丽江人瞩目的城市运营项目，位于丽江南部，规划面积4700亩，可开发面积3000多亩，于2003年4月16日开工建设，预计总投资达71亿元，其中基础设施投入超过5亿元。丽江本土企业裕安房地产综合开发有限公司与丽江市政府签订协议，成为4700亩土地的城市运营商。

　　在香格里大道北段的裕安房地产综合开发有限公司的祥和丽城规划图纸上，记者看到，4700亩土地被分成十几个区域，分别用不同颜色的色块标出。

　　早在2003年，裕安公司就在这片土地上开发了大量商品房。一位业主向记者讲述了当时销售的火爆：“打桩挖地基的时候，房子就已被卖光了。”不过，今年开始，裕安公司转变经营策略，几乎将所有精力都转向经营土地，通过土地二级市场转让土地使用权，使二、三级开发商进入祥和丽城项目。

　　比祥和丽城规模更大的是玉龙新县城。从丽江开车20分钟到丽江南口简陋的复烤厂，昆明江东集团下属负责玉龙新县城项目运营的云南玉龙城市房地产开发有限公司就在此地。该公司行政总监王小姐说，2003年9月24日江东集团与丽江市玉龙县人民政府签订了《玉龙县城开发建设协议书》，约定由江东集团全面负责玉龙新县城11000亩土地的基础设施建设以及之后的土地运营。江东集团将因此支付2.5亿元土地使用费，并投入不少于5亿元用于城市基础设施建设，同时承建玉龙县相关政府机关的办公大楼，获得6000亩土地的净地使用权。在玉龙新县城施工现场，记者发现玉龙县人民政府白色办公大楼现已封顶，推土机正繁忙地平整路基，一条约三米宽的护城河也在田野间雏形初现。 

　　保护遗产的名义

　　世界文化遗产大研古城、自然遗产三江并流、记忆遗产东巴文化，既是丽江举世无双的财富，也是丽江当地政府面对的巨大压力。

　　由于古城人口过于密集、商业味道过浓，为保护大研古城，当地政府每年耗费大量人力物力，但仍难免大量旅游人口的涌入所带来的环境破坏。“营建新城完全是为了分流城市功能。”玉龙新县城的总设计师、云南省设计院工程师许峰说：“如今的大研古城里大多是800年前的民居，无论如何改造，都无法满足现代人居住的要求；人口过多对古城、水质等环境资源破坏也很大。”

　　许峰向记者展示了玉龙新县城的设计方案，“新城将是古城的一种延续，她的建设将在秉承古城气质和风貌的同时，将纳西族的东巴文化部分地得以再现，使记忆遗产能够活生生地出现在人们的生活和视野中。”

　　除了营建新城疏散人口，丽江当地政府还对疏散古城内的商业设施作出了规划。紧邻古城，一个总建筑面积达8万平方米的现代商业中心——“鱼米河”项目正在紧锣密鼓地建设当中。该项目投资商丽江金川房地产公司的总经理周映贤告诉记者，古城内商业气氛过浓以及商品档次参差不齐备受外界诟病，政府需要建设(这样)一个商业中心来解决上述问题。

　　政府丧失话语权

　　在作出营建新城的决策后，城市建设所需的巨额资金扼住了丽江地方政府的咽喉。

　　“交给投资商经营城市实属没有办法的办法。”丽江市建设局一官员向记者表示。经营土地的收益是地方政府最为可观的一笔收入。丽江当地政府选择将大片土地的经营权交于城市运营商是“两难”之计：一方面政府无法拿出巨额资金用于早期基础设施的建设，另一方面城市运营商手握大片土地经营权，政府对其约束有限，将不利于城市的整体规划与协调。此外，城市运营商通过短期的基础设施投入，所获得的巨大土地经营回报也将是政府难以言语的隐痛。

　　策划人王志纲认为，经营城市是要打造城市的综合竞争力和核心竞争力，最终使城市不断增值并实现可持续发展的目标。而营造丽江新城的城市运营商的逻辑却是，经营城市就是经营土地。记者从各种渠道了解到，祥和丽城的城市运营商从政府手中获得的土地地价为每亩十一二万元，然而通过前期近两亿元的投入使生地变为熟地后，每亩价格立刻攀升至30万到40万元。按照其可经营的土地面积3300亩计算，裕安公司单通过土地经营便可获得接近10亿元的收益。 

　　除了一级开发商经营土地所带来的地价上涨外，更让丽江人担忧的是城市运营商的自身素质。

　　玉龙县政府与江东集团签订的《玉龙县城开发建设协议书》中约定，一级开发商将对二、三级开发商负责，政府将不直接干预二、三级开发商的开发行为。丽江建设局的一位工作人员说：“必须是一个负责任的商人才能从事丽江的城市运营。否则，将不利于城市的可持续发展。对于二、三级开发商的选择将对一级开发商的责任进行考验。如果政府对一级开发商缺乏制约，势必造成政府在偌大的新城建设当中面临话语权丧失的尴尬。”

　　文化迁徙的代价

　　丽江的纳西族人有迁徙的传统。800年前，原本居住在束河古城的纳西人选择了迁徙，搬至大研古城所在地繁衍生息。800年后，随着丽江新城的开发，古城居民又迈出了迁徙的步伐。

　　年过半百的杨之鹏在大研古城居住了大半辈子，年前他搬出了古城，住进新城区的庭院式别墅中。和杨之鹏一样的人丽江有很多。从事了几十年城建工作的杨之鹏说，搬迁的原因在于丽江人对房子的重视。丽江的青年男女找对象时，见面的第一句话往往问有无房子。朴素的丽江人可以省吃俭用，但唯独不可以寒碜在住房上。同时，当地政府出于对古城的保护，对居民的活动作出了不少限制。而且古城内设施较为落后，已经不能满足现代生活的要求。另外，由于古城商业发达，其中民居的租金日渐上涨，每平方米最高已达千元，原住民也愿意将自己的房子出租挣钱。

　　除了古城居民的迁出，新城建设造成的失地农民大量迁入新城也成为趋势。据记者了解，玉龙新县城11000亩土地范围内的农民，每人除了获得政府给予每亩18000元的征地费外，所有失地人员都纳入城市管理体系，享受每月150元的低保待遇。一位如今已开上出租车的纳西族人告诉记者，以前家里务农一年收入仅1000多元，现在迁入新城后开出租车每年有上万元收入。

　　政府为了保护古城遗产作出营建新城的决策，然而随着新城的建设，大研古城内纳西族居民日渐减少，正如丽江电视台一位土生土长的纳西族人所说的：“古城的灵魂在于其间生生不息的祥和生活。”一旦古城居民迁出，农业人口消失，丽江城祥和的生活如何延续？古城是否会因为纳西族人的离去而失掉最为核心的人文内涵？ 

　　也许，这正是旧城改造必然要带来的无奈。

　　记者手记

　　旧城的苍白

　　云南省日前公布的一组数字对比强烈：今年第一季度全省商品房屋施工面积高达1481．56万平方米，但同期的商品房屋销售建筑面积仅92．04万平方米。虽然生产与消费之比已经扩大到15倍；虽然在2002年云南就经受过房屋高空置率的拷问，但是，如果给云南一次重新来过的机会，它仍旧会做同样的选择，因为她太迷信房地产拉动地方经济增长的神话，而它也太需要地方经济的腾飞！

　　房地产拉动经济增长，那么是什么来拉动房地产？

　　昆明和丽江，是目前云南两个最具活力的城市，她们并无二致地选择了旧城改造。然而谁来为旧城的消失埋单？是开发商？不，开发商早已经赚得钵满盆满；是政府？不，因为GDP的增长早已让当地各级官员升迁。牺牲的唯有文化！而且是千百年来形成的“市井文化”。

　　有记载显示，昆明城的雏形出现于明洪武年间，距今约有800年的历史。随着旧城改造的推进，大批富有特色的街道被拆除，武城路、东寺街、青云街从地平线上消失，取而代之的是全中国城市共有的高楼大厦。

　　但马路变宽、霓虹闪烁、满目浮华的背后又是什么？什么也没有。

　　老昆明人开始抱怨：历史文化名城的气氛正在消失，城市不再好玩了；而旅游者，更不愿在昆明过久地驻足。

　　游走在昆明重建的标志性景观——“金马碧鸡”，一边是高楼林立的商业中心，一边是修缮一新的旧式民居，多少可以体味当政者一手抓经济一手抓文化的无奈和良苦用心。

　　而在丽江，笔者发现，当地官员对于古城的保护和遗迹的再现可谓殚精竭虑，但是耗资巨大希望还原1300年前风貌的束河古城终究难掩扮“假古董”的气息。

　　正如新陈代谢，城市经济的发展需要城市建设不停地滚动，房地产市场的培育也需要拆迁来刺激消费，这就如同快速城市化需要征用农田吸纳失地人口一样。不过，以牺牲文化换取短期经济的快速增长，城市自身始终要在经济上付出代价。

　　作为旅游城市，姑且不论在旅游者心中昆明和丽江的口碑是否会因为旧城改造而每况愈下，就是房地产开发本身投资过大、消化不良的症状现在也已开始显现了。记得2002年昆明的上一轮房地产开发热潮曾为当地留下大量空置房，当地背景深厚的房地产开发商官房集团总裁刘承玮形容当时的市场时有句令人难忘的评语：死水一潭，有价无市！ 

　　如今，当地的旧城改造以及房地产投资早已远远大于上一轮的规模和动静，而由此可能造成的“空城”危机也正在人们心中弥漫开来……