张继升：为中国城市化尽一份责任

　　“我最大的梦想是希望通过卓有成效的努力，加快城市化进程步伐。而在整个城市化进程中，要妥善解决好‘三农’问题，其中最大的困难是处理被征地农民的安置问题。”近日，在全国首届“中国城市土地运营博览会”上，荣获“2004年度推动中国城市化进程十大杰出贡献人物奖”的三联集团董事长张继升这样谈起他获奖后的感受。 　　张继升感受到的“最大的困难”，既是目前中国城市化进程中所遭遇到的瓶颈，同时也是他获得“十大杰出贡献人物奖”的重要原因。因为由三联城建开发的、270万平方米规模的大型住宅项目“阳光舜城”，已经在解决被征地农民的安置问题上，为全国的城市运营商提供了有益的参考。 　　为什么能够获奖 　　张继升认为，此次三联之所以会获奖，其主要原因在于，三联在房地产的开发过程中，是一个有社会责任感的、负责任的企业。 　　当时三联在青岛开发旅游度假区田横岛的时候，张继升就曾说过：“如果通过我们的开发不能让当地的老百姓富起来，我就对不起这里的父老乡亲。”而通过开发，三联确实给当地农民创造了大量的就业机会，有的农民或成为三联的员工，有的或成为私营企业主，现在他们的收入是原来的30至50倍。 　　张继升在介绍阳光舜城开发过程中对失地农民的安置问题时，用了“理直气壮”来概括。他说，从上世纪90年代中期开始，三联城建就开始了项目建设前的谈判工作，后来采取的解决方案，到现在被证明是行之有效的：一是现金补偿与实物补偿相结合，每户每人10万元的现金补偿，再加40平方米的住房补偿；二是适合就业的全部进行就业安置，其余的以不低于下岗职工的待遇对待；三是以男45岁以上、女40岁以上为标准，符合标准的按退休标准领取补助，并享受医疗保险，子女上学补助到大学毕业。 　　“依靠这种方式，三联安置了3000多人。”张继升说。 　　3000多人的安置费用如果算下来，不是一个小数目，而这还不包括阳光舜城的各种项目成本。对于一个企业领导者来说，如何以最小的成本实现最大的效益是张继升必须考虑的问题。在这一点上，张继升的解释是：“高投入是为了高产出。” 　　那么，张继升的“高产出”通过什么来实现？ 　　为什么总是“赶巧” 　　万达集团在进入商业地产领域后，王健林曾经深有感慨地说了一句话：“事情越做矛盾越多。”相信张继升也有同样的感受。但是对于他们来说，只有一个客观真实存在，即：矛盾就是对立统一。有人看到了矛盾的对立面，那是认识到了问题的复杂性；有人则看到了矛盾的统一面，那便是发现了问题的解决之道，而有些时候，这也意味着发现了别人没有发现的机会。 　　王健林将企业下一步发展的机遇瞄向了境外上市，对于三联来说，张继升则把“高产出”的落脚点定在了“造城”上。 　　当初三联进军房地产业的时候，恰逢中国住房制度改革，中国房地产由此步入快速发展的黄金时代，有人认为三联“赶巧”了。而当张继升以大盘开发在中国房地产界独树一帜的时候，又恰逢“城市化”热潮在中国的广袤大地上席卷而过，“城市运营商”这一崭新的概念也在近几年成为业界津津乐道的话题，这个时候张继升提出“造城”的开发理念，难道也是“赶巧”了？ 　　为什么认准“城市化” 　　其实，从上世纪90年代中期开始，张继升就开始密切关注住房分配制度改革。当时他认为，住宅分配制度的非市场化在很大程度上限制了劳动力的市场化流动，而在中国进行改革开放、建设市场经济的大背景下，实现生活资料与生产资料的市场化配置是必然的，因为只有这样才符合市场经济的要求，作为生产要素之一的人才才能够自主择业，在各城市、各单位间自由流动。正是基于以上判断，张继升认为，福利分房改革势在必行。 　　如果说这第一步的判断多少有些感性成分，那么张继升的第二步判断则建立在相当理性的分析基础上。他当时断定，中国内需拉动的最大引擎是城市化。原因有二： 　　首先，目前我国城市化水平不仅远远低于发达国家80%以上的水平，而且低于发展中国家40%以上的平均水平。而在这样的情况下，我国却由短缺经济转向了过剩经济。同时，农业市场化程度低，全国城镇总人口虽然已增加到了3亿多人，但依然是三个农民养活一个城里人，即使农民有的卖，又有多少有效需求？张继升当时就判断：在一定时期内城市居民用于购买农副产品的价值总量是一个定量，而要创造更多的价值，根本就在于把农民从土地上转移出来。而无论在经济学理论上，还是发达国家发展的实际都证明，城市化与市场化恰恰是统一的，中国的农村经济和市场经济要发展，城市化是根本途径。 　　其次，城市化发展后，大量农民进城既会拉动第三产业的发展，又有利于农村土地的集约利用。因为当人口聚集到一定程度后，第三产业就会创造出更加细分的就业岗位，产生更加丰富的生活需求。而纵观全世界，任何国家的城市化进程都是以大量节约土地为特征的。张继升打了一个非常形象的比方：“以农村住宅每户占用二分地计算，就相当于我们现在一栋别墅的用地。如果农民住到城里来，三口之家可能只需要一套100多平方米的住宅。” 　　农村土地的集约利用必须与城市土地的集约利用统一起来，否则农民进城后因为居住问题造成的土地浪费将更大。张继升怎么做，才能让原本是满足城市居民居住功能的房子，也适合农民？ 　　为什么做大盘 　　如果说前面两个判断都是站在宏观角度，那么张继升的第三个判断却是立足阳光舜城实际环境，从实际入手因地制宜，为项目的开发模式找到了准确定位。 　　张继升说，阳光舜城地处济南南部山区，按照常规难以开发，当时就面临着三个问题：一是需要保护千佛山的山体景观资源和生态资源；二是如果小规模零星开发，水、电、气以及社区配套设施就很难处理，还会导致成本加大；三是失地农民安置后的问题。 　　矛盾突出，但是张继升却又一次找到了矛盾的统一面，即：大规模连片综合开发。首先，大规模连片开发既解决了社区配套建设难的问题，提高了土地利用率，同时规模效应也使项目建设的边际成本降低；其次，大规模开发也有助于三联投入资金，在社区道路、绿化、整体景观等方面进行统一规划和改善，这既维护了南部山区山体景观资源的完整与和谐，同时也降低了环境改造的成本，将环境效益与经济效益有机结合起来。 　　但是，有了环境效益和经济效益的统一，张继升的阳光舜城只能说是比较成功的大盘项目，而这样的项目举国皆是。阳光舜城在2002年第四届中国(深圳)国际住宅与建筑科技展览会上，包揽“名人、名企、名盘”全部三项大奖，张继升又在最近被评选为“2004年度推动中国城市化进程十大杰出贡献人物奖”，仅仅就是因为一个“大”字？ 　　为什么“造城” 　　张继升所说的“造城”，并不仅仅是建造那么简单。这里面的深层次含义，是“创造”。为消费者，创造一种生活方式；为失地农民，创造一个就业机会；为济南南部山区，创造一个具有复合功能的城市次中心；为正在快速发展中的济南，创造出一种社会效益。 　　而这一切里面有一个核心，即：以人为本。为消费者，阳光舜城在产品形态、户型设计、项目价位上都提供了丰富多样的选择；为失地农民，三联集团已经为他们提供了足够的选择空间，项目的分期开发也为农民彻底转换角色提供了适应与准备时间；为了不让阳光舜城成为像北京的望京居住区与回龙观居住区那样只能满足人们休息需要的“卧城”，阳光舜城在今后的开发中将规划设计更多的商业服务设施与办公设施，在既能方便、丰富社区居住者生活的同时，还可以在一定程度上为市中心区分担部分城市功能，大大减轻现在市中心日益增长的交通压力与拥挤程度。 　　而这些，对于济南这样一个面临着较大发展压力的省会和区域中心城市，在城市化已经成为必然趋势的今天，在城市人口必将越来越多的明天，意义不言而喻。张继升也终于凭借一个大盘项目，证明了他所说的社会责任感不是一句空话，也实现了经济效益、环境效益、社会效益三者间的高度统一，使一个原本普通的房地产项目，具有了可持续发展的生命力。 　　对张继升来说，一切都在他的计划之中。如果说有什么意外，那可能就是今年初国家对房地产业的宏观调控，以及对土地市场的整顿，来得太猛烈了一些。对此，张继升是继续造城，还是陷入“围城”之中？ 　　为什么不怕土地整顿 　　针对自去年以来国家对土地市场的整肃，有人认为中国城市化的进程将因此而放慢，张继升的“造城”运动也会因此受到较大影响。对此张继升发表了不同的观点。 　　他认为，中国的城市化进程像世界上任何一个国家一样，是在经济发展到一定程度后所出现的不可逆转的经济现象。而国家目前以前所未有的力度来整顿包括山东在内的房地产土地市场，对混乱无序的土地市场而言反而是一件好事。 张继升说，过去在土地的运用上因为法律、法规的不完善出现了一些问题，主要表现在三个方面： 　　一是土地出售不公开、不透明，导致了一些暗箱操作、违规操作及腐败现象的产生；二是在土地开发的过程中盲目开发、任其蔓延，各地都在兴建开发区，大量土地被征用，而“开而不发、圈而不用”却使得土地大面积撂荒；三是开发过程中，农民土地被征用后的问题没有很好解决。由于土地开发后的补偿标准要由政府定价，有的地方便出现了象征性定价，有些地方的土地补偿金还出现了被各级政府部门层层截留的问题，这样一来，土地被占了，农民却没有得到相应的补偿，工作就业及社会保障问题也被搁置，处在了一种“耕地无田，就业无岗，社保无份”的“三无”境地。 　　这三个问题所造成的后果是不容忽视的。由于农村耕地被占现象严重，城市外延的无序扩大也导致农村经济被挤压，甚至威胁着今后的粮食安全，而失地农民也可能对社会稳定产生不良影响。 　　张继升认为，这一轮的土地整顿更有利于保护农民利益，使得土地开发更加合理、更加阳光透明，城市化的发展也将更加有序。这对他和他的造城运动来说，恰恰为更好地解决失地农民安置问题创造了条件，也恰恰是企业超越自我、更上层楼的难得机遇。